商業房地產開發與銷售花樣百出“五洲國際”的不當行為何時能停止

【編者按】在我國全面推進依法治國，法治政府建設穩步推進，司法體制不斷完善，全社會法治觀念明顯增強的今天，卻有一些單位和個人打著政府“招商引資”、“發展經濟”的幌子，變著戲法違法違規開發和銷售商業房地產，有的現象甚至可以用“觸目驚心”來形容。日前，讀者毅敏投書本刊反映五洲國際集團的一些不當作為，希望引起有關部門的關注和重視。

市場觀察編輯部：

香港上市公司──五洲國際集團（以下簡稱“五洲國際”）利用境外上市公司國內一些管理部門難以監控的漏洞，采取未批先建、改變用途、無證銷售、惡意欺詐等手段，引起了眾多投資群體的不斷投訴，經營商戶集訪維權活動不斷升級。他們希望有關部門予以高度重視，適時果斷出手，依法予以處置。

“五洲國際”在河南省滎陽市開發的鄭州五洲工業品博覽城2013年5月舉行開工盛典，同時進行所謂的全球招商VIP認購活動，單位或人交5000元辦入會卡，入會即送3000元大禮包并可抽獎，獎品是一輛炫紅的奔馳轎車，并承諾3年回報購房總額的21%作為返利。

然而這個號稱占地1萬畝、總建筑面積約為1600萬平方米，一期總投資45億元的城市綜合體項目，實際上只是購買三四百畝土地，其它并沒有太多投入。該項目在申請時是倉儲用地，如今卻搖身一變成為前景利好的商鋪地產。

查閱滎陽市國土資源局官方網站，2013年12月10日發布的滎國土資告字[2013]29號國有土地掛牌出讓公告及2014年1月9日發布的出讓結果公告顯示：鄭州五洲國際工業博覽城房地產有限公司通過出讓取得的土地，其中的商業用地約112.65畝，倉儲用地約319.08畝，商服用地價格約合93萬元/畝，倉儲用地約合28萬元/畝，兩者每畝地價相差約65萬，按照這樣計算，五洲城在倉儲用地上建商鋪出售，則少交了2000余萬元的國有土地出讓金。

滎陽市規劃局官方網站關于五洲城2014年4月4日的規劃審批公示，《建設工程規劃許可證》顯示，鄭州五洲國際工業品博覽城一期建設項目A1#--A8#共八棟樓，建筑分類為倉儲。

據悉，商服用地的使用年限是40年，而倉儲用地的年限則是50年，如果業主購買以后去銀行抵押貸款，商服用地的價值卻要比倉儲用地價值高的多。但這些信息卻被“五洲國際”刻意隱瞞，從開始購買，商鋪業主就被設計陷入了暗井。

對于該項目將倉儲用地建成商品房（商鋪）并對外銷售的違法問題，滎陽市國土資源局在今年5月29日曾公開下達過《責令停止國土資源違法行為通知書》，該通知中明確顯示：“五洲城擅自改變土地用途”。

然而“五洲國際”卻置《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院第248號令《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規和滎陽市國土資源局的處罰通知于不顧，依然大張旗鼓對外宣傳和銷售。同時明知該項目并未取得《商品房預售許可證》，該集團公司董事長還在現場為之“搖旗吶喊”。人們不禁要問：這里面到底隱藏著多少不為人知的秘密？

除了擅自改變土地用途，欺騙商戶業主之外，“五洲國際”甚至敢在商城土地未掛牌、無土地證的情況下就開始建設并對外宣傳和銷售。譬如，位于哈爾濱市香坊區長江路南側的五洲國際工業博覽城（簡稱“哈五洲”），其違法行為引起了許多投資者和同行業的舉報并受到了當地黨政主要領導的重視，在有關部門依法干預下，終于收斂了些。

但不久后“哈五洲”又變換花樣，將其中的2000多畝土地在立項、規劃都不具備的情況下，以“文化產業”用地的名義實行招拍掛。而“哈五洲”開發公司的經營范圍并不包括“文化產業”，這自然屬違法經營開發。

近年來，“五洲國際”在全國許多城市開發了城市綜合體項目和市場，幾乎都存在違法違規的現象。如湖北襄陽五洲國際工業品博覽城、沈陽五洲國際工業品博覽城、牡丹江五洲國際商貿博覽城、江陰五洲國際廣場、龍口五洲國際商貿城、盱眙五洲國際廣場、大理五洲國際家居廣場等，當時均在未取得《商品房預售許可證》的情況下，就擅自開盤預售。 其中， 通遼五洲城并未辦理土地招拍掛，卻于2014年8月30日開盤預售，一些地方的投資商戶打出了“欺詐銷售、坑害百姓，還我血汗錢！”等條幅，社會憤怒情緒不斷集聚，引起了當地有關部門的關注。

在“五洲國際”憑關系鉆漏洞頻頻違規違法的同時，其引以自豪的售后包租模式也引發廣泛爭議，人民網、新華網等多家媒體紛紛發文予以質疑。

“五洲國際”的售后返租模式的核心就是高投資回報。業內人士指出，以承諾高額返租、無風險回報等誘導方式銷售房地產，首先，是國家明令禁止的。這些銷售行為的實質，是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持，如果沒有取得《商品房預售許可證》就售房涉嫌非法集資行為；其次，3到5年后，高租金回報一旦不能兌現，購房業主必將向“五洲國際”就收益討要說法，“五洲國際”將面臨極大的信譽破產風險和現金流壓力，物業經營也未必理想，反而易成為其拖累。

在大力弘揚“法治精神”、推進依法行政、建設法治社會的今天，“五洲國際”一系列違法違規、惡意不正當競爭的行為，是該引起一些地方領導和部門的重視了，到了該整治和打擊的時候了。

讀者 鄭襄哈

背景資料：

五洲國際集團總部位于江蘇省無錫市，自2004年便開始在無錫市開發、運營商業地產項目。截至2013年9月底，集團已在無錫、南通、淮安、鹽城、重慶、襄陽、杭州、溫州、大理、保山、洛陽、煙臺、德州、長春、牡丹江等18個城市發展商業地產項目31個，覆蓋江蘇、浙江、山東、湖北、云南、黑龍江、吉林、遼寧、河南及重慶共計10個省及直轄市。其中，15個為專業批發市場，16個則為多功能商業綜合體，總面積超過1000萬平方米。