房貸七折真相

“頂多是九折或九五折，央行利率新政僅作為指導，并非強制要求”

近一個月來，孫豐雷一直在等房貸利率下調的落地細則。

9月30日，在央行下發的做好住房金融服務工作的通知中，提出了“房貸新政”，稱對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，并申明“貸款購買首套普通自住房，最低首付比例為30%，利率下限為基準利率的0.7倍”的限定。

孫豐雷第一時間獲知后，奔走各大銀行網點以圓自己的“二套大房”夢。然而他發現在央行、銀監會發布房貸新政至今已半月有余，濟南金融界并未有“房貸利率下調的新則”出臺，就連“已結清相應購房貸款的家庭，買二套房可執行首套房貸款政策”都不可能實現。

在工商銀行泉城路支行，伊姓個貸經理潑了一盆涼水：“目前尚未接到任何通知調整房貸利率，仍堅持舊的房貸利率，首套房首付三成，利率上浮5%；二套房首付4成，利率上浮10%。”

只有建行明確表示新政即將落實，“房貸利率新標準已明確，但標準有嚴格的條件限制。”建行章丘支行個貸部工作人員告訴《齊魯周刊》記者。

首套房貸款利率是否有望七折？一家商業銀行的客戶經理告訴記者，關于首套房的認定，銀行肯定會執行，但7折房貸利率優惠不會實現，“近幾年房地產市場調控從緊，加上利率市場化使商業銀行資金成本上升，銀行出于成本收益考慮，不太可能執行新政中7折的下限，此前已經有銀行針對大客戶推出9.5折利率優惠，或許未來會全部執行利率優惠，但絕不可能打七折。”

另一家商業銀行的個貸經理告訴記者：“利率優惠的要求很嚴格，如果房貸金額少于30萬，基本上沒有希望，就算是30萬以上，也不一定能全部按照最低下限七折執行，頂多是九折或九五折，央行利率新政僅作為指導，并非強制要求。”

孫豐雷失望地告訴記者，各大銀行無一例外 “并未接到上級實施細則的通知”“就算出臺利率優惠，仍會具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定，是否獲批仍然需要等待銀行審核。”

濟南孚瑞不動產的工作人員趙明超告訴記者，“關于限貸松開和利率打折的事，我們第一時間告知客戶，目前從銀行內部并未獲得具體新政，肯定會執行新政，但7折不大可能。”

盡管最低基準利率7折的指導價格在濟南尚未出現，但全國已有多家銀行下調房貸利率至基準水平。北京、深圳、浙江等地，個別銀行推出9折利率，多家銀行房貸利率降至9.5折。

囚徒博弈：

銀行遲遲不出細則的背后

在房貸利率打不打七折的問題上，銀行無疑陷入了經濟學博弈論中的“囚徒的困境”中。

“此次房貸新政，央行并未強制要求，意在放利率市場化。”上海財經大學國際金融系主任奚君羊表示，“現在銀行利率水平已經處在低位，銀行利差小，如果執行七折優惠，意味著銀行將面臨‘入不敷出’的虧損境地。”他進一步指出，“此次央行政策更偏向于指導性意見，釋放房貸寬松信號以刺激房產市場。”

建設銀行縣西巷支行個貸工作人員告訴記者，“各大銀行肯定對此不歡迎，但如果一家銀行房貸利率下調，最后就是大家都會去下調到一致基準上，畢竟要爭取信貸客戶。”

據他分析，一般情況下，央行或監管機構給予總體政策指引，由各家銀行去頒布具體細則時，經常會出現大家都不愿意做出頭鳥的情況。“銀行房貸細則遲遲不出臺，說白了是各家銀行在博弈。”

“漲價時，讓各家銀行統一口徑并不是難事，但在房貸業務節節萎縮時，各家都恨不得能將客戶攬入懷中，但又不甘心定價太低，故在觀望。誰越遲出臺就越有利，只要在別家基礎上略放低那么一點，就能掌握招攬客戶的主動權。”

假如房貸利率打七折，銀行的利潤究竟受到多大的影響？

按房貸新政規定，如果個貸利率下限是貸款基準利率的0.7倍，即打七折，按目前貸款基準利率6.55%計算，七折利率即為4.585%。在此之前，經過多次降息后，商業銀行的存貸利差越來越小，5年期以上貸款利率打七折只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個百分點，這意味著銀行利差收入將大幅縮水。

有人算了這樣一筆賬：以房貸尾款30萬元、貸款期限20年計算，購房者在支付0.85倍基準利率的時候，需要支付利息30.29萬元，如果按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為24.94萬元，兩者相比七折利率可為購房者節省5.35萬元的利息。

據復旦大學經濟學院副院長孫立堅的分析，若執行七折優惠利率，估計國內商業銀行一年減少收益在165億左右。

事實上，自從樓市進入深度調整期以來，住房按揭貸款的風險隨之加大。加上目前國內金融價格的情況已經發生了根本性的變化：受影子銀行及互聯網金融的沖擊，銀行活期存款所占存款的比重越來越小，銀行的融資成本全面上升。

