房地產市場狼來了

國內商品房價格步入上升軌道至今已有13個年頭，房價累計漲幅超過5倍，年化漲幅15%以上。期間，歐美房地產泡沫相繼崩潰，而中國市場堅強無比，只要買入房產就可坐等升值，簡直是一個令人驚奇的投資神話。然而到了2014年，樓市出現了不可輕視的重要變化——價格同比下降不明顯，但成交量大幅減少。五一黃金周，全國平均新房成交量同比下降50%。

由于樓市走牛持續時間太長，人們普遍認為，房地產長期升值是大趨勢。筆者身邊的熟人，只要有些錢，大多擁有兩套以上房產。更有甚者，將生意場上賺到的錢全部作為首付，到處購買商品房、商用店鋪。由于負債投資，收益被放大，這又堅定了他們繼續投資房產的信心。土地稀缺、城鎮化、房地產是地方政府財政支柱，政府不會任其下跌，以上都成為他們看漲樓市的理由。對于這些理由，反駁已經沒有人聽得進去了。接下來，筆者僅從價值投資的角度分析房產的實際價值。

房產是有生命期限的，土地使用權也僅70年，而且是從開發商拿地算起的。即使真的可居住70年，年折舊率也要1.4%。大限到后，該房產變成一堆無用的混凝土，價值歸零。房產存續期間的租金總收入減去購買、裝修總成本，再減去期間房子及配套設施維修的支出后，剩余金額就是投資者的全部收益。假若商品房到期后還沒倒塌，政府也沒有再次收取土地出讓金，但也會破舊不堪，還能居住嗎？這個風險不是資產損失風險，而是生命損失風險。根據這一原則，可以推算出投資性房產的實際價值，大致為：租金收入必須高于同期銀行長期存款利息，并且這塊高出的部分要足夠補償房產的折舊損失、維護費用、建筑質量風險、投資者付出的時間精力。

投資者也許會反駁：房子變成危房后，政府會進行拆遷，會按平方數給你換新房，因此擁有房產的時限會延長。筆者想說，這種拆遷換新的做法已經一去不復返了。老城平房拆遷，賠付的平方數少，開發商還有利可圖；現在都是高層建筑，誰會自掏腰包給你換新房。由于人類對自然資源的無限索取，建房所需的材料、能源越來越稀缺，建筑成本越來越昂貴，即使政府有心照顧民生，也不會有這個財力給全部房子換新。到時候，政府有廉租房給你安置就是大幸了。

投資者還會說，我并不想擁有房產70年，過十年房子升值后賣出，收回資金就是了。這種想法太過簡單，完全是投機思想，并且完全缺乏投機經驗。房子建成后，前5年因為配套商業設施在不斷完善，房子的使用價值提升率可以抵消折舊率；5年后，房產價值按近2%的折舊率不斷滅失，談何升值？過去不斷上漲的房價并不是所謂的“升值”，而是因住房供不應求造就的投機性收益，價格上漲造成升值的假象。房子的實際使用價值是逐年遞減的，等到折舊完畢，投機者就會很清晰地看到房產如何升值。而現在，在建房、投機者擁有的空置房都如此龐大，房子還供不應求嗎？只是，我們確實不知道泡沫何時破裂。

最后，房產投機者還將面臨一個棘手的問題，那就是流動性。買賣房產的手續遠沒有買賣股票那么簡單。賣股票的成本只需要付出2‰手續費、花幾秒鐘時間，而房產的交易費用和時間成本都遠遠更大。因此，過去10年，投機者買入房產后，除了少數看空者和一些資金另有用途者在出售以外，大多數人都捂盤不賣。但是，如果某些投機者發現房價太高沒人接手，甚至房價開始下跌，并且領悟到折舊這個嚴重的問題，他們就會開始賣出。當大多數人想賣出時，問題就來了，如此龐大并且價格過高的資產要賣給誰？地產商、投機者急于脫手就會壓低價格，造成成交價格下跌，其他人會跟著效仿，價格只能繼續下壓……這樣就造成惡性循環。投機標的價格越跌，潛在的接盤者就越是觀望，這是投機市場的基本原理。在房價泡沫破裂之前，還有人高價接手，精明過人的李嘉誠、李澤楷父子已經分別在上海和北京拋出大筆房產。

美國、歐洲、日本都經歷過房地產市場崩潰的洗禮，歷史會在我國會重演嗎？當“狼來了”的呼叫沒人理會時，或許這一次，狼真的來了。