準夫妻的剛需購房規劃

李先生27歲，準備于今年與25歲的張小姐結婚。李先生父母在其大學畢業時，已購買一套兩室一廳的住房，一次性支付房款75萬元，目前市值為108萬元，這處住房的房本戶名為李先生。后經雙方家庭討論，決定貸款另行購買一套交通更便利的兩室兩廳（價值136萬元）作為新婚住房。

李先生大學畢業后進入某企業工作，目前任部門經理，稅后年薪13.8萬元，年終獎稅后6.2萬元。張女士大學畢業后進入金融機構任部門助理，稅后年薪10.6萬元，年終獎稅后4.4萬元。雙方單位都上有五險一金，貸款購買住房亦有公積金。

張女士父母為女兒置辦一輛價值16.5萬元的家用汽車作為嫁妝、2根100克的實物金條價值5.5萬元，李先生父母贈與兒子10萬元3年期國債，李先生自己有定期存款5萬元，張女士有貨幣基金10萬元。經估算，結婚親友送禮、回禮置辦酒席剩余現金3萬元。

家庭資產情況分析

李先生新家庭資產狀況見表1。通過數據分析，未來李先生家庭資產中可變現資金占全部資產的21.2%，資產變現能力較強。

兩人家庭年收支情況見表2。通過數據分析，家庭年收支結余為28萬元，年結余率為80%，家庭結余豐裕，有充足資金歸還貸款。

貸款方案

根據李先生的家庭資產情況，可考慮以下3種貸款方案。

方案一：大筆首付，小余款盡快還清

建議李先生將婚前住房出售，將所得現金108萬元用于購買價格為136萬元的新婚房，差額28萬元，剛好可用家庭年結余資金28萬元抵消。也就是說，如將第一年結余資金積累好，購買住房余款可以一次性歸還，兩個人將可過上無房貸的生活。此舉利在于兩人新婚之后第二年就能過上無負債日子，弊端在于家中積累財富少，且還有新婚隱性消費沒有列明賬目。

其中，新房裝修將是一筆不小的費用，且新房內家電設施需要備置齊備，這些費用因提前歸還貸款而未納入考慮，因此這種急于還清房款的方式還需斟酌。

方案二：首付款50%，余款貸款

購買136萬元新婚房，首付款50%支付68萬元，余款68萬元可申請貸款。公積金貸款限額最高為40萬元，還剩余28萬元需要申請按揭貸款。可考慮出售價值108萬元的婚前住房，用于支付首付款結余資金40萬元，并預留40萬元作為裝修及家庭必備品添置費用。家庭資產中可變現資產為50萬元，與第一年結余資金28萬元合計78萬元，大于公積金和按揭貸款總和68萬元，最快第二年能歸還10萬元余款。

方案三：首付款30%，余款進行組合貸款

按照136萬元房款的30%計算，首付款為40.8萬元，公積金貸款40萬元，按揭貸款55.2萬元，兩個人可計劃20年歸還組合貸款。

20年公積金貸款40萬元，貸款利率4.5%，每月歸還本息1031元，用兩人每月公積金足可償清。20年按揭貸款55.2萬元，貸款利率為6.55%，每月支付本息1119元，按揭貸款每年歸還1.3428萬元。因兩人年結余資金占比率80%，有充足資金可以償還貸款，因此折中提速歸還貸款，最后建議選擇方案三，并調整為10年還款方式。10年歸還公積金貸款，每月歸還本息2646元；10年按揭貸款55.2萬元，每月歸還本息3269元，每年歸還4.081萬元，第一年還能節余資金近24萬元。

采取第三種歸還貸款勻速穩步，未來生活財富積累逐年遞增，這樣李先生和張女士未來10年歸還貸款生活，第一年只有之前能變現家庭資產50萬元算是積蓄，第二年到第十年每年剩余款24萬元，9年能積累216萬元。

準家庭貸款買房常見問題

很多準家庭在規劃貸款買房時，都會遇到以下問題。

還款期間利率調整了怎么辦？

銀行放貸申請通過之后，貸款利率是否會出現調整，要根據貸款情況而定。對于已簽訂同貸合同并且合同上有明確約定貸款利率及貸款期限的情況，銀行在合同上規定的期限內，不會調整貸款利率；對于已簽訂了貸款合同的，銀行不會再調整貸款利率；在沒有簽訂同貸合同及借款合同的情況下，只要沒發放貸款，銀行隨時都有可能調整利率。如已簽訂貸款合同后，遇到貸款基準利率有變，將會在次年1月1日執行新的貸款利率，繼續歸還本息。

如何選擇還款方式？

等額本息還款適合希望快速還清且有一定經濟實力的貸款者，而勻速中長期還清貸款對于工薪層和經濟實力一般的貸款者較為適宜。

賣房付首付值得嗎？

根據現行相關規定，李先生名下已有一套住房，無法享受首套住房的相關優惠政策，在貸款買房時，需要上浮10%首付款至房款的50%～60%，且無法申請公積金貸款。而如果將這套住房賣出轉化為現金，兩個人一起出力購買新房，就可認定為首套住房。也就可以享受公積金貸款和按揭貸款優惠以及房款首付3成的政策。