為此，各家銀行考慮更多的就是如何在讓利的同時增加收入。工商銀行泉城路支行伊姓個貸經理告訴記者，“銀行在實施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件，以至于能符合要求者寥寥無幾。”

“未來利率市場化是一個趨勢，銀行必須要承受陣痛。”上述高管說，除了收益率低，投入時間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

孫立堅認為，“房地產的貸款周期比較長，一般為10到30年。并且，個人住房商業貸款基準利率（5年以上）是6.55%，公積金貸款利率（5年以上）是4.5%，如果房貸再打折的話，對比現在的信托或者其他金融理財產品，銀行的收益會減少更多。”

此次重提“利率七折優惠”并不是強制要求的文件，而可視為是從房貸政策放松以促進樓市穩定的導向性信號，以求實現房地產“軟著陸”。

“未來房貸利率有優惠空間，但不會太大。”交通銀行首席經濟學家連平進一步分析，“此前因為資金鏈斷裂等原因，開發商有的跳樓，有的破產，有的跑路，導致銀行壞賬率提升。而且今年個人金融貸款不良率也有所上升，所以出現了銀行‘有錢不敢貸’的情況。”

七折能否救市？

央行釋放“房貸利率下調”的信號，放開限貸能否挽救疲弱的房地產市場？

孫立堅表示，本質上，放松限貸比放松限購“刺激更大”。因為至今仍希望在中國買房的必然是剛需，剛需絕大部分依賴銀行信貸買房，能直接全款買房的畢竟是少數。“央行放松房貸政策是朝著‘扶持市場需求’走出的正確一步。”

至于是否能調動銀行積極性，則需看房產市場的回暖情況。“畢竟房產與銀行存在互相依存的關系，一旦房地產資金鏈斷裂情況發生并且擴散，銀行自身穩定性也會受到很大影響。”中原地產首席分析師張大偉表示。

據張大偉預測，此房貸新規，不亞于全國松綁限購對市場影響的5倍。“事實上可以使得改善型客戶全面回歸”。

“剛需買房者紛紛觀望，準備出手。”濟南西部一樓盤工作人員稱，新政還是會刺激到買房者。

回溯樓市近十年的“黃金發展史”，在上一輪狂熱繁榮之中，銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。

但有業內人士指出，未來“救市”還得靠市場。今年樓市的整體走向仍是維穩和去庫存，“七折的象征意義似乎更大一點。”

有消息稱，上半年濟南的地皮賣出不到1/3，未來是否會有起色？張大偉稱，新政對于樓市的需求的釋放作用預計會比較緩慢。“尤其是有改善性需求的群體，還在等待樓市觸底的機會，年內樓市成交量難以呈現井噴。不過，在政策暖風的吹動下，明年開始，樓市成交量回升的可能性比較大，屆時也會在房價上有所反應。”

有專家指出，“面對當前樓市調整期，央行通過政策指導在不放大銀行杠桿的情況下，正培育消費者對房地產的需求。”

不過仍有聲音質疑，“促進房地產的復蘇要符合風險的因素，不能因為追求成果而盲目刺激。因為通過放大杠桿率來達到規模，會形成泡沫，這樣培育出來的市場是不健康的。”

冬春航班換季 山航調整多條航線

此次冬春換季，山航根據旅客的冬季作息時間及出行特點，具體調整航班信息如下：

濟南-長沙-海口航線，航班號為SC1183/4，每天一班，18：45從濟南起飛，20：55到達長沙，21：45從長沙起飛，23：50到達海口，返程20：55從海口起飛，22：55到達長沙，23：40從長沙起飛，1：35返回濟南。

濟南-廈門-三亞航線，航班號為SC4959/60，每天一班，7：35從濟南起飛，9：55到達廈門，10：45從廈門起飛，13：00到達三亞，返程13：45起飛，15：40到達廈門，16：30從廈門起飛，18：50返回濟南。

濟南-三亞航線，航班號為SC4751/2，每天一班，7：05從濟南起飛，10：55到達三亞，返程11：50起飛，15：05返回濟南。

青島-鄭州-三亞航線，航班號為SC4635/6，每天一班，7：45從青島起飛，9：20到達鄭州，10：10從鄭州起飛，13：20到達三亞，返程14：10起飛，17：10到達鄭州，17：55從鄭州起飛，19：35返回青島。

青島-寧波-海口航線，航班號為SC4883/4，每天一班，8：05在青島起飛，9：45到達寧波，10：35從寧波起飛，13：25到達海口，返程14：15起飛，16：45到達寧波，17：35從寧波起飛，19：10返回青島。

煙臺-鄭州-海口航線，航班號為SC4891/2，每天一班，7：50從煙臺起飛，9：35到達鄭州，10：20從鄭州起飛，13：10到達海口，返程14：00起飛，16：45到達鄭州，17：30從鄭州起飛，19：05返回煙臺。

廈門-珠海-海口航線，航班號為SC4887/8，每天一班，7：35從廈門起飛，9：00到達珠海，9：45從珠海起飛，10：40到達海口，返程11：30起飛，12：25到達珠海，13：10從珠海起飛，14：25到達廈門。