以房養(yǎng)老：特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展

文/肖嚴(yán)華 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

以房養(yǎng)老：特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展

文/肖嚴(yán)華 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

人口老齡化呼喚多元化養(yǎng)老服務(wù)體系

隨著生育率水平的長(zhǎng)期普遍下降、人口平均預(yù)期壽命的不斷延長(zhǎng)，人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，老齡社會(huì)形態(tài)成為人類社會(huì)發(fā)展的共同未來(lái)。然而，與西方國(guó)家以百年時(shí)間逐漸人口老齡化不同的是，我國(guó)人口老齡化呈現(xiàn)出急速發(fā)展、超大規(guī)模、未富先老的特點(diǎn)。我國(guó)不僅是世界上人口最多的國(guó)家，也是老年人口最多的國(guó)家。

2013年末，我國(guó)60歲及以上的老年人口已經(jīng)突破2億大關(guān)，而且我國(guó)人口老齡化正在不斷加速，我國(guó)養(yǎng)老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國(guó)養(yǎng)老保障體系的巨大壓力，切實(shí)保障老年人的退休生活，是當(dāng)前和今后很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)面臨的一個(gè)突出問(wèn)題。

目前我國(guó)老年人的主要經(jīng)濟(jì)生活來(lái)源包括家庭其他成員供養(yǎng)、最低生活保障金、勞動(dòng)收入、離退休養(yǎng)老金和財(cái)產(chǎn)性收入。據(jù)2014年7月北京大學(xué)中國(guó)社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布的《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2014》，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)比例在80%左右，是我國(guó)城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)最重要的組成部分。同時(shí)，報(bào)告還指出，老年人家庭的人均醫(yī)療支出最高，其醫(yī)療支出占消費(fèi)支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此衍生出以老年人的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)養(yǎng)老的這種“以房養(yǎng)老”的需求，這樣可以盤活部分老年人的不動(dòng)產(chǎn)，可作為部分老年人養(yǎng)老消費(fèi)的一項(xiàng)補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)來(lái)源，有利于我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。

特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)

2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確提出開(kāi)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，這意味著以房養(yǎng)老已經(jīng)提升到國(guó)家戰(zhàn)略。此次中國(guó)保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，被視為落實(shí)國(guó)務(wù)院決策的一項(xiàng)舉措。按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開(kāi)閘，其特點(diǎn)有以下三點(diǎn)。

一是主體不同。此前上海市推出“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養(yǎng)老按揭。但此次由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的以房養(yǎng)老，是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。

二是運(yùn)行模式不同。上海市公積金管理中心的運(yùn)行模式是65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養(yǎng)老按揭的運(yùn)行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養(yǎng)老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。

而此次保監(jiān)會(huì)推出的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行模式是，作為壽險(xiǎn)服務(wù)的“以房養(yǎng)老”不再規(guī)定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領(lǐng)取一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，如果按揭款項(xiàng)沒(méi)有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產(chǎn)贖回。

三是設(shè)定猶豫期。此次推出的“以房養(yǎng)老”在設(shè)計(jì)上，保險(xiǎn)公司被要求在保險(xiǎn)合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時(shí)間和長(zhǎng)度、猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個(gè)自然日。

同時(shí)，此次由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，存在著以下三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

一是房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，面對(duì)中國(guó)主要城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、價(jià)格虛高的現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院等相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。2003年、2006年、2010年國(guó)家都頻繁地出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。2011年以來(lái)，房地產(chǎn)限購(gòu)政策、首付比例上浮、利率優(yōu)惠政策取消等相關(guān)政策頻頻推出，這勢(shì)必影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

二是道德風(fēng)險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司提供的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)方案是投保人與保險(xiǎn)公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對(duì)稱問(wèn)題。作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”在制度設(shè)計(jì)上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。

三是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房屋的70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及住房維護(hù)修繕問(wèn)題。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)人的實(shí)際壽命大大高于其最初的預(yù)期壽命，隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步，人類平均壽命不斷延長(zhǎng)，這對(duì)壽險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)產(chǎn)生了很大影響。目前我國(guó)居民的房產(chǎn)只有土地使用權(quán)，在“以房養(yǎng)老”過(guò)程中，存在抵押期間產(chǎn)權(quán)可能到期的情況。雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，但是并未明確續(xù)期是有償還是無(wú)償。況且我國(guó)住宅設(shè)計(jì)使用年限一般只有50年。產(chǎn)權(quán)如何續(xù)接，直接影響到房屋價(jià)值評(píng)估。

“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情來(lái)看，“以房養(yǎng)老”面臨著諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。它只是將老人的未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費(fèi)水平，是一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具，只能作為基本養(yǎng)老的一種市場(chǎng)化的補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨(dú)、孤寡、丁克老人提供了一個(gè)選擇，以進(jìn)一步提高他們的生活質(zhì)量；也可供那些手持多套房子的相對(duì)富裕的老人，通過(guò)反向抵押來(lái)獲得更優(yōu)質(zhì)的退休生活。

“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，因此需要加強(qiáng)各行業(yè)、各部門之間的合作。一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，吸引更多社會(huì)力量興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、開(kāi)拓養(yǎng)老模式及彌補(bǔ)社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的短板，并針對(duì)產(chǎn)權(quán)、理念、房?jī)r(jià)波動(dòng)等難點(diǎn)，搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，為以房養(yǎng)老落地生根提供土壤。另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購(gòu)買以房養(yǎng)老產(chǎn)品的消費(fèi)者保駕護(hù)航。

總之，開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)有利于健全我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。