限購令:古已有之

先說西漢的限購政策。

西漢建國后不久，大約在漢高祖劉邦的老婆呂雉呂太后當政的時候，朝廷頒布了如下規定：

“欲益買宅，不比其宅，勿許。”（《二年律令·戶律》）

這條規定的意思是說，你想買房，可以，但有一個條件：你要買的房子必須緊挨著你現有的房子。

比方說，小明、小強和小紅仨人是街坊，小明挨著小強住，小強挨著小紅住，在小明和小紅當中隔著一個小強。那么好，小明可以買小強的房子，小強也可以買小紅的房子，但小明卻不能買小紅的房子，因為他和她“不比其宅”，政府禁止這種非緊鄰的居民進行不動產交易。

要問當時為什么會出臺這樣奇怪的限購政策，解釋起來是很復雜的，這里概括地給出這么兩條原因：

一、西漢初年土地私有化還不明顯，居民的宅基由政府統一劃分、統一分配，一戶家庭只給一塊宅基，就像后來我們建國后農村土改那樣平均分配，集體主義和理想化的色彩很濃厚。為了維持這個狀態，政府不希望再出現土地兼并，不希望部分居民坐擁多處宅基而另一部分居民卻身無立錐之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若賣宅，不得更受。”（《二年律令·戶律》）凡是國家分給你的房子或宅基，你可以賣掉，但是賣掉之后就不能再申請分配了；另一方面限制購買，“不比其宅，勿許。”事實上，一人想買房而剛好其鄰居又想賣房的概率是不會很高的，因為這個緣故，西漢初年的住房交易也非常少見。

二、西漢登記人口和房產，用的是很原始的“手實”加“舉發”手段。家里有多少人，住多大面積的房子，你自己報，這叫“手實”。萬一你為了少交人頭稅和財產稅，少報人口和房子怎么辦？不怕，政府鼓勵鄰居檢舉揭發，揭發屬實，抓你坐牢，沒收你的家產，一半家產充公，一半家產用來賞給檢舉揭發你的鄰居，以資獎勵，這叫“舉發”。鄰居們想舉發，必須知道你家的底細，如果你經常搬家，鄰居是很難清楚你家底細的，所以為了方便鄰居們“舉發”，政府必須把每一戶居民都盡可能固定到一個地方長期定居。限制你只能購買緊鄰的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一處，這樣一來，政府便于管理。

西漢初年搞過一次大規模的分房分地。怎么分？按爵位。您知道，秦漢兩朝，上至官員，下至百姓，大多數成年男子都有爵位。爵位越高，其家庭分到的宅基就越大。比方說，您是“徹侯”（第一等爵位），朝廷就會分給您將近三百畝的一個大地塊，這塊地不是讓您種莊稼的，是讓您蓋房子的，隨便蓋，可以蓋成一個小城堡；而如果您是“士伍”（最低等爵位），朝廷分給您的宅基地就只有長寬各三十步的一個標準地塊。西漢的“步”是個固定的長度單位，一“步”是1.43米，30步即43米，長寬各43米，那就是1849個平方。現在誰家能有這么大一塊地蓋房子，鐵定是中產了，可在漢朝，這是最小的宅基單位，因為那時候剛建國，人多地少，算算人口密度，比現在的澳大利亞都地廣人稀。

進入唐朝，政策又變了。這期間，出臺了一種持續了一千多年的限購政策，我用八個字來總結，叫做“求田問舍，先問親鄰”。什么意思呢？就是買地皮也好，買房子也好，不光要經過原業主的同意，還必須經過原業主鄰居和族人的首肯，否則，不管你付給原業主多少錢，簽訂的合同多么完美，在法律上都是不被承認的。

唐朝的規定是這樣的：“天下諸郡，應有田宅產業，先已親鄰買賣。”（《唐會要》卷85）

五代十國的規定：“如有典賣莊宅，準例房親鄰人合得承當。若是親鄰不要，及著價不及，方得別處商量，和合交易。”（《全唐文》卷996所載后周廣順二年律令）賣房的時候，先問四鄰和族人是否想買，如果他們不愿，或者出的價太低，你才能賣給其他人。

宋朝的規定：“應典、賣、倚當物業，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。”（《宋刑統》卷13）比五代十國時還要細致，還明確了征求意見的順序：先問族人，后問四鄰。

