“引資改造”，讓破舊的保障房保值增值

吳金邦

摘要：國有資產保值增值一直以來都是國有資產管理部門不停探索的一個永恒命題。如何實現國有資產保值增值，國有資產管理部門各顯神通。本文主要總結了保障房管理部門在財政資金嚴重不足的困境下，創新工作思路，大膽引進社會資金對破舊保障房進行全新改造的些許經驗，為市場經濟發展的新形勢下，對國有資產保值增值進行有益的探索。筆者撰寫此文，旨在拋磚引玉。

關鍵詞：保障房 引資改造 保值增值

地處祖國南疆的廣西首府南寧市，由于歷史原因，在市區商業中心存在大量危舊的保障房。這些保障房的直接管理部門是南寧市住房保障和房產管理局下屬二級機構南寧市房產物業管理處（下文簡稱該保障房管理部門）。2010年下半年，在財政資金不足的歷史背景下，該保障房管理部門領導更新觀念，改變思路，創造性地通過“引資改造”的方式，參照BOT模式引進社會資金，對該保障房管理部門管理的具有一定商業價值的危舊保障房進行全新改造，實現了保障房保值增值，改善了保障房承租戶的生活條件，改變了過去“端著金飯碗找飯吃”的窘境。

一、“引資改造”的概念、對象

如何詮釋“引資改造”的概念？顧名思義，“引資改造”就是保障房管理者（即引資人）參照BOT模式通過引進社會資金，對急需改造的破舊保障房進行全新改造，使之渙發“青春”，保值增值。在“引資改造”中，出資人負責提供改造項目所需的全部資金，并負責改造項目報建、設計、建造等工作，與BOT模式不同的是，作為回報，引資人給予出資人按一定的租金標準對所改造項目一定年限的承租權，從而達到改造雙方雙贏的目標，取得較好的經濟效益和社會效益。

二、“引資改造”的基礎和緣由

（一）市中心破舊保障房所在地段商業價值飆升

進入二十一世紀以來，邊疆明珠---南寧乘著東盟博覽會的東風，經濟騰飛，城市擴圍，人口劇增，人潮即錢潮，這使得該保障房管理部門管理的地處市商業中心地段的破舊保障房商業價值飆升。花香自能引蝶來，飆升的商業價值使破舊的保障房改造吸引來社會上各色尋求資金投資機會的人士。此為“引資改造”的基礎。

（二）地處商業中心地段的破舊保障家庭亦有迫切改善居住條件的愿望

這些保障房由于建造于解放前和解放初期，大多是破敗老舊的磚木結構的房屋，年年投入資金維修卻不能從根本上改變其危舊的狀況，住房狹小、不配套、光線不足、潮濕、房屋排水設施缺乏，防洪功能差等現象突出，給保障家庭生活帶來諸多不便，特別是每到汛期，能否安全渡汛是保障房家庭和管理部門多年來的一大心病。此為“引資改造”的緣由之一。

（三）財政資金有限，不能滿足破舊保障房改造所需

據該保障房管理部門統計，已超過安全使用年限，需要排危改造的磚木、大板結構房屋約450個門牌，而近年來財政部門每年統籌核撥維修經費僅有500萬元，這幾年提高至800萬元，該維修資金用于房屋的養護、補漏等日常維護和對住戶安全知識的培訓、消防安全器材的配置等的安全管理后，剩余用于改造的資金僅有當年維修經費的30%，只夠幾棟房屋的改造費用支出。2006年至2011年，累計可用于改造的財政資金僅有1450萬元，僅能完成44棟房屋的改造，保障房改造資金缺口大。此為“引資改造”的緣由之二。

三、保障房“引資改造”的關鍵風險點管控

對處于黃金商業地段的破舊保障房實施“引資改造”，是該保障房管理部門成立以來首次碰到的重大事件，沒有經驗可循，考慮不周，管理不慎，就可能讓國有資產遭受損失，因此，未雨綢繆，為保障房“引資改造”設計好風險管控措施，才能有效防止國有資產被吞噬，防止“引火燒身”。在“引資改造”過程中，該保障房管理部門主要做好下面幾個關鍵風險點管控。

