以房養學：留學的另一種方式

澳大利亞：留學四、五年房產增值很可觀

以房養學在澳大利亞已經流行了幾年，對一些孩子在澳大利亞留學或準備到澳大利亞留學的家庭來說，其實并非是新鮮事物。

對這些家庭而言，留學期間的房租和生活費用的確是一筆很大的開銷，即便這樣大的開銷，也不一定能夠保證孩子有舒適穩定的生活環境。于是，一些有經濟能力的家長就想到了在孩子留學的城市里投資購買物業。前幾年，由于澳大利亞銀行前所未有的低貸款利率和房價增值等因素，這些“以房養學”的家長們還確實嘗到一些甜頭，比如孩子能有自己的房子居住，而且還能將多余的房間出租出去賺取租金用于日常生活開支。

王瑩是房地產服務公司澳大利亞RaineHorne的高級物業經理，也是2013年集團成就獎獲得者。她所經手的“以房養學”的投資者，有的是孩子到澳大利亞留學前父母“先行一步”，在子女要上學的城市里先期買好房子，孩子到澳后不用找房租房，直接入住自己的房子；有的是父母先交上物業首付，子女在澳留學期間利用業余時間工作的收入再交貸款按揭。

“‘以房養學’是否在未來幾年內都行得通，是否是值得投資的一種方式，其中一個考量因素是物業的增值問題。”以澳大利亞宏亞國際顧問集團行政總裁何智明的分析，澳大利亞悉尼未來3年內，物業增值至少要在5%～10%之間。“前一時期，澳大利亞房市活躍的原因諸多，澳大利亞銀行前所未有的低貸款利率、低失業率、工資收入增加和股市表現優異，還有一個不可忽視的重要原因就是來自中國的投資者。”

在王瑩眼中，這些中國投資者中“以房養學”的投資者為數甚多，前一階段她就曾經手了無數“以房養學”的交易。在她看來，澳大利亞目前匯率低、貸款利率不高，這些對中國投資者都是購房的好時機，未來3～5年“以房養學”還有一定必要性與合理性。

采訪時，王瑩告訴記者，根據澳大利亞房地產業的預測，今年澳洲房市買賣將延續去年的興旺局面。去年澳大利亞各州的首府城市物業增幅客觀。以獨立房屋為例，去年悉尼的獨立房上漲了15.1%，平均價格為76.3萬澳元（1澳元約合5.60元人民幣），墨爾本上漲了8.6%，平均價格為56.8萬澳元，佩斯上漲了8.4%，平均價格為60.5萬澳元，布里斯班上漲了5.0%，平均價為46.1萬澳元，阿德雷德上漲了2.8%，平均價為44.6萬澳元。業內人士普遍分析，2014年澳大利亞的房市將延續興旺態勢。

從投資角度講，澳大利亞屬于房產增值較快的國家，澳大利亞經濟相對穩定，政局穩定，無疑是物業投資的天堂。投資者在澳買房產，投資風險相對較小；從房屋所有權說，在澳大利亞購買的房產屬于終身擁有所有權，這無疑也是對中國購買者具極大吸引力的因素。除此之外，王瑩還進一步介紹，悉尼的租房公司一般不愿將房子租給留學生，因為他們知道，為節省開支很多留學生會選擇住在一起，房子破損率相對較高。同時，澳大利亞房市供不應求，房價上漲導致租賃市場火爆，悉尼和墨爾本的住宅出租空置率更是低于1%，在澳大利亞租房并不容易。而子女留學前將房產出租回報率在5%左右。即使有一天要出售房產，未來幾年增值也很可觀，這相當于利用時間差獲得了受益。如果子女在澳大利亞留學四、五年，其增值不可忽視。

澳大利亞華人聚居區里有風險

雖然王瑩從事房地產服務多年，但她從未見過最近一段時期中國投資者在澳大利亞的“買房潮”。

最近，王瑩經手的一個客戶利用春節假期在澳大利亞購買了一套公寓，位置就在女兒即將要就讀的大學附近。由于居住環境安全，解決了這個客戶作為母親曾經的擔憂。“還有一位客戶，雖然他的孩子目前還在中國上中學，但也到悉尼購買了一套兩房公寓。目前，這套公寓由中介幫助出租。由于所買公寓地段好，一周可以收取近800澳元的房租。”

