濟南二手房市場調查

學區房“永遠不愁賣”

“要么換房，要么擇校。”在反復衡量之后，3月30日下午，李曉葉以72萬的高價購置了一套甸柳新區68平的小戶型。老房子單價近12000元，價格很貴，但是實打實的學區房，孩子可以就讀甸柳小學。

在李曉葉簽購房合同的這家房產中介里，醒目的學區房宣傳牌把整個房產中介的櫥窗都填滿了，“甸柳一小、燕山小學、東方雙語實驗學校、解放路第一小學……”歷下區各熱點學區房在此基本都能找到房源。

“現在是出一套賣一套，”據和平路該房產中介的沈經理介紹，“附近大大小小中介公司不下7、8家，都是靠學區房賺錢。”

據沈經理介紹，從2月份開始學區房就開始熱了。同樣在店內的張偉看好山大路附近一套價值59萬元、59平的房子，跟房主協商4月初交錢。“等學區劃分圖公示后，如果這套房子在解放路第一小學學區內，就趕緊交錢、辦手續。”

其實，兒子只有11個月大，張偉卻不覺得這種未雨綢繆太過分。他給記者算了這樣一筆賬：如果有一套熱點學校學區房，義務教育階段9年時間里能保證孩子有一個良好的教育環境，家長免于每天奔波很遠接送孩子上學、放學，孩子也不用為趕路太早起床，能多休息一會。“如果擇校，孩子每天在路上折騰不說，關鍵是擇校生的學籍和學區內正常招生的孩子不一樣，我擔心對孩子以后考高中有影響。”

“學區房多為老房子，但價格卻居高不下。”沈經理告訴記者，燕山學區、甸柳學區等重點學區內的房子，多為上世紀八九十年代所建的老房，但售價卻往往高于非重點學區的新房。記者調查得知，由于有些新樓盤教育配套不完善，再加上大家所“認可”的名校效應，導致學區房的價格持續增長，二手房交易量上漲。

據有關消息稱，濟南學區房劃分之后，新學區房即將迎來漲價潮，其中燕山小學周邊的小區變動最大。據介紹，燕山北區去年劃入燕山小學學區范圍，小區房源總體均價由之前的每平方米10000元上漲至11000元。去年新劃入燕柳小學學區范圍的三箭·吉祥苑小區，二手房房價也由原來的每平方米12000元上漲至13000元。照此推算，學區房“新寵”價格漲幅可能達千元左右。

“學區房的劃分有利于教育資源均等化，不可避免的，也會導致房價有所上漲。”山東大學經濟學院教授李鐵崗接受記者采訪時表示。

據沈經理介紹，3月份店內學區房的交易量占了將近60%，“趁著新政落地之前購買學區房，長遠發展來看不僅能夠保值還能升值。但各個學校之間的政策要求不一樣，有的學校要求學生落戶滿三年，有的學校要求住房必須是第一次買，二手房不算在學區范圍內。想要購買學區房的家長必須做足功課了解學校政策后再做決定。”

誰拉高了二手房價格？

“現房，年限不長，孩子上學便利。”在確定了買房關鍵詞后，曹雙迅速敲定了一套領秀城的“次新房”。

“許多急需購房的年輕夫妻是我們的潛在客戶群。”孚瑞不動產領秀城店的工作人員拿出了他們公司的統計數據，“一般來說，婚房占到了二手房交易的四分之一左右，是標準的‘剛需’；其次就是學區房，占到了二手房交易的20%，但這部分具有明顯的區域性特征，就是集中在為數不多的優質學校所在的學區范圍；第三類是改善性住房，也約占20%左右，主要特征就是對房源的戶型和周圍環境有較高要求；第四類是首次置業型，倒不是結婚用房，包括自住、經營的等等，占到二手房交易量的30%左右。最后剩下的就是投資型的、為落戶用的及沒有明確購買目的的，約占5%。”

據其介紹，目前最受市場青睞的是指房屋建筑年限在5年左右、小區物業等配套設施相對完善、證件齊全、可即買即住的“次新房”，其中既包括入住時間較短就上市交易的二手房，也包括一些尾房、投資房等空置房。有些次新房甚至比周邊新盤還有價格優勢。

3月進入房產交易活躍季，二手房貢獻了中堅力量，以價高而成為中介生存空間。3月第1周，二手住宅掛牌均價為10341元/平方米，環比上周的10310元/平方米，上漲31元/平方米，漲幅為0.30%；3月第2周，濟南二手房住宅掛牌均價為10436元/平方米，環比上周的10341元/平方米，每平方米上漲了95元。

記者隨后走訪多家房產中介了解到，他們掛出來的“次新房”房源，其價格普遍比售樓部的新房要便宜一些。許多“次新房”每平單價比同一區域新房要低1000—1500元左右。而且許多“次新房”大多擁有較好的裝修，且居住時間比較短，購房者還可省下一筆可觀的裝修費。

“從目前的購買群體分析看來，濟南的二手房市場不具備明顯的炒作和投機空間，購買群體都是剛需，除了學區房就是改善型急住者。”據孚瑞不動產盧浮公館店工作人員趙明超介紹，“改善型住房今年成交量不錯。”

