社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)

摘要：社區(qū)商業(yè)的分類、特征、定位、業(yè)態(tài)組合、布局

關(guān)鍵詞：業(yè)態(tài)、氛圍、輻射

社區(qū)，以人群聚集為首要特征。商業(yè)，從事商品流通的行業(yè)。社區(qū)商業(yè)，是以一定地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。

首先是商業(yè)建筑的分類，按照商住比指標(biāo)分類，分為輻射型、中間型、內(nèi)向型。輻射型，占5%—11%，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。中間型，占2%—5%，主要依賴于本社區(qū)居民需求，兼顧周邊。內(nèi)向型，占2%，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可以根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常營業(yè)。按照服務(wù)的規(guī)模分類，分為便利級商業(yè)、鄰里級商業(yè)、社區(qū)級商業(yè)。便利級商業(yè)，面積一般在3000㎡以下，由一個(gè)小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性銷售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般3000人以下。鄰里級商業(yè)，面積一般在3000㎡—20000㎡，以超市為主力店，包括便利性銷售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般3000—50000人。社區(qū)級商業(yè)，面積一般在20000㎡—50000㎡，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其他專賣、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般50000—150000人。按照載體建筑形式分類，分為底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨(dú)立型商業(yè)。按照布局分類，分為散點(diǎn)式商業(yè)、商業(yè)街商業(yè)、購物中心型商業(yè)。

第二是社區(qū)商業(yè)的特征，社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色。分別是顧客屬地性、業(yè)種配套性、日常便利性、服務(wù)親和性、贏利穩(wěn)定性、需求依賴性、商圈擴(kuò)展性。社區(qū)商業(yè)與住宅的關(guān)系，從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，同時(shí)商業(yè)又能提高社區(qū)住宅的價(jià)值。

第三是社區(qū)商業(yè)的定位，首先要做市場分析，然后做定位策劃。市場分析的分析內(nèi)容包括周邊人口統(tǒng)計(jì)、周邊消費(fèi)特征分析、競爭對手分析、周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析、周邊市政規(guī)劃分析、商業(yè)物業(yè)條件分析。項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析也很重要，要考察項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家和機(jī)構(gòu)的分布。還有項(xiàng)目周邊未來有哪些20000㎡以上商業(yè)規(guī)劃和在建項(xiàng)目。做項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析，分別0.5、1、1.5公里半徑居住人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平。流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)），項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向。還有一些特別調(diào)研項(xiàng)目，典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析。社區(qū)商業(yè)定位策劃，包括市場定位、顧客定位、規(guī)模定位、主題定位。市場定位包括，功能定位，按社區(qū)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)。業(yè)態(tài)類型，日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少。形象定位，低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔。顧客定位，包括顧客是誰、顧客規(guī)模、顧客特征。規(guī)模定位，包括商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有區(qū)域的商業(yè)市場容量、商場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響、項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）、主力店的帶動(dòng)效應(yīng)、競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等、顧客規(guī)模、顧客特征。主題定位，是住宅樓盤的整體風(fēng)格、項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍、主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等。

第四是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合，生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居和休閑九大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合原則，社區(qū)商業(yè)基本特點(diǎn)是超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)。租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)。是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況。能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍。

符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。

第五是社區(qū)商業(yè)的布局，分為底商滿布型、入口商街型、入口集中型、散點(diǎn)列布型。底商滿布型的優(yōu)點(diǎn)是商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面積較長，可視性好，能有效的吸引外部消費(fèi)者，對外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。缺點(diǎn)是商業(yè)的規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的負(fù)面影響較大。入口商街型得優(yōu)點(diǎn)是有利于社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪的商業(yè)價(jià)值較高。

缺點(diǎn)是在一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，切展示面不長，可視性差。入口集中型得優(yōu)點(diǎn)是將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時(shí)在一定程度上利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，代旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。缺點(diǎn)是商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購物消費(fèi)。散點(diǎn)列布型得優(yōu)點(diǎn)是商業(yè)較分散，易于居民購物。缺點(diǎn)是商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。各業(yè)態(tài)布局的特點(diǎn)，從方便居民及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有一下幾的方面。

第六是建筑單體鋪位面積及面積比、內(nèi)部設(shè)計(jì)。硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如果不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此硬件規(guī)劃是商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也有所不同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，經(jīng)鋪位面積區(qū)間分為“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。內(nèi)部設(shè)計(jì)上首先首層層高3.6-4.8米，以有利于業(yè)主或使用者在其中另隔一層。柱網(wǎng)6×6-8×8并無明顯剪力墻，（超市部分柱距至少8×8）柱網(wǎng)小于5×5的商鋪很難成為購買主體。內(nèi)部隔墻盡可能少地采用承重墻，以保證使用面積的靈活性和主動(dòng)性。

兩層或以上的店鋪要預(yù)留室內(nèi)樓梯，以實(shí)現(xiàn)層與層之間的靈活貫通。

預(yù)留好排水管位和光纖電纜接口，以方便需要設(shè)置衛(wèi)生間和需要網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的使用者等。

最后是立面設(shè)計(jì)的一些建議，建筑構(gòu)造符合原建筑結(jié)構(gòu)條件，與周邊整體環(huán)境有聯(lián)系與過渡，商業(yè)建筑要符合商業(yè)展示要求。商業(yè)街的建筑風(fēng)格與住宅匹配，突破傳統(tǒng)底商千鋪一面的設(shè)計(jì)，反映高尚住宅區(qū)的品質(zhì)。街區(qū)設(shè)計(jì)要注意曲面的變化，增加逛街的趣味性，避免完全的直線型設(shè)計(jì)造成的呆板。外觀墻體顏色與住宅樓體相和諧，整塊玻璃幅度不宜過大，盡量突破單一玻璃材質(zhì)感覺，建議采用符合項(xiàng)目特點(diǎn)材質(zhì)隔條進(jìn)行分隔。外向型店面可以凸、凹結(jié)合、使街面立面富有變化。店面加雨蓬，使得樓體和玻璃銜接有自然過渡。營造溫馨、輕松、典雅，舒適的商業(yè)街風(fēng)格。