淺談集體土地房屋拆遷安置房登記的問題

摘要：由于涉農(nóng)房屋產(chǎn)權(quán)法律缺位、農(nóng)民相關(guān)知識(shí)與認(rèn)識(shí)不足、地方政府工作失位等問題的存在，導(dǎo)致集體土地房屋拆遷后取得的安置房出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)模糊、爭(zhēng)議多、涉及安置房登記所需的登記材料不規(guī)范不健全等現(xiàn)象，致使最終拆遷安置房登記辦證難，由此需要在完善相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)教育工作，規(guī)范拆遷前的確權(quán)、拆遷后安置房登記時(shí)的材料完善與補(bǔ)救，以保護(hù)農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)，保障他們的切身利益。

關(guān)鍵詞：集體土地房屋 拆遷安置房 登記

在中國(guó)城市化建設(shè)的進(jìn)程中，涉及廣大農(nóng)民的集體土地房屋拆遷工作，一直是關(guān)系民生與社會(huì)和諧的工作熱點(diǎn)之一。造成集體土地房屋拆遷安置房登記難的問題，既有體制性的原因，也有拆遷過程中拆遷部門工作失位的原因。

1.集體土地房屋法律關(guān)系多樣性

由于各地農(nóng)民的知識(shí)文化水平與其法制意識(shí)的不一，導(dǎo)致當(dāng)前集體土地房屋法律關(guān)系的多樣化。其一，產(chǎn)權(quán)合法權(quán)屬法律關(guān)系。對(duì)于那些建房時(shí)間不長(zhǎng)，且產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)意識(shí)較強(qiáng)的農(nóng)民，他們相對(duì)而言手續(xù)較為完備，依法辦理了建房審批手續(xù)，并按規(guī)定辦理了《集體土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》，這種情況則屬于產(chǎn)權(quán)合法權(quán)屬法律關(guān)系。其二，事實(shí)權(quán)屬法律關(guān)系。在農(nóng)村大多數(shù)老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供當(dāng)時(shí)地方主管部門出具的建房證明，很多的則沒有任何手續(xù)。這種在農(nóng)村目前表現(xiàn)為大多數(shù)，房屋所有權(quán)登記的很少，大部分持有的是《集體土地使用證》，到拆遷安置時(shí)，現(xiàn)被拆遷人又是經(jīng)過繼承、受遺贈(zèng)等方式取得被拆房屋的產(chǎn)權(quán)，所以很多農(nóng)民的房屋在拆遷后出現(xiàn)了各種紛繁復(fù)雜的法律問題。[1]

2.集體土地房屋拆遷安置房登記存在的問題

鑒于集體土地使用者自身的文化素質(zhì)、相關(guān)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)法律的不健全與集體土地房屋事實(shí)權(quán)屬現(xiàn)象的廣泛存在，直接造成了集體土地房屋拆遷安置房登記存在諸多的困難。

2.1原房屋產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系模糊

一是，原房屋存在隱性共有人。眾所周知，我國(guó)農(nóng)村真正進(jìn)行過房屋所有權(quán)登記的很少，因從未以法律的形式確認(rèn)過產(chǎn)權(quán)，權(quán)利人經(jīng)過多次轉(zhuǎn)移，例如分割、離婚析產(chǎn)等形式，房屋可能存在隱性共有人。二是，遺產(chǎn)性房屋產(chǎn)權(quán)繼承人模糊。這種情況可以分為三類：一類是孩子較多的家庭，遺產(chǎn)按鄉(xiāng)規(guī)民俗往往分割給兒子，出嫁的女兒認(rèn)為自己根據(jù)繼承法的規(guī)定也是合法繼承人，從而導(dǎo)致繼承人之間的糾紛；二類是在對(duì)父母贍養(yǎng)不均的情況下，父母對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)遺囑分配導(dǎo)致糾紛；三類是父母生前與某個(gè)子女有遺囑，或與他人存在房屋交易現(xiàn)象，在房屋轉(zhuǎn)移涉及相關(guān)法律程序不健全的情況下導(dǎo)致的糾紛。這些存在糾紛的房屋往往缺少有效的法律文件，權(quán)利人之間的糾紛只有通過法律的途徑才能得到最終的解決。

2.2拆遷前產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作失位

拆遷前產(chǎn)權(quán)確認(rèn)是做好拆遷安置房登記工作的最基礎(chǔ)最扎實(shí)的第一步，但由于房地產(chǎn)建設(shè)的趨利性以及地方政府對(duì)地方發(fā)展建設(shè)的迫切性，導(dǎo)致拆遷前的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作失位。其成因可能程序不到位，調(diào)查不仔細(xì)。拆遷部門一方面由于拆遷任務(wù)重很難在短時(shí)間內(nèi)認(rèn)真仔細(xì)完成大批量的調(diào)查摸底，另一方面由于聯(lián)系當(dāng)事人困難等原因，無法完成相關(guān)確權(quán)資料的搜集，就匆忙予以認(rèn)定，被拆遷人相對(duì)而言文化程度不高，法律意識(shí)比較淡薄，對(duì)拆遷政策不是很了解，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)確認(rèn)出現(xiàn)誤差。[2]

2.3 拆遷過程具體執(zhí)行有偏差

由于參與拆遷的工作人員其專業(yè)、知識(shí)水平與業(yè)務(wù)職責(zé)的不同，及對(duì)相關(guān)法律法規(guī)及房產(chǎn)登記方面的知識(shí)較為缺乏，與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)存在兩個(gè)方面的問題：一是，難以做到審查繼承、受遺贈(zèng)等的相關(guān)法律關(guān)系，直接由某個(gè)繼承人或代理人直接簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。二是，對(duì)存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋疏于糾紛的處理，只要關(guān)系人方誰對(duì)拆遷工作有利就傾向于誰，從而導(dǎo)致缺少相關(guān)法定的材料。

