上海：對學區房念“緊箍咒”

金姬

最嚴入學新政

4月18日上午，上海靜安區，在陜西北路近海防路的中原地產門店，經理張超接到客戶的一個電話：“我那套房子先不賣了。”

張超對此早有心理準備，3天前靜安區教育局下發通知規定，2014年開始，靜安區每戶地址5年內只享有一次同校對口入學機會，原本掛牌出售的對口教育學院附屬學校（以下簡稱“靜教院附校”）的房源有6套，如今只剩下了5套。這戶撤牌的房東，小孩去年剛剛入學靜教院附校念一年級，除了靜安區教育局入學新政，他也聽到外面有風聲，學校可能會徹查目前在校生的戶口是否還在對口學區以內。

為了遏制瘋漲的學區房，今年上海市各區縣教育局都出臺了相關政策。長寧區今年就對“就近入學”作了更嚴格的規定。比如，愚園路第一小學、江蘇路第五小學、天山路第一小學等熱門學校今年發放給家長的報名通知單上，明確規定了戶籍和房產證的關系，也就是說，適齡入學兒童的戶籍地址必須與其父母、祖父母或外祖父母的房產證地址一致，排除了通過使用權房落戶而上名校的可能。

此外，上海市多個區縣今年首次啟動了入學管理平臺。如靜安區將建立對口入學新生數據庫，黃浦區啟用“小學招生入學管理平臺”，將采用“網上登記、信息采集+現場確認”的辦法報名。

雖然國家房產調控政策出臺頻頻，但是上海二手房市場均價一路攀升，過去一年內的漲幅為18.1%。而學區房更是領漲全市二手房價格，部分區域如浦東三林，學區房的漲幅甚至達到30%-35%。21世紀不動產上海區域市場研究副總監黃河滔認為，雖然靜安新政等一系列教育部門的入學限制措施將抑制學區房等市場活躍度，但真正的“學區房”資源會進一步縮水，供求失衡加劇，有可能繼續推高房價。

上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，靜安新政對樓市影響有限。首先，不能使用入學資格的房源比例較低。其次，目前學區房有3年的入戶時間限制，本身就有一個提前量。目前新政只是把過往實際操作過程中遇到的問題予以明確和細化。買家有充分心理準備，不會盲目跟進。最后是溢出效應。靜安入學政策收緊，一心想入名校的學生也可以轉向其他區域熱門學校就讀。“最嚴入學新政并沒有徹底解決深層次問題，即教育資源公平分配。因此，學區房的熱還會延續。”

學區房是硬通貨

以此次出臺最嚴入學新政的靜安區為例，全區共有13所公辦小學，其中第一師范學校附屬小學（以下簡稱“一師附小”）、第一中心小學和靜教院附校最為搶手。為了讓孩子進入優質學校接受教育，不少家長爭相購買學校周邊的學區房。

由于地處市中心，又是上海最小的區，7.62平方公里的靜安區是目前上海學區房均價最高的地方，通常都在8萬以上，有些小戶型更是超過了10萬/平方米。比如一套海防村對口靜教院附校的房子，25平方米的一室戶掛牌價達275萬元。另有一套金家巷小區對口一師附小的學區房，23平方米的房子掛牌價為270萬元，單價也超過了11萬元/平方米。

“不能光看單價，要看總價。”張超對《新民周刊》表示，“在靜安區要想買到好的學區房，300萬以下幾乎是不可能的，家長們為了小孩落戶寧愿買套小戶型，反正這里是市中心，再小的房子也不愁租，以租養貸的不少。”靜安新政出臺后，仍有家長向他咨詢學區房事宜，只不過會多考慮一個因素：上家的小孩何時上學？

高房價的學區房沒有嚇退家長，卻讓對口學校苦不堪言。以靜教院附校為例，作為一所九年一貫制學校，由于其周邊學區房既對口小學也對口初中，房價被一路炒高。學校經過統計發現，同一地段的對口學生數原先只有20多人，近幾年來卻猛增到近150人，其中有大量學生家長買了房子也不住，一進學校就把房子賣掉。由此，本來每套房子只有一名入學名額，現在則要負擔2到3人。

距離靜教院附校2.5公里的一師附小，這幾年的房價也是水漲船高。季女士的兒子今年4歲，2年前她就買了對口的四和花園，64平方米的房子均價每平方米4萬，現在已經漲到6萬多，基本上每年漲1萬。季女士告訴《新民周刊》，原來住在閔行區的她之所以到靜安區買學區房，看中的就是這里的教育資源，而且她的公司也在靜安區，今后接送孩子也方便。“我是2012年2月開始看房的，當時看了滬中新苑、四和花園和三和花園的10套房源。我一開始就放棄靜教院附校而選擇一師附小的學區房，因為前者的房源少，每年招生人數也不如一師附小多。我最后選擇了有小戶型的四和花園，因為這個總價勉強可以承受，而且我要考慮自住。現在感覺真是買對了，這房子不僅保值增值，對口好學校，而且地段好，生活也方便。”季女士慶幸自己房子買得早，她的兒子要到2017年才上小學，那個時候房子買了已經滿5年，和此次靜安新政并不沖突。

根據易居研究院的統計數據，如果以新閘路為界，北面的商品房成交均價是南面的2倍，而靜安區最好的教育資源也主要集中在北面。

在浦東源深板塊，有進才中學、第六師范附屬小學等教育資源。由于為了算好3年后給小孩報名，所以每年二三月份是學區房的交易高峰期。據悉，2014年一季度，源深板塊學區房單價差不多上漲了1000-2000元/平方米，一套60平方米的兩房總價在300萬元左右，單價在5萬元左右。

