民國時怎樣打擊捂地和炒房

民國時代，有相當一部分城市居民經受過高房價高房租的折磨。

例如全面抗戰前的上海被視為和平孤島，富商大賈與下野軍閥紛紛在此置業，市面最繁華，人口最稠密，故此房價也最高，中產階級如魯迅和茅盾，來到這個城市還只能租房過日子。

例如日軍占領后的北京，由于鬼子在四郊燒殺搶掠，把周邊居民趕進京城，又因為日本僑民定居北京，在此買房置業，一時間人多房少，房租暴增，也出現過前所未有的房荒。

例如1927年之后的南京，因為國民政府遷都于此，該城市一兩年間躍居為政治中心和經濟中心，房價房租一日千里，低收入者只能在垃圾填埋場搭建簡易棚戶，貧民窟大量涌現。

再例如北伐勝利后的廣州、開辟新市區后的重慶、成立西南聯大后的昆明、首屆西湖博覽會召開后的杭州……房價地價莫不暴漲，買不起房的家庭越來越多。

1938年昆明市財政局對全市14210戶常住居民做抽樣調查，擁有房產的只有4604戶，住房自有率才到30%。

1932年12月2號出版的國民黨機關報《中央日報》第六版登載新聞，大標題居然是“最近數年之廣州，地價房租飛漲不已，番禺居亦不易，省府令市府妥籌解決辦法”，新聞內容中也出現了如下描述：“租價狂漲既滔滔未已，于是平民生計乃大受打擊，房租一項竟至占全部生活費十分之二三有奇，長安不易居云云，大可為今日廣州贈也。”

類似的新聞和數據，今天看起來既新奇又熟悉。

現在我們的中央政府正在努力推行宏觀調控，打擊捂地，打擊炒房，打擊不合理的住房消費，試圖讓房價回歸到正常軌道上來。民國政府面對高房價，當時又采取了什么樣的應對措施呢？

有些措施是我們正在用的，比如說，打擊捂地行為，禁止土地閑置，是民國地方政府“平均地權”、爭取“居者有其屋”的常用手段。

1923年8月20日《廣州民國日報》第二版記載，廣州市政府為增加土地供應，同時也為了增加財政收入，把全市寺廟閑地一律收歸國有，向開發商和計劃自建房的市民公開拍賣，市政府要求，無論開發商還是普通市民，競買成功后，“須于七日內開工建屋”，“如逾七日期限，加罰二成地價；如逾十四日期限，即強行遷出，由政府另行售賣。”

1947年8月3日《正報》第二版記載，鑒于抗戰之后杭州住房奇缺，杭州市政府將國有土地分批出讓與出租，無論購買人還是承租人，“均須于兩月內開工建筑”，否則政府會把土地收回，并不再退還地價。

從以上兩條可以看出，民國時對捂地行為的打擊比現在還要嚴厲。

但是光對閑置土地進行處罰還不夠，開發商要想捂地，完全可以在中標的地塊上圍一道院墻，裝作已經“開工建屋”，其實里面什么也不蓋，照樣可以“捂”上兩三年而不用擔心被收回。所以民國政府還有另一種常備武器：征收地價稅。

征收地價稅是孫中山先生提出來的建議，1912年4月，孫先生解任臨時大總統一職時發表演講，認為中華民國要想在城市和鄉村同時解決土地兼并這個大問題，必須“照價征稅”，同時最好還能實現“增值歸公”。什么意思呢？就是說國家每年要按照市場價格對私人土地征稅，并把私人土地的增值部分收入國庫，這樣農村地主的兼并興趣就會大減，城市開發商的捂地行為就會收斂——因為占地越多、繳稅越多，同時地價再漲，好處都歸國家了，地產擁有者無利可圖。