元朝的規定：“前去立賬，遍問親鄰，愿與不愿執買，得便與人成交。”（《至元二年晉江縣務給付麻合抹賣花園公據》，收錄于《中國歷代契約會編考釋》）光口頭上征求親鄰同意無效，還得立一張“問賬”，讓族人和鄰居在上面挨個簽字，大伙都同意你賣房了，你才能出售。

明朝的規定跟元朝相同，這里不贅述。

事實上，一直到清朝，甚至到了民國，“求田問舍，先問親鄰”的規矩還在局部地區持續，因為親鄰找麻煩而不得不取消交易、退換房產的案例屢見不鮮，解放前夕，還有人在買房之前，先在報紙上刊登啟事，讓原業主的族人和四鄰直接跟購房人聯系，如有意見趕緊提，別等成交之后再找后賬（參見1946年11月1日杭州《正報》第一版《國立浙江大學置產征詢》）。

到這時候，大伙的問題應該來了：買賣房屋，只要買主賣主兩廂情愿就足夠了，干嗎還得經過賣方族人和鄰居的同意呢？其實概括來講，原因無非兩條：

一、為了保護宗族財產不流失。古代中國從來不存在明晰的完全屬于私人的物權，一切不動產在法律和道德兩種層面都是既屬于個人又屬于族人的，尤其祖輩遺留的房屋，如果未經叔伯兄弟的同意就拿來出售，極可能會引起持久的甚至大規模的同族爭斗，即使是出于維護基層穩定的目的，地方政府也必須要求“求田問舍，先問親鄰”。

二、跟西漢時一樣，為了便于親鄰檢舉，進而便于政府控制每一戶居民。這樣，統計人口也好，征收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

從元朝開始，還出現了一種有趣的購房政策：不許當官的買房。

嚴格講，不是禁止所有官員買房，而是禁止蒙古官員在原南宋統治區域如江蘇、浙江、福建等地買房（參見元刻本《大元圣政國朝典章》卷19《禁官吏買房屋》）。為什么做出這種規定呢？還是兩條原因：

一、蒙古人滅了金國、西夏、大理和南宋，從前朝那里繼承了許多國有房產。在滅國的過程中，死在他們鐵蹄下的平民也不少，那些平民的房子也因為無人看管而收歸國有。這樣在元朝初年，政府手里就握有大量公房，可以隨心所欲地分給中央干部和地方干部，作為他們的辦公樓或者家屬院。換句話說，大多數蒙古官員都能分到房子，沒必要再去購買。

二、南宋剛剛滅亡那會兒，一批蒙古人跑到江南做了領導，這些領導素質極低，嫌分到的公房太小，出去借住或購買民房。借住民房的不僅強拿強要，而且強奸殺人；購買民房的也很蠻橫，譬如一套房市價十萬，他們只給五千，甚至一分錢不給，弄一張假合同，逼著原業主簽字畫押，那房子就成他的了（參見《至正直集》卷2《宋末豪民》）。他們這樣做，激起了極大民憤，各地義軍紛紛起兵抗元。為了撫慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈頒布了禁止蒙古官員在江南購置產業的嚴令。

到了明清兩代，不許官員買房的政策進一步擴大化，朝廷禁止所有官員在工作所在地買房。

明朝的規定是這樣的：

“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例匯編·萬歷問刑條例·任所置買田宅》）

清朝的規定更厲害：

“旗員歷任外省，有在任所置產者，勒限責令，變價回旗。如有隱匿不報，查出財產入官，地方官失察，照例議處。”（《乾隆實錄》卷8）不光限制官員購房，還限制旗人購房，凡旗人去外地工作，膽敢在工作所在地買房，其所買房產由朝廷強制拍賣，拍賣所得歸政府所有。如發現旗人在工作所在地買房，當地官員也有責任向朝廷舉報，如不舉報，一旦查出，跟著買房的旗人一起受處分。

明清兩代為何會禁止官員在工作所在地買房呢？

原因其實很簡單：官員受賄的形式多種多樣，唯獨無償或者低價受贈不動產難以查清，既然難查清，干脆就不讓他們在工作所在地地擁有房產。不管是誰，只要在任職地買了房，就默認他是貪污，就摘他的烏紗帽，打他的屁股，沒收他的房子。