古今房屋買賣當中的審批程序

我們知道，開發商銷售樓盤，必須先辦售房許可證，不然就是非法賣房。換言之，開發商賣房必須經過政府的許可。

事實上，個人賣房也要經過政府的許可。最新版本的《房地產管理法》、各省頒布的《房地產管理法實施條例》，以及部分縣市建設局和房管局頒布的部門規章規定，民間轉讓房產，得先向主管部門提出申請，經相關責任人在申請材料上簽字蓋章之后，才能進行交易，否則不給過戶。

其實據我所知，在古代中國的一些朝代，例如唐朝、宋朝和元朝，凡居民出售房產，也要先向政府提出申請，也要得到有關部門的批準，就跟我們現在一樣。

我們先看唐朝。唐朝大中五年（851），首都長安皇城外朱雀大街東面有一座寺廟，名叫安國寺，安國寺很大，但是僧人不多，寺僧想把一部分空閑房屋轉售出去。問題是，這安國寺跟當時其他多數寺院一樣，土地、房屋都是國家劃撥的，屬于公共財產，僧人們想賣掉一部分公房，自然得跟國有房屋管理部門打個招呼。當時的國有房屋管理部門分為兩家，一家是莊宅使司，負責管理政府房產；一家是內莊宅使司，負責管理宮廷房產。安國寺的前身是唐睿宗做太子時的府邸，后來唐睿宗即位，把它舍為寺院，所以這安國寺屬于宮廷房產，所以安國寺僧人出售空房之前，需要向宮廷房產管理部門也就是內莊宅使司提出申請。售房申請書遞上去，內莊宅使司很快下了批文：

“安國寺一所，莊居東道并菜園，西李叔和，南龍道，北至道，舍三十九間，雜樹四十九根，地一畝九分，計估價錢一百三十八貫五百文。牒：前件莊，準敕出賣。”（《中國歷代契約會編考釋·唐大中五年敕內莊宅使牒》）

什么意思呢？從“安國寺一所”到“計估價錢一百三十八貫五百文”，是安國寺僧人所提交賣房申請的原文，這幾句話描述了待售房產的位置、四至、間數、面積，以及準備出售的錢數。“牒”后面的文字，是內莊宅使司工作人員給的批復，意思是你們的申請已經審查過了，這些房子可以出售。

以上是出售公房時提出申請的事例，出售私房是不是也需要提出申請呢？需要。唐朝法典《唐律疏議》卷13規定：“依令，田宅無文牒輒賣買者，財沒不追，地還本主。”所謂“文牒”，就是指政府出具的批準書，按照唐朝法令，無論賣地還是賣房，都得向政府提交申請，等拿到批準出售的文書以后，才可以達成交易，否則沒收出售所得，并將已經出售的土地或房屋從買主手里強行奪回來，原封不動還給賣主。

這樣解釋有點兒繞，咱們打個比方。假設我們家有一所老房子，要價五十萬，賣給您了。咱們交易之前，我并沒有向我們這兒的縣政府提出申請，更沒有拿到本縣房管局允許我賣房的批文。然后呢，這事兒被居委會王大媽發現了，王大媽往縣政府辦公室打了一電話，第二天，執法局的人馬就會殺上門來，讓我把那五十萬售房款上繳國庫，同時還會請您出去。

表面上看，您白掏了五十萬，而我卻沒有什么損失。其實沒那么簡單，因為您不傻，馬上就會明白您的損失是我這個賣方造成的——我沒有按照法律規定，在賣房之前向政府提出申請。好了，您會找我麻煩，讓我把那五十萬購房款賠給您。如果我賴著不賠呢，您就會把我告到法院。

類似法令并不只在唐朝存在，在宋朝法典《宋刑統》第13卷《戶婚律》之《典賣指當論競物業》章，也有如下條文：“其有質舉賣者，皆得本司文牒，然后聽之。若不相本問，違而輒與及買者，物即還主，錢沒不追。”意即出售不動產需要先拿到當地政府出具的批準書，否則沒收房款，并把已經售出的房子從買家手里奪回來。

