英國：治理房產泡沫新措施

文/林海

英國：治理房產泡沫新措施

UK: New measures for govern housing bubble

文/林海

近日，國際貨幣基金組織警告稱，目前許多國家房價遠高于安全水平，全球各國必須行動起來，遏制又一場可能致命的毀滅性房價崩盤的風險。其中，英國政府也已經感覺到“壓力山大”，正出臺一系列組合措施，希望能讓過熱的房地產市場降溫。

“貨幣寬松政策”刺激樓市

為了讓英國經濟能從金融危機中盡快復蘇，英國政府采取了較為寬松的貨幣政策。自2009年3月以來，英國基準利率一直維持在0.5%的歷史低點。這確實讓經濟較快地步入恢復的正軌，但是同時也形成了刺激房價、造成房地產市場過熱的后果。

有研究表明，當前英國房地產市場泡沫比較嚴重，已經到了非治不可的地步。根據英國國家統計局最新數據，2014年4月份英國平均房價同比上漲9.9%，其中倫敦的漲幅達到18.7%。英國全國抵押貸款協會7月初發布的最新的數據顯示，由于市場持續處于供不應求的狀態，6月份該機構的抵押貸款客戶購房均價達到每套18.89萬英鎊，同比上漲11.8%，超過2007年的歷史最高點。英國全國抵押貸款協會表示，英國房價上漲，主要是受到倫敦地區的帶動。今年第二季度倫敦房價已經同比上漲26%，創下1987年以來最大漲幅。倫敦平均購房成本為每套40.4萬英鎊，較此前的歷史高點已經高出30%。

財政大臣奧斯本此前表示，雖然房地產市場目前尚未威脅到英國的金融安全，但如果不加以控制，未來將會引發金融危機。經濟學界的考慮更為深遠，早有經濟學家警告說，雖然房地產市場吸引資金投入，帶動了英國經濟的復蘇，但過熱的市場正在蠶食著經濟持續發展的動力。同時，飆升的房價也引發了普通消費者的不滿。英國安永會計師事務所認為，英國房地產市場的投資回報率遠高于銀行存款及股市，因此，導致投機暴增，普通購房者反受其害。

因此，近期英國反對黨自由民主黨財政大臣文斯·凱布爾公開批評英國前首相布朗的經濟政策。他說，盡管從目前來看，布朗領導下的英國經濟取得了成功，但“非常容易犯錯”。“布朗為什么把住房排除到通脹計算之外？他為什么不賦予英格蘭銀行考慮這個在通脹中最重要和最不穩定的因素的職責？他為什么花了十年才制定出一個住房政策？為什么讓社會住房急劇縮減，迫使許多家庭陷入他們支付不起的業主自住模式？他為什么如此害怕解決銀行的債務提升、不合理收費和不負責任放貸問題？”

“歷史告訴我們泡沫會破裂——無論報告怎么說，每一次房市繁榮后面都是崩潰。”擔任過殼牌石油公司首席經濟學家的凱布爾悲觀地說，“我們可以看到一種狂熱的跡象，總是伴隨著經濟泡沫的集體發瘋。”凱布爾說，“在破裂前，泡沫有其自身的邏輯，隨著不受控制的信貸擴張和無節制的投機需求膨脹著。”從最近的數據看，泡沫仍然在積聚。英國皇家特許測量師協會公布的最新月度調查數據，2014年7月份英國住房價格增速創下六年以來新高，而市場對于住房的需求量也達到四年以來的最高值。英國國家統計局最新數據也顯示，截至今年6月份的前12個月間，英國房價同比增長了3.1%。在季節性調整的基礎上，英國房價在今年6月環比上漲0.4%。經濟學家認為英國房價或將出現另一輪瘋漲。假如再不進行調控，可能將催生出前所未有的“超級房產泡沫”。

值得注意的是，推動這一輪房地產泡沫的主力并不全是“炒房團”或者富豪，而是大量申請廉價貸款的“窮人”。批評者將其歸因于英國央行兩年前推出的FLS計劃（融資換貸款計劃，Funding for Lending Scheme）。該計劃是英國央行于2012年8月推出的新貸款刺激計劃，由向銀行和建筑業提供低息融資，條件是他們必須增加對企業和家庭的信貸。由于購房者實際支付的抵押貸款要少于租金，刺激著相當一部分窮人進入購房市場。無論這些廉價信貸刺激的購房者是以“剛需”為目的的，還是以投機為目的的，當前房市的過熱已經昭然若揭，需要政府盡快作出調控。