孫中山先生的主張后來被地方政府貫徹下去了。像上海、廣州、青島、漢口、杭州等城市，先后都開征了地價稅。其中杭州是1933年6月1號開征的，每年分四次征收，稅率是地價的0.8%。具體每塊地價格多少，則由業主自己申報。為了避免業主為少繳地價稅而低報或者瞞報地價，政府同時出臺一政策：凡是業主申報的地價明顯低于市場價格的，政府有權按照申報地價強行購買。也就是說，假如你有一塊地明明值1000萬，你按500萬申報，那么好，政府就按500萬給你買走，讓你吃個大虧。這一招兒很絕，其實還是孫中山先生想出來的。

另一個在征收地價稅方面有代表性的城市是青島，青島每年按地價征稅倒不多，但是當地政府每隔幾年就組織經濟學家和市民代表對全市所有地塊做一輪估價，只要這次估價比上次估價高，當中的價差就得交給政府，由政府拿來修公路、建機場、辦學校、蓋“平民住所”，也就是廉租房。所以在民國時期，青島經濟雖然發達，人口雖然稠密，炒地的人卻鮮見。這個道理很容易想明白：漲價部分都讓政府拿去了，自己一分錢得不著，還炒什么炒？

為了實現“居者有其屋”的理想，肯定不能光打擊捂地、炒地，還得打擊炒房。怎么打擊呢？民國時用的手段是征收房產稅。

當時各地征收房產稅的辦法和稅率都不一樣，幾乎是一個城市就有一套政策。

像上海，因為有租界，租界里秉承英法兩國的老辦法，早在清朝道光年間就征收過房產稅。租界以外的地方從民國初年才開始征收，具體征稅辦法是這樣的：政府對私人房產進行評估，得到一個理論上的租金水平，然后按理論租金的百分比定期征收。假設您當時在上海有一套房，不管是否向外出租，按照市場行情理論上每月能得到1000元的收入，那么這1000元就是計稅依據，當房產稅稅率是5%，您每月要上繳50元，當房產稅稅率是10%時，您每月要上繳100元。

北京的房地產市場比較落后，全面抗戰之前，住房自有率很高，買房的人多，租房的人少，政府沒辦法照市場行情估計每一套房子的理論房租，所以采取簡便辦法，樓房每間每月征多少稅，瓦房每間每月征多少稅，茅草房每間每月征多少稅，很原始，不過容易操作。

福州市政府征收房產稅則另有一套辦法，一年十二個月，政府收你一個月的房租，一年收一次，這一個月的房租就是房產稅。

其他城市也是各有各辦法，但是大部分城市都模仿了上海，像漢口、重慶、成都、南京、天津，都是先定房租水平，再按房租的某個百分比征稅。只是稅率有高有低，高的能到27%，低的只占房租的3%。

征收房產稅就能打擊炒房嗎？當然不是。一套合理的房產稅政策，必須區分出豪宅和普通住宅，閑置房和非閑置房，出租房和自用房，多套房家庭和住房困難家庭。對于豪宅，不妨多征，對于普通住宅，則應該少征。對于一個家庭擁有多套住房，想靠炒房來營利的，不妨多征，對于一個家庭只有一套住房，四五口人擠一間小臥室的，不但不該征稅，還應該有所救助。

民國的房產稅政策剛開始還算合理，像杭州市1914年開征房產稅時，只有一套普通住房的家庭是不予征稅的，征稅對象主要是別墅和擁有兩套房以上的家庭。可是執行到后來，打擊炒房這個大方向很快被淡忘了，市政府的興趣越來越集中到怎樣增加財政收入上來，于是不管對象，所有房產都得繳稅，而且稅率一樣。更荒唐的是，負責征稅的財政局為了節省征稅開支，把各個街區的征稅工作承包給地痞流氓，承包者分片包干，竟然把征稅任務平均分攤給每個家庭，這樣一套房都沒有的房客跟擁有多套住房的炒房者要繳同樣的稅，別說打擊炒房了，還加重了無房居民的生活負擔！

現在評價起來，民國的地產稅政策很合理，房產稅政策卻很失敗。不過這不證明房產稅不好，關鍵看稅收政策怎么制定，具體征收時又是怎么執行的。