中國房市靠百姓剛需支撐行不通

正確認知“房地產泡沫”，對于中國經濟極具現實意義。

為了認清事實，我們必須回顧一下歷史，看看一些典型的“房地產泡沫”破滅的背景到底是怎樣的。

先說美國。應該說美國房地產破滅距離當下最近，但它卻有一定的特殊性，因為它屬于“本來買不起房子的人卻買了房子”的問題。所以，美國的房地產泡沫破滅被稱之為“次貸危機”，并危及到了世界經濟。但它與一般的房地產泡沫也有共性，那就是“產業空心化”。

在一個國家實體經濟空心化的前提下，資本最便捷的賺錢渠道就是股市、樓市、債市及其衍生品市場。泡沫的本質是什么？這不用問，那一定是“實體經濟虛弱”，是財富的創造能力不支持財富價格的上漲。但美國的特殊性決定了它“不怕泡沫破滅”，美國經濟的特殊性在于這么幾個方面：一是美元的地位無可取代；二是美國的金融市場是一個全球的市場，泡沫破滅之后是全球買單；三是美國的經濟是全球布局，本土的泡沫破滅并不影響海外資產的質量，也不影響美國的跨國公司財富創造能力。

如果說美國房價泡沫問題對中國的啟示不夠充分，那咱們再來說說日本。

可以說，日本和亞洲金融危機受災國的房價泡沫問題，對中國的啟示將極具現實意義。

1985年，廣場協議（主要內容為美、日、法、英等國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿易赤字問題）簽訂之后，日元便開始升值，日本的金融市場也就開始開放，利率市場化便加速推進。在此前提下，日本的制造業企業開始向外轉移，國內大搞“亞洲金融中心”，也試圖在效仿美國，成為世界上的“金融食利者”。鑒于房地產投資對于利率的容忍度較高，再加上日元的升值和金融開放所形成的資本流入，日本的房地產市場便開始變成重要的投資領域，其房價、股價在境內外資本的合力推動下不斷上漲。同時，財富效應也推高了日本經濟熱度。

但是，失去工廠而轉為服務員的日本國民，真能買得起那么貴的房子嗎？日本真需要那么多的房子嗎？關鍵還是取決于日本是否可以成為亞洲的金融中心。但遺憾的是，華爾街怎會容忍這樣一個“競爭者”的出現。日本金融機構再怎么也不是華爾街金融大鱷的對手，如果沒有所謂“金融中心”的支撐，實體“產業空心化”勢必將變成房價上漲的克星。因為，日本的本土企業財富創造力、國民收入的成長力已經與房價上漲脫節。這就是房價泡沫和股價泡沫的本質原因。

中國是不是也一樣？我們看看過去，人民幣是不是在升值？利率市場化是不是在加速推進？金融市場開放是不是在提速？中國實體經濟的生存環境是不是在惡化？實體經濟成本是不是越來越走高？房價是不是在上漲？這當然是泡沫化的走向。更嚴重的問題是，我們沒有意識到房價上漲的深層原因，所有治理方案都基于表面“供求關系”的改變。結果，越調控房價越上漲。

大家應該還記得，開始抑制房價時政策無所不用其極，當房價真跌了而又發現消費者并不買賬，市場成交量大幅萎縮。加上“鬧房”之事此起彼伏，嚴重影響社會安定之時，政府政策開始左右為難。所以，我們一直強調宏觀調控是一個“藝術的過程”，“藝術氣質”表現為時時刻刻都要和人心對話。目的就是，既要讓市場按照自己預期的方向發展，又不能傷害民眾消費與投資的信心。如此之宏觀調控意圖的表達，涵括于領導者的一言一行當中，貫穿于政策制定與執行亦捧亦壓的分寸之間。現在看，各地政府都受不了了。畢竟土地收入是其財政的主要來源之一，中央財政如果不能有效解決地方政府足額財政預算問題，地方政府就根本不可能放棄土地這道生命線。

為什么最近房價又開始出現下跌？原因很簡單，是因為中國經濟開始走弱，人民幣開始貶值，利率受到了央行的壓制。而在此過程中，我們聽到的卻是熱錢的流出，資本外逃。這種狀態下靠什么支撐房價？靠老百姓改善住房的愿望和剛需嗎？我看不行，因為老百姓已經買不起房子了，一套房子所需要的錢已經使許多過正常日子的老百姓望塵莫及了。

這種情景下應該怎么辦？為避免房地產泡沫破滅給中國經濟帶來的巨大沖擊，我想有兩種方法可以借鑒：第一是通過一些技術性的處理，政府收購開發商的項目，然后廉價租給老百姓使用；第二是想方設法增加老百姓的一次性分配收入以及股票投資收入，未來把廉租房折價賣給老百姓。

鈕文新 曾任《中國市場經濟報》編委、副總編輯，后到中央電視臺“經濟半小時”做編導，并作為總編導制作大型系列片《走進國債》、《金融風暴》和《資本市場》，現為央視證券資訊頻道執行總編輯。