探索青島某商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)風險管理

李勇

摘 要：在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的過程中存在很多的影響因素，使得項目在發(fā)展的過程中會遇到嚴峻的財務(wù)風險，進而產(chǎn)生一系列的財務(wù)問題。只有深入分析企業(yè)的各類財務(wù)風險形式，才能及時制定出合理的風險防范策略和措施，建立相應的財務(wù)預警系統(tǒng)，促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的科學可持續(xù)發(fā)展。本文以青島某商業(yè)地產(chǎn)項目為例分析了商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)風險的管理策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；風險控制；風險管理

一、前言

經(jīng)過20多年的壯大和發(fā)展，我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要支柱之一，對拉動我國經(jīng)濟的快速發(fā)展具有重要的作用。雖然商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮螅怯捎谄浣?jīng)營生產(chǎn)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)項目在開發(fā)的過程中會存在很多的影響因素，使得項目發(fā)展過程中面臨著越來越多的財務(wù)風險。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理風險主要包括：大多數(shù)企業(yè)負債率偏高，并由此引發(fā)還貸風險，導致企業(yè)資金緊張；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對于其他企業(yè)而言較長，而通貨緊縮的政策則導致貸款風險的增加；全球經(jīng)濟的不景氣導致商業(yè)地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)再融資風險等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險已經(jīng)成為其發(fā)展的瓶頸，需要企業(yè)重視起來并及時采取積極的措施。本文以青島某商業(yè)地產(chǎn)項目為例分析了商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)風險的管理策略。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中財務(wù)風險的基本特點

財務(wù)風險主要是指企業(yè)在一定時期內(nèi)，各項財務(wù)工作由于受到內(nèi)外環(huán)境以及其他無法預料的因素的影響，企業(yè)實際財務(wù)和預期結(jié)果出現(xiàn)偏離，并造成企業(yè)損失的可能性。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中則具體指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因為財務(wù)惡化而造成企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資和回報無法收回的可能性。商業(yè)地產(chǎn)具有和其它商品顯著不同的特點，其投資金額大、周期長、投資對象無法移動和影響因素復雜的特征使其成為一個具有高投入、高回報和高風險的產(chǎn)業(yè)。

目前，我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)還處于初級發(fā)展階段，其財務(wù)風險管理體系尚不健全。看似一片繁榮的房地產(chǎn)業(yè)，其中暗藏著巨大的市場風險。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟規(guī)律的把握不準，分析存在一定的偏差，也沒有認真研究土地和金融信貸的相關(guān)政策，而只是看到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的高額利潤，忽略了高利潤后面隱藏的高風險因素。尤其是大部分企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的盲目性，認為財務(wù)管理無關(guān)緊要，只憑主觀臆測形成決策，這無形中增加了企業(yè)的財務(wù)風險。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為一個復雜的長期過程，風險貫穿于整個項目的始終，這些風險都會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的績效造成直接影響。例如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于前期市場定位不準或分析缺陷造成項目死盤，資金被凍結(jié)甚至拖垮企業(yè)；前期設(shè)計存在疏忽，造成工程返工，加大施工成本，增加了項目后期的風險；營銷策劃方案不準確，或者定位過高，造成銷售周期過長，資金回籠過慢，最終將企業(yè)拖入絕境。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理策略

本文以青島某商業(yè)地產(chǎn)項目為例對商業(yè)地產(chǎn)項目的財務(wù)風險管理策略進行了介紹。

1.對企業(yè)員工的財務(wù)風險管理意識進行培養(yǎng)。企業(yè)領(lǐng)導的風險意識和責任感要強，為了有效規(guī)避財務(wù)風險，要使用先進的財務(wù)分析方法，并做到企業(yè)內(nèi)各個部門在財務(wù)管理中權(quán)責分明。同時，要加強對企業(yè)員工的財務(wù)風險管理意識的培養(yǎng)，使其能夠真正認識到財務(wù)活動的重要性和復雜性，從而有效調(diào)動所有員工都參與到企業(yè)的財務(wù)管理中來。

2.財務(wù)預警系統(tǒng)的構(gòu)建。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要建立長效的財務(wù)預警系統(tǒng)，系統(tǒng)中要將企業(yè)獲利能力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)濟效率和發(fā)展?jié)摿Φ葍?nèi)容作為具有代表性的重要指標，同時，財務(wù)風險的產(chǎn)生原因還包括企業(yè)短期負債和長期負債搭配比例不合適，因此可以搭配商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期負債和長期負債的比例作為次要的分析指標。在實際應用過程中，要以企業(yè)現(xiàn)金流、企業(yè)行業(yè)特點、利率結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模等因素為基礎(chǔ)制定恰當?shù)拈L短期負債比例。

3.制定完善的制度和機制規(guī)避財務(wù)風險。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要通過規(guī)范的內(nèi)部風險管理制度、合理的約束和激勵機制把企業(yè)的財務(wù)風險轉(zhuǎn)化到企業(yè)內(nèi)部，讓企業(yè)的職工、管理者和企業(yè)共同承擔商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風險，崗位管理要實行風險責任制，做到權(quán)、責一體，努力提高企業(yè)員工的風險意識，使財務(wù)風險管理工作貫穿于整個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的整個生命周期中。

4.應用先進的風險管理程序。企業(yè)財務(wù)的風險管理過程是一個有機的活動，首先要對風險進行識別、評估，即及時預測企業(yè)可能面臨的財務(wù)風險，并進一步分析企業(yè)環(huán)境、剖析系統(tǒng)中的風險因素，對風險強度和損失程度進行評估。然后，要對風險進行控制和預防，在對風險進行評估、分析的基礎(chǔ)上，建立風險處置方案，制定相應的企業(yè)財務(wù)計劃，優(yōu)化財務(wù)信息的管理控制系統(tǒng)。最后，要對風險的損失進行處理。對于出現(xiàn)風險損失的情況要及時進行有效的處理，最大程度減少企業(yè)損失，快速排除風險因素，確保財務(wù)系統(tǒng)能夠快速恢復過來。風險管理作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，只有所有企業(yè)員工都提高對財務(wù)風險的重視程度，才能保證財務(wù)系統(tǒng)的有序、高效運行。

5.對企業(yè)財務(wù)管理的外部環(huán)境進行分析。為了有效控制企業(yè)的財務(wù)風險，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)財務(wù)管理的外部環(huán)境進行認真的研究，并逐漸分析其變化的規(guī)律，然后針對規(guī)律制定相應的處置措施。根據(jù)對外部環(huán)境變化情況的預測，合理調(diào)整財務(wù)管理的方法和政策，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風險應變能力，盡量降低外部因素對企業(yè)財務(wù)管理造成的影響。

四、結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風險行業(yè)，為了從激烈的競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)公司必須提高自己的財務(wù)風險管控能力。所以，重視財務(wù)風險管理的作用，并及時采取預防措施規(guī)避風險，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

參考文獻：

李世強.試論現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風險的控制與防范[J].理論學習與探索，2008年.endprint