2.4拆遷安置房登記缺少必要的材料

拆遷前與拆遷過程中工作的失位，其直接結(jié)果就是拆遷安置房登記時(shí)缺少相關(guān)規(guī)定的材料要件。一是，原產(chǎn)權(quán)來源依據(jù)材料缺乏。在事實(shí)權(quán)屬?gòu)V泛存在的情況下，原產(chǎn)權(quán)來源依據(jù)顯然是缺少的，與拆遷前產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的失位，導(dǎo)致被拆房屋缺失重要的相關(guān)來源材料，等拆遷后被拆遷人申請(qǐng)安置房登記時(shí)，根據(jù)房屋登記的相關(guān)規(guī)定，無法辦理安置房的登記。二是，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移材料缺乏。對(duì)于一些原被拆房屋是通過繼承、受遺贈(zèng)等方式取得的，而未辦理相關(guān)的法定手續(xù)，拆遷后被拆遷人拿到安置房申請(qǐng)辦理登記時(shí)，因原權(quán)利人（被繼承人）與被拆遷人（繼承人）之間存在轉(zhuǎn)移的形式，由于缺失法定的繼承材料，不符合《房屋登記辦法》的規(guī)定，而不能辦理安置房的登記。

3.集體土地房屋拆遷安置房登記問題解決辦法

根據(jù)當(dāng)前集體土地房屋拆遷安置房登記工作的實(shí)踐，由于現(xiàn)實(shí)情況的復(fù)雜性，房屋登記部門只有立足工作的實(shí)踐，積極向建設(shè)主管部門建言獻(xiàn)策，促使拆遷部門拆遷前不斷完善各方面工作以及拆遷后的程序缺失的補(bǔ)救措施。現(xiàn)從以下二方面來探討予以解決與完善：

3.1不斷完善拆遷前的確權(quán)工作及依法辦理拆遷安置工作

其一、按規(guī)范做好拆遷前的確權(quán)工作。首先，拆遷部門做好宣傳工作，讓被拆遷人意識(shí)到對(duì)房屋的確權(quán)會(huì)直接影響到今后的拆遷補(bǔ)償工作，關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，提醒被拆遷人需提供房屋的所有合法來源依據(jù)。其次，是拆遷部門進(jìn)場(chǎng)確權(quán)時(shí)必須走訪、聯(lián)系到被拆遷人本人，充分聽取他的意見，收集房屋的來源資料，接下去才能對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行客觀的予以確認(rèn)。最后，確權(quán)工作完成后，需在房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織張貼公告，征詢無異議后方可進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂。其二、依法辦理拆遷安置工作。拆遷部門應(yīng)引導(dǎo)被拆遷人因繼承、遺贈(zèng)等方式取得的房屋需按規(guī)定辦理相關(guān)的繼承公證等必要的手續(xù)。在辦理拆遷安置工作時(shí)，拆遷部門應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)需嚴(yán)格按照繼承法等法律法規(guī)的規(guī)定辦理，為以后的拆遷安置房登記做好基礎(chǔ)工作。

3.2拆遷安置房登記時(shí)對(duì)登記要件的完善與補(bǔ)救

事實(shí)權(quán)屬無爭(zhēng)議的被拆房屋，因被拆遷人是經(jīng)過繼承、受遺贈(zèng)等方式取得的，因缺失法定的繼承關(guān)系證明，對(duì)此類缺失登記要件的可以從以下三種途徑予以完善與補(bǔ)救：一、現(xiàn)取得安置房的被拆遷人可以到公證機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)法定繼承關(guān)系的公證，被拆遷人取得公證材料后可辦理安置房的登記；二、被拆遷人還可以通過人民法院或者仲裁委員會(huì)申請(qǐng)司法確認(rèn)的形式，被拆遷人憑人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書可辦理安置房的登記；第三、拆遷部門牽頭組織建設(shè)、土地、司法、稅務(wù)等部門組成專門的調(diào)查小組，對(duì)拆遷安置中涉及繼承、受遺贈(zèng)等情形案例特殊通過以上兩種途徑也難以解決的，通過調(diào)查小組對(duì)他們的法律關(guān)系進(jìn)行審查，根據(jù)繼承法等法律規(guī)定，需補(bǔ)充材料的按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充，經(jīng)確認(rèn)無產(chǎn)權(quán)糾紛的以參會(huì)相關(guān)部門的聯(lián)審會(huì)議紀(jì)要的形式進(jìn)行確認(rèn)，被拆遷人憑聯(lián)審會(huì)議紀(jì)要可辦理安置房的登記。[3]

結(jié)語

集體土地房屋建設(shè)農(nóng)民的自發(fā)性、產(chǎn)權(quán)意識(shí)薄弱性以及地方政府主管部門工作的不足，需要地方政府創(chuàng)新開展工作化解各種矛盾，做好拆遷安置房登記這項(xiàng)工作，切實(shí)保障集體土地房屋被拆農(nóng)民的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

[1]王太高，姚俊，趙杰，趙堅(jiān). 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度研究[J]. 中國(guó)人口資源與環(huán)境，2010（5）

[2]周飛，姚俊，陸躍進(jìn)，李志. 集體土地房屋拆遷存在問題及完善措施—以南京市為例[J]. 安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008（5）

[3]李慧慧，瞿富強(qiáng). 集體土地征收中的房屋拆遷補(bǔ)償研究[J]. 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2010（9）