企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)典型的高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)到本行業(yè)所特有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)的識(shí)別和防范方法，才能獲得長(zhǎng)足發(fā)展。因此該文將通過(guò)研究房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，分析其高風(fēng)險(xiǎn)的原因，并有針對(duì)性地提出一些防范措施和建議，以期能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高相關(guān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，從而促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，投資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，回收緩慢。本文將通過(guò)選取部分財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行研究，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

基于以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，可以總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)和資金回收風(fēng)險(xiǎn)上。

籌資風(fēng)險(xiǎn)——資產(chǎn)負(fù)債率高。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩方面的內(nèi)容，一是房地產(chǎn)企業(yè)的籌資融資渠道非常有限，二是巨大的債務(wù)規(guī)模帶來(lái)的償債風(fēng)險(xiǎn)。

投資風(fēng)險(xiǎn)——總資產(chǎn)增長(zhǎng)率高。投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種因素的影響，在投資過(guò)程中產(chǎn)生失誤使得投資完成之后達(dá)不到預(yù)期的收益帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)——資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低。營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因缺乏系統(tǒng)有效的管理而導(dǎo)致未來(lái)收益難以彌補(bǔ)成本費(fèi)用而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

資金回收風(fēng)險(xiǎn)——年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品在向貨幣轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，由于種種原因無(wú)法保證資金收回的時(shí)間和金額，從而給企業(yè)造成一定資金壓力的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因

內(nèi)因：融資決策欠科學(xué)，渠道過(guò)于單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)中具有巨大的資金需求，僅靠其自有資金是難以滿足的，因而需要通過(guò)一定的方式向外部融資以獲取足量的資金。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資決策時(shí)，常常依據(jù)經(jīng)驗(yàn)決策，缺乏科學(xué)理性的分析，沒(méi)有仔細(xì)研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求和收益情況，沒(méi)有深入考慮融資結(jié)構(gòu)對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的影響，也沒(méi)有充分挖掘可采用的融資方式和渠道，于是做出的融資方案大多是單一地向商業(yè)銀行貸款。

外因：利率政策影響。現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資手段很單一，過(guò)度依賴于銀行信貸，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的利率風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)確定了負(fù)債籌資的規(guī)模以后，資金成本的大小會(huì)受到銀行利率水平的直接影響。利息率越高，企業(yè)需要承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用就越多，這將會(huì)增大企業(yè)破產(chǎn)的危險(xiǎn)性。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因

內(nèi)因：投資決策失誤。決策失誤是引起房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。在進(jìn)行投資決策時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行細(xì)致的分析研究，就容易使投資決策發(fā)生失誤。對(duì)于擬投資的項(xiàng)目而言，企業(yè)投資決策的科學(xué)性直接關(guān)系到該項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的效果和最終所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。

外因：政策環(huán)境變化。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資環(huán)境十分復(fù)雜，與銀行、政府及市場(chǎng)都存在著密切的關(guān)系，金融危機(jī)、通貨膨脹、國(guó)家政策等的變化，都將使房地產(chǎn)企業(yè)投資的不確定性加大。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因

內(nèi)因：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一個(gè)項(xiàng)目從購(gòu)得土地到竣工驗(yàn)收往往要幾年的時(shí)間。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第565期2014年第33期-----轉(zhuǎn)載須注名來(lái)源而且在整個(gè)過(guò)程中，既與很多公司進(jìn)行合作，又要接受國(guó)家職能部門的監(jiān)督管理。如果企業(yè)不能很好的處理和各單位各部門之間的關(guān)系，勢(shì)必會(huì)引致一些問(wèn)題和麻煩。

此外，在財(cái)務(wù)管理上，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析。

外因：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)部門高度的關(guān)聯(lián)性上，無(wú)論是建筑業(yè)、制造業(yè)還是金融業(yè)、一般服務(wù)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)成因

內(nèi)因：銷售決策和管理不善。有些房地產(chǎn)企業(yè)并未重視到隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求也越來(lái)越多樣化這一點(diǎn)，使得銷售慘淡，資金無(wú)法回籠。