現在還有一個趨勢是很多留學生畢業后都設法留在澳大利亞，而這個買下的房產無疑是讓子女“站穩腳跟”的支撐，可以作為今后貸款的抵押，成為他們在澳大利亞創業的基礎。

盡管“以房養學”看似是一條可行之路，但王瑩一再提醒“以房養學”的家長還有不少需要注意的問題。以悉尼為例，首先是眾多的中國投資者往往集中在華人聚居的區域，這些地區的房價會有超過本身市場實際價格的因素存在，購買前需要做好功課，多做調查，對要投資的區域一定要多了解，購房前向澳大利亞有信譽的房地產服務公司咨詢十分必要。其次，澳大利亞政府規定沒有永久居民身份的人只能購買新建房，買房前一定要了解房地產發展商的歷史和成績。澳大利亞也會有商譽不好的小發展商，有的發展商甚至發展了幾個樓盤后就報破產。澳大利亞政府規定，發展商對新建房屋有一定年份的保險，如果發展商破產這種服務就無法兌現。

美國：房產隱形費用不可忽視

在人數越來越多，年齡越來越小的留學大潮中，日漸增高的留學費用是許多中國家庭必須要考慮的問題。

受美國經濟因素的影響，許多大學學費近年來不斷上漲。來自香港的鄭先生近日到美國的加州大學為兒子考察學校時，不禁驚呼，“學費上漲太快了，現在當地學生的學費都和幾年前國際生學費差不多了”。

在洛杉磯華人聚集的圣蓋博地區，一名房產經紀人向鄭先生建議說，可以通過海外購置房產，利用房子的升值來補回留學所花費的費用，也就是“以房養學”。

在美國，以房養學是2006年創立的留學投資概念，主要指靠海外購房供養海外留學。不過，全球金融危機來臨后，隨著房地產疲軟、房價上漲等因素，這一留學方式曾經陷入低迷。但美國逐漸從金融危機的低谷中走出來后，房地產業開始呈現復蘇趨勢。有數據顯示，近年來，中國是美國房地產的主要海外買家之一，占美國房產銷售額的12%。如今，這個數字仍在增加。

與此同時，受北京等城市的限貸、限購等房產政策約束，不少中國留學生家長開始重新考慮“以房養學”這一新的留學方式，認為在美國購買房產是比較有潛力和有價值的選擇。此外，美國房子的永久產權、教育資源、經濟體制及大學和好學區的房產，相對保值性也是這一留學方式重新興起的因素。

家住深圳的黃女士剛剛在中介代理的幫助下入手了第二套美國房產，地點位于美國加州大學洛杉磯分校附近。她告訴記者，八年前在附近買了第一套房產已經賺得不少租金，因此決定再投資一套。

黃女士認為，盡管美國名校學區房價高昂，但這些核心投資點對應著龐大的學生需求群體，易出租，交通購物也便利，而且具有很大升值潛力。黃女士說她購置了第一套房產后，就將女兒送到了當地讀高中，自己則陪孩子在那里讀書。女兒高中畢業后，就順利入讀了美國名校——加州大學的洛杉磯分校。

即便如此，洛杉磯房產經紀人楊旸稱，“以房養學”依然面臨投資風險，在美國購置房產要繳納房地產稅，并要支付其他維護和養房成本。納稅額基本根據房子買價乘以1%到2%的稅率來確定，不同州有所不同，其中教育稅約占稅額一半。因此，購房前要充分了解當地政策，將養護成本和稅金計算在投資成本內。

在美國，信息不對稱也是大問題

洛杉磯房產經紀人楊旸告訴記者，“以房養學”看上去很美，但面臨一定投資風險。

事實上，好學區房價并不低，在美國洛杉磯華人聚集的圣蓋博地區如果考慮自住，售價一般在40萬美元以上才可考慮出手。而比較便宜的別墅，每套市價也沖擊百萬美元左右。加州地區投資型房產分為別墅和公寓兩種，投資后者可擁有永久土地占有權。

楊旸建議，應首先了解市場，確定所購置的房產是否宜于以房養學投資。盡量選擇離學校步行就可到達的房產，或有直接交通工具短時間內到達的房產。所購房產周圍的生活設施是否齊全也很重要，這不僅關系學生生活便利，也關系將來出手時的便利。

來自香港的鄭先生最終決定在華人聚居區購置了一套房齡在10年上下，區域相對偏一點的公寓房，并通過中介公司幫助打理，用于投資。與此同時，他也為孩子在加州大學爾灣分校附近購置了一套公寓，供孩子來美國后使用。而爾灣的新房子目前最受洛杉磯華人追捧。但也不是所有人都會花很大精力來美考察房產，作為普通留學生家長，更面臨海外置業國籍差異、手續差異、信息不對稱等難點。憑個人之力，通過親朋好友等有限人脈資源打聽、了解海外樓市狀況，這樣的置業途徑存有潛在風險，也欠缺一定規劃性。楊旸告訴記者，購房訊息往往是遠在千里之外的中國留學生家長最難掌握的，最好尋求專業機構幫助，綜合調研政策法規，掌握相關數據及攻略。“盡可能選擇大型知名開發商樓盤，最好聘請買方律師，以減少投資風險。”