“從我們公司二手房的成交情況來看，均價過萬的水分還是蠻大的。”濟南百居安房地產咨詢有限公司總經理熊良頂告訴記者，他旗下的17家門店遍布濟南市區的東南西北，相對比較均衡，“我們根據自己掌握的成交量測算了一下，大致均價在8900元左右。”

“特別是在網站上掛牌的房源，既有個人掛的，也有中介機構掛的，而中介機構掛的要占到九成以上，因此房源存在著大量的重復發布的情況，甚至同一套房源有十幾個經紀人在發布信息。”熊良頂介紹說，一般來說，房主的報價和真實成交價差異不大，打個九七折左右；而經紀人相對發布的價格要高一些。同一處房源，網站在選取價格時往往傾向于選擇報價較高的那個數字。因此可以說，是高價房源的重復掛牌拉高了二手房的均價。

大數據下的中介生態

“以前很多生意都是自動找上門來的，多的時候一個月都能賣十幾套房子。現在每天他需要不停地打電話，給潛在的購房客戶推銷房子。”孚瑞不動產盧浮宮店的工作人員趙明超在中介工作數年，感覺今年的二手房交易尤其難干，以往牛哄哄的他如今常說“若想買，價格還可以談”。趙已在房產中介工作數年。

“我前幾天看好一套房子，58平標價58萬元，等我想跟房東確認下來時，房東卻突然漲價了。”購房者王女士說。中介告訴記者，像這種房東看到房價上漲突然抬高價格的現象不在少數，也直接導致中介從中“白忙活”。

趙明超等房產中介其實是在二手房交易里找生活的一部分人。“中介賺取的是總房款的1%抽成。但為了提高成交量，我們是樂于和房主砍價的。”趙明超表示，在接下來的4月和5月，很多新樓開盤，將會造成對二手房市場成交量的沖擊，“得在小陽春里，提高成交量。”

“成交量是房產中介的收入法門。”據搜房網某工作人員介紹，“寧肯跟房主殺價也不會降低中介費，中介費是總房款的1%抽成，加上過戶費、稅費，二手房比新房都會多出5，6萬的額外費用。”盡管如此高價，2014年的學區房與次新房熱，讓房產中介在年后開始了新一輪地盤與服務的“擴圍戰”。

趙明超坦言，做中介雖然辛苦，但收入挺高。“如今越來越不好做了，好房源一出來，基本上每家中介都會掛牌。”

“小中介根本沒辦法生存。”趙明超解釋道，21世紀不動產年后在濟南將門店總數擴充到120家、像我們本土品牌孚瑞不動產在2013年下半年就新開了10余家直營門店，總數達到30家，年后準備繼續增開兩家店。另一家品牌中介三宇和記不動產現有門店19家，年后也有兩家店馬上開店。

新一輪“跑馬圈地”的競爭大幕已經拉開，但這次擴張潮或將不同于以往，品牌中介將憑借標準化服務進一步壯大。而目前濟南房產中介也逐漸進入“拼服務”階段。僅去年一年，多家中介機構在服務提升方面可謂動作頻頻。為了搶占市場，各中介機構可謂使出“渾身解數”，紛紛打出“誠信”牌。如今的房產中介行業競爭，已不能單純看誰的店多人多，而是服務水平和品牌美譽度的競爭。

■資訊

媒體記者組團助推萊蕪旅游

本刊訊 3月30日-31日，山東省旅游局組織40余家省內重點媒體參與的萊蕪春季旅游采風活動拉開序幕。媒體記者們先后走進鋼城汶源“十里杏花長廊”和“萬畝桃花基地”、萊蕪戰役紀念館、雪野湖、房干景區等地進行采風拍攝。

本次旅游采風活動從踏青賞花、浪漫雪野、特色美食三個主題出發對萊蕪春季特色旅游資源進行考察，為濟南市民和游客在春季到萊蕪游玩提供全面的實用性信息，積極引導濟南及周邊游客到萊蕪旅游休閑，對促進濟萊旅游一體化具有重要推動意義。 （李港濤）

“西北45°”——邀您感受來自黃土高坡的盛宴

本刊訊 3月30日，西北民間菜館“西北45°”，在濟南世茂國際廣場4樓舉行試吃活動，本刊應邀出席并相約數十位讀者組成試吃團共同參與。

弧形的門面外觀讓店面成為特色中的特色，玻璃幕墻透出的是極具陜西風味的裝飾風格，食客們一邊欣賞在泉城鮮見的窯洞風情，一邊大快朵頤。據悉，“西北45°”主打西北菜式，最經典的要數各種面食小點，除此之外，封缸肉豆腐、拿搪瓷杯盛裝的缸缸羊肉湯粉等都是極具西北特色的美食。 （段崇政）

中國電信推80余款全網通手機

本刊訊 4月1日，中國電信聯合手機廠商在全國推出80余款雙卡“全網通”手機，兼容中國電信、中國移動、中國聯通三大運營商的網絡，可以同時插中國電信及另兩家運營商任意一家號卡，兩張號卡都能打電話，也都能上網，中國電信通過這種手機使得三家運營商在手機上實現“合體”。

據悉，中國電信推出的這80余款“全網通手機”將陸續上市， “全網通手機”類型非常豐富，既包括三星、索尼、HTC等國際品牌，也包括華為、中興、酷派、聯想、海信、TCL等眾多的國內品牌。 （董振）