另外，房地產(chǎn)銷售不同于普通商品的銷售，單筆交易的數(shù)額很大，多數(shù)購(gòu)房者沒(méi)有能力或者意愿一次支付全部房款，而是通過(guò)銀行按揭貸款或者是公積金貸款來(lái)支付。如果客戶在簽訂好房屋買賣合同以后，出于各種原因“斷供”，這就為房地產(chǎn)企業(yè)銷售資金回籠帶來(lái)了更大的壓力。

2.外因：市場(chǎng)環(huán)境影響

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品只有銷售出去才能收回前期投入的巨額資金，而市場(chǎng)環(huán)境的好壞對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)最終的銷售環(huán)節(jié)具有重要影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施及控制建議

根據(jù)前文所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)和資金回收風(fēng)險(xiǎn)上。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)成因，本文認(rèn)為可以有如下多種防控措施來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

擴(kuò)展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要巨額的資金投入，因此籌資任務(wù)十分繁重。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款，融資方式過(guò)于單一，極易陷入財(cái)務(wù)困境。因此，企業(yè)在確定適當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模后，應(yīng)當(dāng)積極擴(kuò)展融資渠道。

合理確定負(fù)債規(guī)模和比例，適度負(fù)債。不可否認(rèn)銀行信貸有助于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開(kāi)展，并且通過(guò)發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用可以為企業(yè)帶來(lái)更多的收益，然而負(fù)債是把雙刃劍，越多的貸款同時(shí)意味著越大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

做好投資可行性分析。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資具有資金數(shù)額大、占用時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此企業(yè)的投資決策多少都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就要對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行認(rèn)真分析。

關(guān)注政策變動(dòng)。相比于西方國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)還很不規(guī)范，政府出于規(guī)范市場(chǎng)、保障民生等需要，常常針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)頒布一些政策法規(guī)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策的變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等等，這一點(diǎn)十分重要。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1. 加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)成本的管理和控制。首先，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。其次，要注重新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，最大限度的提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。最后，在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇最優(yōu)的施工單位，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的控制。

2.加強(qiáng)預(yù)算管理

預(yù)算是防范和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有力手段之一。企業(yè)通過(guò)制定預(yù)算計(jì)劃、分析預(yù)算差異，可以將非正常的經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)活動(dòng)控制在萌芽狀態(tài)，從而對(duì)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)起到警示和預(yù)防的作用。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

加強(qiáng)銷售回款管理。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金的周轉(zhuǎn)速度，就應(yīng)當(dāng)充分重視對(duì)銷售回款的管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加快項(xiàng)目的實(shí)施，盡量提前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)售，預(yù)售時(shí)間的縮短有利于提高銷售資金回籠的速度。其次，要充分了解購(gòu)房者的信用情況，比如其誠(chéng)信程度、財(cái)務(wù)實(shí)力和抵押擔(dān)保能力。然后，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)靥岣邔?duì)客戶的預(yù)收款比例，而在購(gòu)買原材料等時(shí)，盡量拖延對(duì)供應(yīng)商的預(yù)付款支付或者減少預(yù)付款金額。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立起相關(guān)的責(zé)任制度。

注重銷售策略調(diào)整。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身建設(shè)周期長(zhǎng)，又受到宏觀經(jīng)濟(jì)、法規(guī)政策、市場(chǎng)供求、消費(fèi)傾向等諸多難以預(yù)料或不可控制因素的影響，因而其投資收回具有很大的不確定性，很容易造成資金鏈的斷裂。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)資金回收顯得尤為重要。

目前分析出的風(fēng)險(xiǎn)成因背后是否還有更深層的原因；以及提出的每一項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的具體實(shí)施方案是怎樣的，是否切實(shí)可行以及執(zhí)行效果的好壞還需要經(jīng)過(guò)實(shí)踐的檢驗(yàn)，并在實(shí)踐中不斷發(fā)展。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）