另外在元朝政令匯編《通制條格》第16卷《田令》之《典賣田產事例》章也有兩條法令。

其一：“諸私相貿易田宅，即與貨賣無異，擬合給據，令房親鄰人等畫字估價，立契成交。”

其二：“僧道自相典賣，并買民田納稅地土，依例于有司給據關防。如違，依例追斷。”

前面一條是說，凡老百姓賣地賣房，需要向政府提出申請，同時呢，政府有關部門對于這些申請也不能推諉不辦，只要是合法的、沒有糾紛的房產，都應該批準出售。后面一條則特別強調，即使是出家人出售房產，也需要先拿到有關部門出具的“關防”，即批準書。

元朝至元二年（1336），福建省晉江縣居民麻合抹想賣掉老宅的花園，按照法律規定，他向當地衙門提了申請：

“泉州路晉江務，據錄事司南隅住民麻合抹狀告：父沙律忽丁在日，原買得謝安等山園、屋基、山地，辟成花園，于內栽種花木，四圍筑墻為界，及有花園外屋基地一段，俱坐落晉江縣三十七都東塘頭廟西保。遞年立例，麻合抹通納苗米二斗八升。原買山園屋基，東西四至，該載契書分曉。今為路遠，不能管顧，又兼缺鈔經紀，欲將上項花園山地出賣。未敢擅便，告乞施行。”（《中國歷代契約會編考釋·至元二年晉江縣務給付麻合抹賣花園公據》）

這份申請描述了待售花園的來歷、位置、稅負，以及出售原因。如果再加上電話，做成表格，就跟今天某些縣市房管局要求售房人填寫的《房地產交易申請審批表》差不多了。

晉江縣衙收到麻合抹的申請，做出以下批復：

“從公勘，當得：上項花園山地，委系麻合抹承父沙律忽丁原買梯己物業，中間別無違礙。出到各人執結文狀，繳連保結，申乞施行。得此，除外，合行告給又字九號半印勘合公據，付本人收執。”（出處同上）

意思是申請已收到，經過政府工作人員的實地調查，認定該申請書中描述的情況基本屬實，特此發給批文（批文以千字文編號，編為又字第九號），允許出售。

行文至此，有朋友就會問了：為什么古今政府都要求大家在賣房之前先交申請呢？

個中原因倒并不復雜，我總結了這么三條：

一、為了避免公共資產流失。

您知道，古今房屋都有公房和私房之分，即使是私房，下面的土地也可能是政府無償劃撥的。如果是私房私地，怎么賣掉都無所謂；如果是公房或者在公地上建造的私房（例如經濟適用房），那就不能被某個人或者某個單位不聲不響地賣掉。賣房人在交易達成之前提出申請，有助于政府“過濾”掉一些私自出售公房公地的非法行為。

二、為了避免交易雙方將來鬧糾紛。比方說，我賣房給您之前，有可能已經把房子抵押給了銀行；或者因為我欠下巨債，這套房子已經被法院查封；或者這套房子的所有人并不只是我一個，還有其他共有人，我賣房之前并未征求共有人的同意；或者我提交給您的房產證、土地證是假的；或者我們雙方簽訂的合同很不規范，在法律上屬于無效合同；或者我把房子賣給您之前，已經把它賣給了另一個買家。俗話說的好，買家永無賣家精，說的就是市場上的信息不對稱現象，由于信息不對稱的存在，您只要不借助其他力量，就不可能對以上種種情形完全調查清楚。這時候政府出面幫您來了，它讓我寫申請、拿權證，在我們交易達成之前，先把所有必要的手續過一遍，一旦政府發現我這套房子有問題，就會駁回我的出售請求，這樣您自然就可以不上當了。

三、為了把握房地產交易的數量，減少契稅流失。

不管古代還是現代，都有買房不過戶的現象，不過戶，就不用繳契稅，不繳契稅，政府的稅源就會流失。政府強求（尤其是像唐、宋、元三代那樣用沒收全部購房款的嚴厲懲罰措施來強求）買賣雙方填寫申請，等于提前給這宗交易備了案，倘若收到申請并做出批復之后很長時間都不見買家來過戶，那就證明買家在逃繳契稅，這時候政府派人去過問就是了。