房地產企業會計核算應存在的問題及解決辦法

王憧沖++顧欣

摘 要：近年來房地產行業日益成為國民經濟發展的支柱型產業，而由于發展時間相對較短，房地產企業在會計核算過程中存在著諸多問題，造成了會計信息的可靠性打折扣。本文首先從房地產企業在會計核算過程普遍存在的問題入手，通過細致分析其成因得出較為可行的解決辦法已達到規范房地產企業會計核算的目標。

關鍵詞：房地產企業；會計核算；會計準則；企業內控

一、房地產企業會計核算現狀及普遍存在的問題

（一）收入過程確認復雜

通常情況下，房地產商品的銷售包括兩種：事先簽訂建造合同，根據合同約定進行開發以及自行開發并銷售。針對于前者，一般按照建造合同中約定的標準進行收入的確認，這種情況的收入確認相對統一和規范。而對于后者而言，由于其自行開發房地產的耗費巨大，開發周期較長，并且房地產作為一類特殊的商品具有很高的價值性。這些特點決定了房地產商品在銷售過程中通常綜合使用分期付款與預售等多種復雜的銷售方式。銷售環節的銷售方式多樣性使得準確判斷商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移就成為了房地產企業會計核算過程中的一項難點。

（二） 房地產企業的前期開發成本與銷售收入難以配比。

1、由于房地產開發項目的周期較長，通常一個項目從土地開發到確認收入要經過2至3年甚至甚至更長的時間。而在較長的建設周期過程中所發生的各項費用按照現行企業會計準則及相關會計制度的規定應計入當期費用。這就出現了這樣一個在房地產企業普遍存在的問題，即如果房地產開發工程沒有完工，即使商品房已經全部完成銷售，其預售價款也不能確認為企業當期收入，這就造成了費用與收入相配比者一會計上的基本原則在房地產企業的日常會計核算中無法體現。

2、房地產企業開發項目時的成本核算主題是基于整個工程項目，但在銷售過程中，由于戶型以及樓層存在差異，商品房的售價也不盡相同，通常一個房地產項目在開發的初始階段會產生大量的費用支出，但是收入幾乎為零。這就造成房地產企業的投入產出比存在巨大的階段性波動。房地產企業結轉成本的方法一般是按照當期竣工的核算對象的總成本比上開發總面積，計算出單位面積造價，進一步得出該期開發項目的總成本。這種成本計算方法本并沒有考慮到樓層、戶型等區別因素，所以得出的成本指標缺乏可靠性與真實性。以上兩方面原因造成房地產企業的當前開發成本與其銷售收入難以進行配比。

（三）內部控制缺失

缺乏完善的內控機制，不利于房地產企業會計內控。大多數房地產企業尤其是中小型房地產企業對于會計內控機制建設重視程度不夠，相關內控制度也完善，使企業會計制度出現漏洞，核算準確性不高，缺乏制度保證，不利于企業的健康發展，增大企業運營風險。

二、房地產企業完善會計核算的辦法與對策

（一）擴大房地產企業的會計信息披露程度

一方面，在房地產企業的信息披露中應該涵蓋對土地儲備量和成本的披露。由于近年來的土地價格上漲，在房地產企業項目開發的總成本中，土地成本所占比重越來越大。房地產企業所擁有土地儲備量與現有土地儲備的成本狀況共同決定了企業的未來發展水平。但是房地產企業的會計信息使用者往往無法通過企業土地使用權總額來判斷土地儲備的情況，因此，增大對土地儲備量及其成本的披露程度至關重要。另一方面，要不斷加強房地產企業相關風險的披露。資金投入大，回報周期長等諸多因素造成房地產行業相對于其他行業而言屬于高風險性行業，所以其披露的信息應該涵蓋企業的有關風險信息。在企業的報表中應該增加披露風險的信息，例如對房地產企業所面臨的政策風險、工程質量風險以及債務違約風險等都應該進行具體說明。

（二）完善對房地產企業借款費用核算

由于房地產開發項目發生的專門借款與項目總成本之間存在著密切聯系，所以應該將其劃分為間接費用范疇。在會計上，對于借款費用的核算應該遵循配比原則，借款費用成本核算的對象應包括成本累計并沒有超過項目預收款且還沒有完工的項目。

（三）優化會計科目設置

房地產企業應從自身實際情況出發，綜合考慮業務范圍、經營規模、電算化水平的因素去設置本企業所需的會計科目。對于規模大，業務涉及面廣的企業可以設置全面完整的會計科目體系。而對于規模較小且業務單一，電算化水平較低的企業，則可以在滿足日常會計核算的前提下，適當刪減一下不常用的會計科目以提高會計核算效率。與此同時，財政部門應建立針對于房地產企業的完善的會計科目體系，通過統一規范的科目設置，加強對企業日常財務活動的監督。

（四）規范收入確定專業標準

專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準。房地產銷售環節銷售形式的多樣性造成了房地產企業收入會計核算的復雜性。在實務操作中，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，也不能確認收入。

三、結語

房地產行業作為和百姓日常生活息息相關的領域，其在整個經濟運行中所發揮的作用不言而喻。而作為房地產企業日常運營的微觀層面，其會計核算方面存在的問題也應受到高度重視，只有完善會計制度設計，將會計核算制度與行業實際情況相結合，完善內部控制，加強會計信息披露，才能使房地產行業走向規范化與有序化，為國民經濟發展增添新的動力。

參考文獻：

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