對農村宅基地使用權流轉問題的研究

[摘 要] 隨著社會主義市場經濟體制的日益完善以及城鎮化、工業化進程的深入發展，現行的關于農村宅基地使用權的相關規定已經與現實脫節。文章通過分析現行農村宅基地使用權制度現狀，存在的問題，指出農村宅基地使用權作為保障農民權益的重要財產進行流轉具有合理性和必要性，并提出宅基地使用權制度重新構建的著眼點。

[關鍵詞] 宅基地使用權 農村宅基地 流轉 土地資源

[中圖分類號] F301.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 (2014)04-0011-01

一、引言

新中國成立以來，政府對農村宅基地的相關政策制度進行了不斷的探索和改革。盡管，2007年出臺的《物權法》相關規定明確了宅基地使用權用益物權的性質，但是與農村宅基地使用權政策、法律仍然存在諸多矛盾之處，處于保護耕地和農民權益等原因的考慮，規定始終未取得突破性進展。為適應經濟發展的新形勢，農村宅基地使用權制度改革已經勢在必行。

二、農村宅基地使用現狀分析

1.農村宅基地閑置現象普遍，土地資源浪費嚴重

隨著社會經濟的發展進程和城鄉一體化進程的日益推進，城鄉間要素流動加速，大量農村勞動力涌入城市務工，其中一部分人在城市有了固定的住所。但是，由于農村宅基地取得的無償性及流轉的限制性，這些村民即使不回農村居住，仍不愿意退回宅基地。以河北省為例，農村人均住房面積由1990年的17.34㎡上升到2010年的34. 17㎡。由于繼承、贈與、新建住宅等方式農村“一戶多宅”的現象也非常普遍。這些都導致了一部分宅基地的閑置。

2.宅基地隱形交易普遍存在

現行法律法規對農村宅基地的相關規定與經濟發展導致的農村宅基地的需求關系相矛盾，使得目前農村宅基地的流轉多在私下隱性市場進行。但是，我國目前尚未出臺農村宅基地使用權流轉合理化的法律法規對流轉行為進行保護，導致多種糾紛出現而無解決的法律和政策依據，與創建社會主義和諧社會的方針和目標相矛盾。

3.農村宅基地使用權管理制度不完善

農村宅基地登記、管理、監督制度缺失，目前的農村宅基地使用權登記制度并不是強制性的，我國目前也沒有統一的宅基地使用權登記機構。國家土地管理部門頒發得集體土地建設用地使用證對于宅基地使用權范圍界限即四至沒有精確的劃定和表述，地號、圖號、附圖等基本為空白。

三、農村宅基地使用權流轉困難的原因研究

1.宅基地使用權的無償取得和使用

為保障農民的基本生活，農村宅基地使用權的取得和使用都是無償的。但是，隨著城鄉一體化進程的推進，大批農民脫離土地，導致了農村大量宅基地的空置。由于繼承、贈與等關系有些城市居民也享有農村宅基地的使用權。這些空置的宅基地沒有及時流轉的重要原因之一是宅基地使用權的無償取得和使用，使他們產生一種不占白不占的想法。

2.農村宅基地使用權流轉缺乏法律保障

雖然，我國關于農村宅基地進行了屢次探索和改革，但除了《憲法》、《土地管理法》等幾個部少量的原則性規定外，基本無詳細的農村宅基地使用權制度規定。2007年出臺的《物權法》雖確認了宅基地使用權，但簡之又簡，使得這些原則上的規定無法指導具體實踐。農村宅基地使用權不能做到有法可依，使得農民對宅基地的流轉憂心忡忡。

四、農村宅基地使用權制度的重新構建

1.建立農村宅基地使用權流轉的法律體系

農村宅基地使用權流轉法律依據的缺失和沖突，造成宅基地違法征收、流轉受限和隱形流轉。在市場經濟中，宅基地使用權流轉靠市場自主調節，也要靠法律法規作為依據。政府部門應該盡快出臺配套的法律、政策，引導和規范宅基地使用權流轉行為，確立農村宅基地使用權流轉的合法地位。

2.完善相關的社會保障配套制度

能夠取代農村宅基地使用權無償取得和使用所承載的保障農民基本權益和福利功能的是完善的農村農民社會保障制度，這是農村宅基地使用權能夠自由流轉的前提。在完善農村社會養老保險制度、農村最低生活保障制度、農村醫療保障制度和農村社會救濟制度的基礎上將城鎮已經成熟的社會保障體系逐漸引入農村，為農村宅基地使用權流轉排除后顧之憂。

3.建立無償和有償相結合的宅基地使用權費用制度

在農村宅基地原始取得上，堅持無償取得和使用的制度。但是，應當對超標使用的宅基地超標部分，通過繼承、贈與的方式取得的多余的農村宅基地推行有償使用制度，因為這些部分己經超出了福利和保障的范圍。具體的收費標準應根據當地經濟發展水平科學制定。

4.完善農村宅基地使用權登記管理監督制度

政府應盡快出臺宅基地使用權的強制登記制度，做好確權發證工作。在登記過程中對合法建造的住房頒發宅基地使用權證，作為以后流轉的依據。在做好宅基地確權登記工作之后，要對宅基地的流轉利用做好監督工作。建立起縣政府、鄉政府、村委會、村民四級監督機制，明確各自的職責，建立監督獎勵制度，將農民引入監督機制有利于更好的捍衛自身權利。

參考文獻

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