如何承繼房產最經濟

雖然繼承房產沒什么稅負成本，但考慮到遺產可能帶來的家庭糾紛及公證手續的繁瑣和費用，越來越多的老人選擇在生前處理房產，以饋贈或買賣的方式將房產過戶給子女，提前了卻一件心事。以這兩種方式轉讓房產是不是更經濟？

首先來看饋贈。我國稅法對于個人將房產無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，不用繳個人所得稅，涉及的只有契稅。按照稅法對契稅的規定，以出讓、轉讓、買賣、贈與、交換發生權屬轉移的土地、房屋為征稅對象，承受的單位和個人為納稅人。稅率各地不同，一般為房產總值的3%-5%。

如果以買賣方式轉讓房產呢？稅法規定，購買不足5年的住房對外銷售，全額征收5%的營業稅；若持有超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，可以免征營業稅。即便持有超過5年（含5年），但屬于非普通住房，在對外銷售時按照其銷售收入減去購買房屋的價款和合理稅費后的差額征收5%的營業稅。

其次是個人所得稅。個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。個人出售自有住房，按其收入額減去原值和合理費用后按20%的稅率征收個人所得稅。對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能準確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

按照現行的政策，買賣房產征收個稅都是按照簡易征收辦法。如上海市的核定征收率為普通住房1%，非普通住房2%。

如果老人想轉給子女的房子“滿五唯一”，免征個稅和營業稅，也只涉及契稅部分。

表面上來看，三種處理方式涉及的稅負成本相近，但老百姓在處理老人房產這個問題時，不僅要考慮眼前的房產受讓環節，還要考慮以后房產處置的問題。”

子女獲得老人的房產后，未必會持有一輩子，很可能會在幾年后出手，這時差別就體現出來了。如果當初子女的房產是通過繼承和贈與獲得，將受贈房產出售，就會因為取得房產沒有成本，面臨全額繳納相關稅金的情況。

買賣房產時個稅和營業稅都有差額征收的規定，所謂差額征收，就是以賣房獲得收益扣除取得房產付出的成本，作為稅基。

如果通過買賣方式轉讓房產，子女為獲得房產付出一定成本，比如以300萬向父母買下房子，即便將來以350萬賣出，差額只有50萬，稅基要小得多。比較起來，以買賣方式轉讓房產更安全，可以減少受讓者的后顧之憂。