（一）取得市政府同意實行“引資改造”的批文是關鍵

“引資改造”，就是引入社會資金與該保障房管理部門“同槽而食”，該做法是否違反國有資產管理辦法，這是意欲引進社會資金進行危舊保障房改造的管理者所擔心的首要問題。正所謂一招不慎，滿盤皆輸。閃現“引資改造”的想法后，該保障房管理部門集思廣益，認真梳理、研究中央和地方出臺的各種國有資產管理法律、法規，與政府相關部門積極溝通，講明破舊保障房改造所處的困境和有利發展形勢，尋求政策上的支持，方案幾經修改，終于取得市政府同意實行“引資改造”的“尚方寶劍”。

（二）引資人的選擇、管理、淘汰

實行“引資改造”使處于市中心黃金商業地段的破舊保障房成為一塊“唐僧肉”，各方懷抱資本的人士聞嗅到商業氣息，資本的逐利特性使其尋蹤而來，都想捷足先登，抱得黃金歸。如何確定引資人，這是“引資改造”流程中非常重要的環節，具體做法如下：

建立科學的出資人評估和準入制度，對出資人的綜合實力、資質信譽情況的真實性和合法性進行審查，根據改造房屋規模、改造難度設定準入條件，擇優選擇出資人。必要時，委托具有相應資質的中介機構對出資人進行資質調查。

按照公平、公正和競爭的原則，擇優確定出資人，切實防范各種舞弊風險，保證“引資改造”項目的順利實施。

建立出資人管理誠信系統，及時核實、錄入出資人相關經濟行為的信息，對出資人在合同期的建設、承租、經營等進行實時管理和綜合評價。

建立出資人淘汰制度，明確出資人淘汰的條件與標準，發現出資人確實有嚴重的損害國有資產的行為，要有“壯士斷腕”的勇氣，及時中止與出資人的合同，防止國有資產損失擴大。

（三）“引資改造”合同中出資人承租期限和租金標準的核定

這是兩個引資人和出資人都極其關注的焦點，可以說，關系到“引資改造”的成敗。既保證出資人有利可圖，又要維護國有資產利益，因此，如何以“最優性價比”與出資人簽定“引資改造”合同，尤其對出資人承租期限和租金標準的核定，至關重要。實際操作過程中，該保障房管理部門加強對“引資改造”方案的可行性研究，重點對項目投資規模、方式、資金來源、風險與收益等作出科學、客觀地評價，利用自身豐富的管理非住宅的經驗，建立引、出資方認可的工作流程、依據、制度，從而合理制定出資人承租期限長短和租金標準。經統計，目前簽訂“引資改造”合同的項目，出資人承租期限一般是6-10年，租金標準遠高于改造前的標準，從實際操作效果來看，既實現了保障房排除安全隱患、改造保障房住戶居住環境的社會效益，實現國有資產的增值，又使得出資人取得了一定的經濟效益，實現了“雙贏”。

（四）“引資改造”的監管

建設期的監管：全面梳理建設期各個環節可能存在的風險點，建立和完善“引資改造”項目建設期的各項管理制度，規范項目規劃、設計、造價、建設和驗收等各環節工作要求，明確相關部門和崗位的職責權限，引入監理單位強化工程建設全過程的監控，確保工程項目的質量、進度。

運營期的監管：專人負責“引資改造”項目運營的盯防工作，及時搜集項目運營情報，實時更新出資人誠信系統，定期分析、預判“引資改造”的運營情況，對“引資改造”項目作科學、客觀的評價。

組織紀律的監督：該保障房管理部門的紀委機構全程跟蹤“引資改造”過程，特別是監督評標委員客觀、公正地履行職務，遵守職業道德，保證評標在嚴格保密的情況下進行，實現公平、公正。

四、“引資改造”的豐碩成果

自2010年下半年開始實行“引資改造”以來，截止2013年12月，該保障房管理部門累計成功引資74個門牌，開工建設門牌有70個，51個門牌已經竣工驗收并投入使用，完成投資約2800萬元，改造危舊保障房面積約1.18萬平方米，改造后取得保障房面積約2萬平方米，實現保障房面積增加約8000 平方米，年增收租金約115萬元，由于“引資改造”項目出資人有6-10年的承租期，出資人承租期滿后，該改造項目的承租租金將按市場租金收取，相信6-10年后，屆時該保障房管理部門收取的租金將有一個量的飛躍。

五、結束語

對破舊保障房“引資改造” 利國又利民，為保障房國有資產保值增值開辟一個新的途徑，進行了有益的探索，取得了一定的成功經驗，值得推廣。囿于筆者認知水平，文中觀點不妥之處，希各位同仁斧正。

參考文獻：

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[2]戚晶.建設項目中BOT融資模式優缺點分析[J].科技風，2009endprint