房屋質量瑕疵如何維權

房屋質量瑕疵如何維權

Q：王律師，您好！

去年我為了結婚購買了一套新建商品房，并與開發商簽訂了《商品房預售合同》，由于該商品房是期房，所以到今年六月份才剛剛交房。但在交房過程中，我發現所購房屋臥室墻體有裂縫，廚房有滲水的情況，遂與開發商交涉。開發商態度惡劣，并要求我們先行辦理交房手續。要知道，我們花了那么多錢，貸了那么多款，買了這么一套質量有瑕疵的房子，心里肯定是不舒服的，所以，我們也向開發商提出，待房屋修復且經我們認可后，再辦理交房手續。開發商回復我們說，該房屋的問題不屬于嚴重的質量問題，我們在裝修時可以解決，后來，這個事情就一直拖到現在，開發商也沒有來修理，我們也沒有辦理交房手續。在此，我們想請教一下王律師，碰到這樣的事情，我們該如何應對和維權？

求助人：程先生

A：程先生，您好！

對于你提出的問題，我們已收悉。由于僅通過你對房屋質量問題的大致描述，我們無法得知該房屋的質量瑕疵到了哪個層級，到底多嚴重，是否影響房屋的正常使用，因此，我們只能根據現行法律法規的相關規定，并結合我們以往司法實踐的經驗，對你的提問做一簡要的分析。

房屋質量問題按性質和程度可分為房屋的主體結構質量不合格、影響正常使用的嚴重質量問題和其他一般質量問題三種情況。所謂房屋主體結構是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。《〈最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉的理解與適用》就房屋主體結構的相關問題做了更實際的解釋：作為一個完整的房屋建筑工程，它既應包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說地下與地上部分是不可分割的一個整體。根據《建筑法》的規定房屋建筑工程應當包括以下內容：房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等部分。

房屋的地基基礎工程和主體結構工程出現質量問題一般表現為：地基下沉、房屋傾斜、承重結構變形、墻體開裂、傾斜等嚴重的質量問題。《商品房銷售管理辦法》第三十五條對此類問題做出了明確規定：商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房，給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條之規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

若程先生所述的房產質量問題屬于房屋主體結構不合格范疇的，您有權與開發商解除《房屋買賣合同》，辦理退房手續，若該問題已經造成您損失的，你還可以要求開發商依法承擔賠償責任。

本期主持王棟 律師 北京大成（上海）律師事務所

王棟律師現為北京大成（上海）律師事務所專職律師，合伙人，主要致力于公司法律事務及風險管理、房地產、產權交易、商事訴訟和仲裁、金融及資本市場、高端婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。王棟律師曾擔任眾多國內外知名企業的法律顧問，為公司日常運營中的風險識別和防控提供法律意見。在房地產法律業務領域，王棟律師作為主辦律師為多個大型地產開發項目提供從土地開發、投融資、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。在婚姻家事方面，在十多年的執業過程中，成功辦理了眾多數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作客電視臺法治欄目及接受報刊的采訪，對房產糾紛、婚姻家事等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

●上海市世紀大道100號上海環球金融中心24層 電話：（8621）2028 3867 郵箱：dong.wang@dachenglaw.com 公眾微信號：weiyuzixun2014

其次，關于因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的相關規定。根據《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》之相關規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該解釋條款中所稱的房屋質量問題，我們認為應包括以下范圍：屋面防水工程；其他土建工程，一般包括地面、樓面工程、門窗工程等；電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統工程，包括暖氣設備、中央空調設備等安裝工程。如確實出現嚴重影響正常居住使用的上述房屋質量問題，買受人可依據法律法規的規定和合同的相關條款，向開發商提出解除合同和賠償損失的要求。

若程先生所述的房產質量問題屬于嚴重影響正常居住使用范疇的，您有權要求與開發商解除《房屋買賣合同》并要求其賠償損失，若開發商予以阻撓或不配合，您可以在房屋所在地法院提出訴訟。但根據我們的經驗，購房人碰到上述兩種情況是比較少見的，因為，若出現上述房屋主體不合格或質量存在嚴重問題，導致購房人無法正常使用的情形，一般而言是很難通過商品房竣工驗收的。因此，大多數情況，購房人所述的質量問題，主要是房屋的質量瑕疵，該瑕疵尚未達到影響房屋的正常使用。當然，當下房屋價格很高，我們可能要花很大的代價，付出多年的積蓄才能購買一套房，若花了如此大的成本，購買的房屋有質量上的瑕疵，我相信大多數人心里是很郁悶的，筆者也很能理解程先生的心情。

根據我國《合同法》之相關規定：質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。根據《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》之相關規定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

依照上述規定，我們認為，在交房過程中，買受人如發現房屋有質量瑕疵時，可以請求開發商依照法律法規及合同約定履行修復義務或予以賠償。若程先生所述的房屋質量瑕疵屬于未嚴重影響正常居住使用的質量問題，程先生有權要求開發商予以修復。若開發商拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，程先生可自行或者委托他人修復。在此，我們也建議，程先生保留相關要求開發商前來對所購房屋修復的通知和書面憑證，并在第三方修復后要求出具正式的發票，上述修復的費用可要求開發商承擔。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條的規定：保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。因此，修復的費用及修復期間造成其他損失的，應由開發商承擔，但有特別約定的除外。針對此類房屋一般質量問題的處理，我們認為應具體情況具體分析。如果在雙方簽訂的合同中就瑕疵糾紛的處理方式有明確規定的，則應依規定處理。

此外，針對你所提出的該房屋瑕疵能否成為不交房的理由，我們認為，您應當仔細審核一下您與開發商之前簽訂的《房屋買賣合同》的約定。根據我們以往的實踐經驗，此類非主體結構不合格或未嚴重影響正常居住使用的瑕疵問題，并不影響交房，若您堅持拒絕辦理交房手續，有可能因未按約履行合同義務，反而造成您自己的違約行為，承擔違約責任。因此，您與開發商簽訂的《房屋買賣合同》如何約定變得非常關鍵。

近年來，房屋買賣作為大宗交易，越來越受人關注，由于購房人對于相關法律法規以及合同條款的認知度不高，遭遇合同陷阱，或聽信銷售不實、夸張的介紹，從而導致所購房屋與自己的實際需求不符，從而產生重大的經濟損失。我們也經常遇到購房人在和開發商或賣房人、中介發生糾紛后才來找律師解決問題，提起訴訟，但是往往這個時候已經相當被動了。有的合同在訂立時已注定了后期合同履行將出現風險。因此，我們建議，廣大讀者對于諸如房產等大宗交易，在交易前可聘請專業的律師對開發商的資質、房屋權利人以及房屋權屬是否有瑕疵進行一個調查，對于購房的《居間合同》、《房屋買賣/預售合同》的相關條款予以審核，對付款、交房、過戶登記等交易程序進行把控和監督，這樣可以避免糾紛的發生，減低交易的成本，從而有效保障買賣雙方的合法權益。

法律小常識

《合同法》第一百四十八條：因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。

《商品房銷售管理辦法》第三十五條：商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

《建筑法》第六十條：建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。

《建筑法》第六十一條：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《房地產條例》第三十二條：商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。

編輯：薛華 icexue0321@163.com