房地產開發項目階段性管理措施及管理團隊建設問題研究

【摘 要】房地產開發過程復雜，各個項目大致可以分為前期、中期、后期三個階段，每個階段分別由不同的項目管理內容組成，并直接影響到房地產開發周期的長短，同時對供求狀況有很大影響，因為從土地開發到成為市場有效供給需要一定的時間，而且當前的需求會影響著未來的供給，如果出現供求失衡，短期內也無法得到有效的調節，各指標不能協同增長也就無法實現市場的平穩。

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；管理團隊；企業競爭力；社會效益；制度建設

0 引言

近幾年來，房地產業發展迅速，現已成為我國國民經濟的基礎支柱性產業，房地產項目開發管理成為重要的項目管理內容，并對房地產企業發展起著重要作用，因此房地產開發項目管理伴隨著社會發展、開發建設和管理大型項目的需要而產生，并作為一種現代化的管理方式日益受到重視。

1 項目管理的階段性措施

1.1 起始準備階段

在資金使用方面，主要是對項目的投資成本進行分析，測算各種經濟指標，同時根據規劃要求確定建筑物的容積率和配套設施面積等，從而計算可銷售的面積和成本單價指標，建立各方面的成本控制指標，這其中包括工程項目的土地開發成本、工程建設成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據；同時要對項目的資金籌集進行詳細策劃，確定融資渠道并結合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本。

在時間進度方面，主要是對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃，這其中包括征地拆遷進度計劃、資金籌措進度計劃、項目建設進度計劃和銷售進度計劃等，總進度計劃是各階段進度的控制依據，必須依據項目開發的特點及資金運作的要求進行編制，各階段進度應在總進度目標的基礎上進行合理編制，達到進度控制的目的。

在質量目標方面，主要是對各種經濟測算指標的準確性、進度計劃的合理性進行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報告。

1.2 前期設計階段

在資金使用方面，主要是根據投資意向和項目可行性研究報告，讓符合資質的設計單位進行設計，實現初步構想，做好設計概算是這個階段投資管理的主要工作；同時，由于現實情況，設計單位對設計都趨于保守，設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位變為設計與預算同時進行。

在時間進度方面，需要與設計單位定期召開設計會議，討論設計方案，安排合理的設計進度，盡量讓出圖的時間與招標施工計劃吻合，核查設計進度，控制設計進程，與總進度安排相一致。

在質量管理方面，主要是設計方案的優化和完善，要注重設計品質，利用競爭機制使設計單位在競爭中提高設計水平，項目公司從中選擇經濟實用品質優秀的方案，以最小的成本達到相對最優的效果。

1.3 建設實施階段

在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預算審核是這個階段重要的成本控制環節。在項目實施過程中，對項目的資金流量進行動態監控，根據計劃控制項目開發費用的收支，及時發現實際收支與計劃之間的差異，進而采取適當措施及時糾偏。

在時間進度方面，需要建立完善的進度計劃及監控體系，這個階段是能否按照總進度計劃進行的關鍵階段，建設實施過程本身除了受到人為因素的影響，還會受到自然因素的影響。

在質量管理方面，一方面要完善招標制度，選用信譽好的承包商進行施工，大型項目則要選用優秀的總承包商，通過招標選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監理單位，對工程項目進行監督管理，通過監理公司著重對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等進行協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。

1.4 后期管理階段

在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實施過程中的資金投入，以及運營維護，物業管理等費用的支出。

在時間進度方面，需要把握營銷節奏，按照銷售進度安排，完成后期進度管理工作；對于商業地產開發，則應在建設實施階段后期及后期管理階段，進行招商，按時租售商業地產；同時制定運營維護計劃，實現正常運營。

在質量管理方面，主要是建立良好的開發商形象，做好營銷工作以及項目后評價工作。

2 項目管理團隊建設

2.1 了解項目管理團隊的特點

必須明確項目管理的目標，讓每一個團隊成員清楚地了解目標，并對此及其帶來的收益有共同的思考，做經常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎上，進行合理的分工與協作，責權利要有明顯的界限，本著“責任有邊界，服務無邊界”的思想，團隊成員之間要相互信任，承認彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解項目團隊的構成

理想的項目團隊應具備領導有足夠的凝聚力、項目管理目標明確、做出正確的決策并迅速實施、良好的溝通渠道、注重完成任務的方式方法，每個成員都朝著既定目標努力，從這也可以看出一個合格的項目團隊構成通常是由決策者、執行者、協調人、出主意者、評論者等組成，團隊中一個成員扮演多個角色是可行的，只要保證能夠滿足團隊需要，同時成員還必須能夠勝任多個角色。

2.3 做好團隊培訓建設

由于房地產項目開發是個復雜的過程，牽涉到的環節眾多，因此不可能僅靠本企業或組織內部資源完成，房地產項目開發工作必須借助外力、集合各方優勢、專業特長才能完成。所以房地產項目的團隊建設是要將各個有著不同利益目標的項目各參與方，同業主設立的項目開發成員共同組建成以項目負責人為首的項目團隊。

2.4 選擇一個合適的監理公司

國家規定項目建設實行工程監理制，這是我國現行建筑市場規范化管理的一項重要制度，也是國際上通行的項目管理方式。通過聘請監理單位，對項目的建設活動進行咨詢、顧問，以及負責各類合同的履行管理。力求能夠在實施階段建立小業主大監理的混合管理模式，使房地產開發企業將更多的精力投入到規劃、決策，以及保證項目建設順利實施的外部協調工作中。

2.5 做好設計單位的管理

設計的工作由設計單位完成，房地產開發商的工程管理人員在設計過程中起溝通、協調、監控作用。可以將開發企業的開發理念、要實現的目標通過溝通、監控的方式貫穿于設計過程中，同時對項目設計的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并減少后期實施過程中變更的發生。

2.6 選擇合適的承包商

這其中包括總承包商和專業分包商的選擇。總承包商的選擇應該以承包商的綜合實力作為指標，特別是其工程管理經驗是重點考察的方面。對于專業分包商來說，開發商應該建立專業分包商信息庫，重點對其專業資質，專業水平作更多的考察，通過專業水平來進行選擇。

2.7 項目團隊的組織協調與溝通管理

在房地產項目開發過程中，組織與協調工作十分重要，其作用主要就是圍繞項目要實現的目標，組織協調各參建單位、需協調的單位及個人、政府部門全力配合項目的實施，共同努力去實現項目目標的過程。房地產項目是一個涉及多個界面的非常復雜的工程系統，為了開發建設的需要，通常會將開發項目以不同的方式，將之劃分為許多子系統、階段或層次。

3 結束語

總之，房地產業是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發展起來的國民經濟支柱產業，隨著我國城市化進程的不斷推進，未來房地產業也將得到迅速的發展，行業市場競爭將更加激烈，所以未來房地產開發的模式將會因市場的變化而發生改變并得到不斷完善。

【參考文獻】

[1]胡文發，何新華.工程管理方式的評價與選擇[J].施工技術，2002，31（12）：29-31.

[2]黃忠，劉芳.再談建設項目管理模式的創新[J].工程項目管理研究，2003.

[責任編輯：湯靜]