解密樓市降價困局

于丹丹

繼雅居樂星河灣常州和成都降價之后，杭州房價下跌的聲浪一波高過一波，造成了巨大的市場躁動。實際上，整個中國東部沿海二、三線城市出現的房價波動，與上海2005-2006年那輪房價下跌極其相似，其背后就是城市經濟由工業向服務業轉向，而導致的人才結構轉型、住房需求轉型帶來的“升級陣痛”。

樓市羅生門——真降少

假摔多 博眼球促銷售為主

近期，華元房產旗下三個項目降價，其中被稱之為降幅最大的是美林公館，1.28萬元起價，與歷史成交價1.9萬元相比相當于房價打6.8折。實際上，該項目是一個公寓加別墅的綜合性項目，之前其別墅成交均價在2.2萬左右；公寓成交均價在1.5萬左右，且出現過多套低樓層房源成交均價低于1.35萬元。與這次1.28萬元起的價格相比，實際降幅也就1000元/平方米，相當于降幅6.6%。玉棕莊8880元和天鵝堡1.78萬元的起價，其實比項目之前的最低成交價還高。其中是否有降價的成分，更要等實際成交數據出來后才能揭曉，這就是我們克而瑞房價統計的真實結果。

近期還有九龍倉和雅居樂兩家企業的項目，也處在房價大跌的風口浪尖。其中九龍倉君璽以超過4萬的均價入市，最低3.79萬元。媒體以其3年前地價2.46萬元來判斷其降價。然而，上海中海紫御豪庭三年前2.2萬元拿的土地，去年初3.8萬元均價上市，卻沒人稱其為降價，實際上還有微利可圖。

九龍倉在常州的年華里項目確實從去年8月開盤時的6000元均價，3月份一下降價到5000元，降幅達16.7%。常州雅居樂星河灣的成交均價也從1.5萬元降到9000元，不過減去了5000元每平方米的裝修費用，實際降價也就1000元左右。常州的兩個樓盤之所以降價，是因為樓盤地處城鄉接合部的郊區，面積又都偏大，找不到足夠的改善需求而降價。年華里以98-133平方米的兩房為主，雅居樂星河灣以160-420平方米的三房或四房為主，是產品因素而導致房價向下調整。

戰略思維缺失——開發商為過時產品買單，產品設計市場化和前瞻性引發企業發展思考

近期，這些動輒8折、6折促銷，實際只有稍降的樓盤。主要還是以位于杭州、寧波、溫州、常州、無錫等東南沿海城郊的大戶型樓盤為主。除年華里、雅居樂星河灣是大戶型外，玉榕莊的聯排別墅在280-410平方米之間，美森公館的疊加聯排都達到200-570平方米。

這些樓盤的主要買家是城郊的工業企業主和小私營業主。這些買家之前以自建房為主，前幾年經濟好，手上閑錢較多時，突然有一個品質有所提升的社區，都會去購買。但是近年來經濟形勢不好，特別是人民幣貶值和人工成本的大幅上升，讓他們的經營越來越困難。同時，私募、信托、銀行理財等金融產品快速發展，投資回報率大幅提升也吸引了他行。

對于這些并不缺房子的工業企業主和小私營業主來說，目前城郊的這些大戶型樓盤已經失去了吸引力。同時，過去幾年區域內企業和人口快速增漲的狀態，變成近兩年的滯漲，甚至下滑的局面。

在區域工業用地需求下降和經濟增長乏力的情況下，政府只能通過加大商住用地的供應，來促進經濟增漲。面對大戶型供應量上升，而幾乎沒有剛性需求的市場，開發商簡單降價，并不能吸引到足夠的市場購買需求。因此，只能采取類似轟動性降價的炒作方式，來博眼球，促使一些買家入場，達到銷售的目的。

前車之鑒——上海經驗為東部經濟轉型環境下的樓市發展提供思路

實際上，上海工業向服務業經濟轉型較集中，房地產業由量向價轉型早在2005、2006年就出現過。

2003年中國經濟快速增長時，上海工業走向了快速增長的頂峰，那時房地產開發已達到3600萬平方米年開發量的頂峰。在2005、2006年出現大量工業外移時，上海大量樓盤的價格出現了30%左右的下跌。開發商為之前的大規模、低品質擴張付出了沉痛的代價。

當時，上海市政府采取的是加快市中心舊城改造和郊區2000萬平方米保障房建設來度過轉型之痛。這樣做的好處是，市中心更多優質住宅、寫字樓、商業的出現，可以吸引高端的服務型企業和留住高凈值家庭，也讓一些工業企業的營銷和管控總部留駐在市中心。同時，將城市中大量的中低端人口導向郊區，也繁榮了上海郊區的發展。

隨著現代服務業的發展，中高端人才大量增加，而在市中心容納不下的情況下，大量中高端人才開始向先期已經有保障房建設和配套的郊區轉移。在這個過程中，開發商仍然在市中心建高品質住宅，滿足新進服務業高端人才需求，如戶型相對緊湊的瑞安、和黃、恒仁等開發商的日子仍然比較好過。

等到2007-2008年大量城市高端人才中的低收入者向郊區轉移時，郊區90、120平方米的緊湊型房子就比較好賣，幫助了綠地、萬科這類企業的快速發展。在這個過程中，有些中小開發商的思路沒能完成轉型，仍以相對粗放的產品和戶型在運營。但其產品已經失去了原有郊區相對低文化高收入家族式買家后，雖然房價沒能隨大市上漲，但仍然處境泰然，且逐步被市場淘汰。

在東部沿海二、三線城市經過了2009-2010年的工業發展高峰后，目前處于經濟下行狀態。政府與開發商都處于艱難困境之中，但如果轉型成功，這些城市經濟和房地產發展的前景仍將是美好的。

因此，在這里呼吁各城市政府和開發商重視戰略發展思維，深入研究一線城市經濟、房地產變遷歷史和韓國、日本等與我國歷史類似的亞太發達國家發展經歷，這樣就會對城市和企業的長遠發展，帶來經驗新啟示和發展新思維。