“產業空心化”是房價泡沫本質原因

鈕文新

正確認知“房地產泡沫”對中國經濟極具現實意義。為了認清事實，我們必須回顧歷史，看看一些典型的“房地產泡沫”破滅的背景。

美國房地產破滅距離當下最近，但它有一定的特殊性，因為它屬于“本來買不起房子的人卻買了房子”的問題，所以美國此次房地產泡沫破滅被稱為“次貸危機”。但它與一般的房地產泡沫也有共性——“產業空心化”。

在一個國家實體經濟空心化的前提下，資本最便捷的賺錢渠道就是股市、樓市、債市，及其衍生品市場。泡沫的本質是“實體經濟虛弱”，是財富的創造能力不支持財富價格的上漲。但美國的特殊性決定了它“不怕泡沫破滅”。其特殊性在于：1.美元地位無可取代；2.美國金融市場是全球的市場，泡沫破滅全球買單；3.美國經濟全球布局，本土泡沫破滅，不影響海外資產質量，不影響美國跨國公司財富創造能力。

如果說美國房價泡沫問題對中國的啟示不夠充分，那日本和亞洲金融危機受災國的房價泡沫問題對中國的啟示將極具現實意義。

1985年，廣場協議（主要內容為美、日、法、英等國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿易赤字問題）簽訂之后，日元開始升值，日本金融市場開始開放，利率市場化加速推進。在此前提下，日本制造業企業開始向外轉移，國內大搞“亞洲金融中心”，試圖效仿美國，成為“金融食利者”。鑒于房地產投資對利率的容忍度較高，加上日元升值、金融開放所形成的資本流入，日本的房地產開始變成重要的投資領域，房價、股價在境內外資本的合力推動下不斷上漲。同時，財富效應推高日本經濟熱度。

但是，失去工廠而轉為服務員的日本國民真能買得起那么貴的房子？日本真需要那么多的房子？關鍵取決于日本是否可以成為亞洲金融中心。遺憾的是，華爾街怎會容忍“競爭者”。日本金融機構哪是華爾街金融大鱷的對手？如果沒有所謂“金融中心”的支撐，實體產業空心化勢必將變成房價上漲的克星。因為，本土企業財富創造力、國民收入的成長力已經與房價上漲脫節。這就是房價泡沫、股價泡沫的本質原因。

中國是不是也一樣？我們看過去，人民幣是不是在升值？利率市場化是不是在加速推進？金融市場開放是不是在提速？中國實體經濟的生存環境是不是在惡化？實體經濟成本是不是越來越高？房價是不是在上漲？這當然是泡沫化的走向。

更嚴重的問題是，我們沒有意識到房價上漲的深層原因，所有治理方案都基于表面“供求關系”的改變。結果，越調控房價越漲。

為什么最近房價開始下跌？因為中國經濟走弱，人民幣開始貶值，利率受到了央行的壓制。而在此過程中，我們聽到的是，熱錢流出，資本外逃。那靠什么支撐房價？靠老百姓改善住房的愿望和需求嗎？我看不行，因為老百姓買不起。

怎么辦？為避免房地產泡沫破滅給中國經濟帶來巨大沖擊，第一，通過一些技術性的處理，政府收購開發商項目，然后廉價租給老百姓使用；第二，想方設法增加老百姓一次分配收入，以及股票投資收入，未來把廉租房折價賣給老百姓。

（作者系CCTV證券資訊頻道總編輯）endprint