地產泡沫之憂

圍繞我國房地產泡沫的爭論已持續多年。最近幾個月，房地產活動顯著放緩，部分地區量價齊跌的報道時有所聞，市場對房地產行業面臨拐點的擔憂日益增加。當前房地產活動的降溫不僅僅是前期強勁反彈之后的自然回落，也預示了房地產行業的一些基本面因素的轉變。或許，房地產建設可能出現持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的最大下行風險。

結構性因素逆轉

近期房地產活動下滑超預期。在經歷了2012年下半年和2013年的強勁反彈之后，近幾個月房地產活動出現放緩應在意料之中，在一定程度上是一種周期性的自然回落和調整，而信貸條件邊際上趨緊等因素也有影響。

值得警醒的是，房屋新開工去年反彈力度有限，而今年下滑跌勢出人意料地迅猛。這很可能是因為開發商不僅面臨融資困難，而且對未來的發展也頗為悲觀，所以在市場疲弱的情況下迅速削減新開工項目，調整戰略。

還有一個值得擔心的現象，近幾年房屋在建面積相對銷售及竣工面積的比例顯著提高。國家統計局的數據顯示，2013年底城鎮住宅在建面積約為57億平方米，其中商品房約49億平方米，是當年竣工面積的6倍、銷售面積的5倍。這些數據從側面反映了開發商及整體經濟面臨著融資困境，甚至有些在建樓盤可能被用作為其他項目融資的渠道， 也體現了未來房地產供需失衡的風險。

可以顯見，支撐房地產行業的結構性因素正在發生轉變，我們擔心房地產業已至拐點并步入中長期下行趨勢。……