教育資源更加豐富的徐匯區，中心城區的學區房價格也高得令人咋舌。宛平路299弄一個面積只有7.1平方米的亭子間，由于對口著名的高安路一小，標出了95萬的總價，單價超過13萬/平方米——這還只是使用權！要知道，這一地區若要購買總價200萬以下的學區房，只有出讓使用權類型，單價都在9萬元以上。如高安路1弄一個底層加上面一間的28平方米老公房，180萬，居住條件也很差。而對口徐匯一中心小學的嘉善路新里一室戶7.7平方米，也可以賣到88萬元的高價，雖然每平方米超過11萬，還是會有望子成龍的家長欣然接盤。

徐匯區換手率最高的學區房是對口匯師小學的東方曼哈頓世紀豪庭，在總戶數1670套中，每年大概有100多套掛牌交易。因為兼具居住和投資功能的學區房，目前兩房的均價在6萬-6.3萬/平方米，但最小戶型也有80多平方米，因此這里的學區房總價都在500萬以上。endprint

21世紀不動產文定路店經理吳躍洪已經賣了10年的學區房，眼睜睜地看著東方曼哈頓從8000元/平方米的2003年開盤價漲到今天。他向《新民周刊》透露，匯師小學的學區房范圍略有變化，而東方曼哈頓始終都在學區內，所以房價一路上揚，尤其是這兩年。“2012年，600萬的總價可以買到三房，現在這個價格都買不到好的兩房。去年東方曼哈頓單價5.5萬-6萬/平方米，今年好的戶型單價7萬/平方米。”

在吳躍洪看來，買匯師小學學區房的人，一般都是有經濟實力的，畢竟學區房不太可能是家里的首套房，因此大部分購房資金需要自己來解決。“買不起東方曼哈頓的客戶有時就賭一把，買一下附近的玉蘭花苑、漕溪大樓等，如果3年后走運也可能上匯師小學。現在玉蘭花苑100平方米的兩房大概400萬，小兩房大概300萬出頭，比東方曼哈頓便宜四成。”

便宜的學區房有風險，那就是可能孩子入學那年未必劃進匯師小學。因此東方曼哈頓成了投資客的香餑餑。“東方曼哈頓的首批業主都已賣房，現在的房東七成投資客、三成是小孩匯師念好后要換房，畢竟這里居住壓力生活成本太高，同樣的總價可以到郊區住上舒適的大房。”吳躍洪說，如果2012年買進這一小區等到今年拋售，差價可能有一兩百萬。“此前三四百萬的房子，現在要五六百萬。投資客覺得賺夠了，就開始撤了。”

無論什么時候，學區房的價格一直很堅挺。據統計，上海學區房過去一年掛牌價漲幅約20%，高于上海全市16%的平均房價漲幅。今年2月，在二手房交易的傳統淡季，一些學區房板塊價格漲幅較大，如閔行春申、徐匯康健均上漲0.51%，靜安寺、楊浦控江路分別上漲0.41%、0.31%，部分小面積房源價格漲幅甚至達到3%-5%。

2014，降溫開始

在各區縣出臺最嚴新政之前，上海學區房可能已經降溫。張超和吳躍洪都坦誠，今年學區房的交易量只有去年一半，大家看到的“天價學區房”只是表象。

張超認為，學區房在去年已經達到頂峰。“現在對口靜教院附校的房源不多。如海防村的房源，基本上都是原始房東，你別看單價8萬甚至過10萬，他們的賣房款根本無法在靜安區置業，十有八九去了顧村和美蘭湖，因此一般不輕易轉讓。與此同時，這里的房價實在太高，一些家長可能會選擇其他區域的學區房，畢竟好學校越來越多。”

吳躍洪說：“徐家匯房價太高，大多數人難以承受。最便宜的對口匯師小學的學區房，如匯站街80年代的老公房，49平方米也要300萬，還不能做商業貸款，只能做公積金。可以做商貸的東方曼哈頓，很多客人一聽總價那么高，就打了退堂鼓，轉向其他學區了。現在的學區房陷入‘便宜的有風險，貴的買不起的尷尬。”

面對換手率高的學區房內源源不斷的生源，一些名校也在不斷擴容。如閔行區實驗小學是莘莊地區的百年名校，2004年開設了春城分校，2008年開設了景城分校，今年又要開設畹町分校，校區就在閔教梅隴附校校區。原來，校方發現2014年符合春城學區的新生有680多人，但校區只可招收8個班級最多380名新生。一方面，不斷增加的新校區讓更多孩子有了上名校的機會，但也讓一些家長擔心，擴容的名校含金量是否會因此下降。這也變相讓學區房的交易更加謹慎，因為即使買的房子在學區內，也可能因為人數太多而被劃到新開的分校上課。

再加上現在對二套房收緊、貸款利率上浮等限制購房政策，今年買學區房的家長所承擔的經濟壓力更大。特別是購買房齡較長的二手學區房，辦理貸款可能會遭到銀行拒絕，必須一次性付清房款。這也讓“米不夠多”的家長對學區房有些望而卻步。

諷刺的是，越來越買不起的學區房，讓2014年的這一市場開始降溫。就近入學與學區房的矛盾、教育公平與資源均衡之間的糾結，仍然沒有解決。endprint