多管齊下給樓市退燒

不過，高盛的一份研究報告表明，英國的房市熱與美國和西班牙等國還不盡相同。雖然同樣都存在信貸“注水”推高房價的因素，但是與美國、愛爾蘭和西班牙等國房屋建設率多年急劇攀升、并最終因房地產崩盤導致經濟危機不同，英國無論在危機前后，建筑商建造房屋的速度都過慢，僅為市場期望速度的一半，房地產市場始終存在著供不應求的局面。金融危機后英國住房短缺越來越嚴重，加上一些在危機中破產的家庭也成為租房一族，租房需求不斷上升，推高了租金的同時，也限制了民眾在住房方面的選擇。

因此，盡管英國央行強調，如果房價上漲影響到金融系統的穩定性，它和監管機構有一套工具來應對該風險，包括提高資本金要求和進行償付能力測試。但是，現實局面是，如果英國央行加息，或者對銀行施加更為嚴厲的貸款政策，那么在房價漲幅放緩的同時，住房短缺問題仍然存在，從而導致無論購房還是租房，英國居民未來幾年將在住房上花費更多。因此，英國政府需要多管齊下，從一系列的政策工具中選擇出合適的工具組合，并付諸使用。

除了信貸優惠刺激房價之外，有研究表明，富裕地區的房價上漲，主要驅動力來自在倫敦購置房產的海外投資者。此前，一位來自東歐的買家斥資1.4億英鎊購入位于倫敦市中心的一套公寓，創下英國樓市紀錄。海外投資者赴英國，特別是倫敦買房已經不是新鮮事。根據英國政府的說法，倫敦和英格蘭東南部的房產市場面臨的泡沫危險，在很大程度上歸咎于眾多的海外買家。

對此，財政大臣奧斯本表示，正在考慮以向海外投資者征稅的方式，替代向價值超過200萬英鎊的住宅征收“豪宅稅”。據披露，奧斯本有可能最早在12月發布的《秋季報告》里增加這項資本增值稅種，征收對象為在英國出售第二套以上房產的海外投資者。如果該政策得以施行，海外投資者再也無法利用現行法律的“灰色地帶”——在出售英國第二套以上房產時免繳收益稅。英國房產中介機構薩維爾斯（Savills）市場研究負責人庫克（Lucian Cook）評論說：“這項政策將導致某些海外投資者在進入倫敦房市時更加謹慎。”

除了稅收政策，英國央行于6月26日終于出臺了控制房地產市場的信貸舉措。其核心內容是限制金融機構發放“高倍數貸款”的比例。根據新規，年房貸額超過1億英鎊的金融機構，發放“高倍數貸款”不得超過該機構住房貸款總額的15%。按照業界規定，貸款金額超過借款者收入4.5倍以上的，屬于“高倍數貸款”。可以看出，英國央行調控的著眼點，是控制房地產泡沫對金融業構成的威脅，避免引發金融危機。然而，有批評者提出，這些措施僅僅是通過行政手段對高風險放貸設置限制條件。一方面，這些措施不能影響以現款購房的投資者——目前英國的房地產市場上，約有三分之一購房交易為現款支付；另一方面，這些措施仍為金融機構對房地產高風險放貸留有增長空間。因此，這類舉措受到當地輿論的批評，指責央行對當前英國房地產泡沫的嚴重性認識不夠。

不過，房地產行業也已經感受到了寒意。英國最大的房地產網站Center move近日指出，隨著市場借貸成本推高抵押貸款率，英國的房價上漲幅度將減緩一半。Center move預計，英國今年下半年的房價上漲幅度將降低到3%到4%之間。但是，從另一方面看，英格蘭銀行的提息也不是十全十美的。隨著央行將基準利率提高到六年來最高點，已經欠下1.3萬億英鎊債務的英國購房者無疑被施加了更大的壓力。

為了避免出現購房者還不起錢，金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）近期又推行了一項新規，從嚴審查貸款人的還款能力。這就是信貸市場審查（Mortgage Market Review 即MMR）。根據這項規定，貸款機構必須對貸款人的開支情況作詳細詢問，包括貸款人每月的開支，甚至細化到每個月的理發費用是多少。按揭貸款咨詢局（Mortgage Advice Bureau）的首席房貸專家Brian Murphy稱：“MMR的引入是多年籌劃的結果，旨在以全面考查取代之前粗略的判定標準，確保借貸行為有據可循、有法可依、且能貼合實際依照貸款人的還款能力放款。”

其實，從中國的經驗看，不論是升息，還是限貸，是針對部分購房者加稅，抑或是嚴查貸款人還款能力，這些舉措都只能限制購房者的購房沖動，增大購房者的成本，只能暫時緩解樓市高溫——真正能夠降溫的手段，是要尊重并遵循市場規律，適當增加房地產供給，實現供求相適，才能讓樓市曲線回歸平和——當然，也要防止走向供大于求和房屋空置的風險，避免重蹈美國、西班牙等國金融危機的覆轍。

編輯：薛華 icexue0321@163.com