發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗及特點

單 奕

（作者系南京鐘山職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授）

“以房養(yǎng)老”，也稱“倒按揭”或“住房反向抵押貸款”，是指老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，以定期從金融機構(gòu)獲取一定數(shù)額現(xiàn)金的一種養(yǎng)老方式。20世紀(jì)30年代起源于荷蘭，當(dāng)時是為緩解住房緊張而出現(xiàn)的，其操作方式是把人壽保險和住房貸款捆綁在一起，沒有單獨核算收益，投保住房抵押貸款保險或?qū)⒆≌c人壽保險相結(jié)合。如果說荷蘭的做法還不能算完全意義上的“以房養(yǎng)老”，那么美國1961年開始的反住房抵押貸款則是一個典型的“以房養(yǎng)老”模型，而且如今已是反住房抵押貸款發(fā)展最為成熟的國家。隨著老齡化的加劇，其他國家也開始紛紛效仿，并逐漸建立起較為成熟的“以房養(yǎng)老”制度。2013年9月，中國國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，首次明確將“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”并于2014年開始逐步施行。因此，了解以美國為代表的發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的相關(guān)做法，從中汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，對中國推行“以房養(yǎng)老”工作無疑大有助益。

一、發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗

美國的反住房抵押貸款，62歲及以上的老年人是其服務(wù)對象。主要有三種形式（前兩種由政府主導(dǎo)，后一種則由金融機構(gòu)主導(dǎo)）：第一種HECM計劃，即住房權(quán)益轉(zhuǎn)化按揭。1987年由美國國會授權(quán)房屋與城市發(fā)展部發(fā)起，適用對象為擁有較低價值住房的借款者，不管其收入水平和借款用途。根據(jù)FHA（Federal Housing Administration）“203-b limit”條款，貸款額度有最高限制，在限額內(nèi)主要受借款人年齡、房屋評估價值、房屋所處地段和當(dāng)時市場利率決定。貸款發(fā)放與償還方式較為靈活，借款人可以選擇一次性總付、按月支付、年金、信用額度，或其中兩種或幾種方式的結(jié)合；所貸款項可以按借款人的意愿，選擇將來某一時期償還，也可以選擇借款人死亡或者永久性遷出后償還。該計劃的最大特點是，聯(lián)邦政府為雙方提供擔(dān)保，消除了借貸雙方的后顧之憂。美國政府保證借款人一定可以獲得貸款機構(gòu)承諾支付他們的所有資金，即使機構(gòu)倒閉也可以按時領(lǐng)到貸款。貸款人經(jīng)過FHA的資格認(rèn)證后可得到其提供的保險，當(dāng)貸款期限結(jié)束時，貸款本息超過住房價值的部分由保險基金進行補償，使貸款人避免了損失。因此HECM計劃運作較為成功，是美國最主要的反住房抵押模式，約占據(jù)了95%的市場份額。第二種房屋保管者計劃。由聯(lián)邦抵押委員會1995年推出，主要針對不符合HECM條件的借款人而設(shè)計，如房產(chǎn)價值高于FHA的限額規(guī)定、共有房產(chǎn)等情形。該計劃主要特點：一是不受FHA203（b）條款的最高貸款額限制，可以為擁有較高價值房產(chǎn)的老人提供更多貸款，更適合擁有中檔住房的老人；二是對房產(chǎn)所有權(quán)的要求也較為寬松，如對正處于融資租賃等可以實現(xiàn)所有權(quán)之類的情形也予以認(rèn)可；三是貸款額度除受借款人的年齡、房屋的評估價值、房屋所處的地段和當(dāng)時的市場利率等因素影響之外，還受到當(dāng)時申請貸款的人數(shù)影響；四是隨著房產(chǎn)的升值，允許借款人增加借款額，使借款人有更多的選擇權(quán)。該計劃可貸款上線一般高于HECM計劃的限額，運作方式則與HECM計劃基本相似，都采用浮動利率，貸款總成本基本相同。但發(fā)放方式只有按月支付、信用額度，或兩者結(jié)合三種。由于該計劃的主要借款對象為擁有中檔住房的老人，因此其貸款份數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于HECM計劃。第三種財務(wù)自由計劃，是由附屬于Ⅰndy Mac銀行的一家私營機構(gòu)——老年人財務(wù)自由基金公司提供的，專門為凈值超過40萬美元的住房提供貸款，其適用對象是擁有高檔住房的老年人。貸款對象資格不需要政府的認(rèn)可，屬個人理財產(chǎn)品。貸款機構(gòu)與借款人共享房屋因為升值帶來的利益，其最大特點是利益分成方式不同，如果房產(chǎn)升值，借款人可以保留一部分房產(chǎn)的價值，他們的后代可以繼承這部分保留的房產(chǎn)。與前兩種計劃相比，財務(wù)自由計劃主要有四個特點：一是資金來源不同。在該計劃中，貸款人在簽訂貸款合約后，貸款不是給借款人，而是一次性轉(zhuǎn)給一家人壽保險公司，然后由該保險公司承保，并終身按月給借款人發(fā)放年金。因此，即使住房出售以后借款人也能按月得到固定收入。二是升值分享方式不同。該計劃有一個房產(chǎn)價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產(chǎn)（最高可達房產(chǎn)價值的80%），后代可以繼承這部分房產(chǎn)，從而在一定程度上解除了老人的遺產(chǎn)顧慮。三是貸款費用繳納方式不同。該計劃中沒有直接費用支出，所有費用一并在貸款額中扣除。四是保險提供方式不同。該計劃沒有聯(lián)邦政府提供的保險，這也是它與公共部門提供的反住房抵押貸款產(chǎn)品的最大不同。此外，美國還有政府擔(dān)保的倒按揭貸款和專用倒按揭貸款等計劃。美國政府及國會在反住房抵押貸款中發(fā)揮了關(guān)鍵的作用，提供了較為健全的政策、法律、環(huán)境等方面的支持。美國的國家住房法案中還確定了反住房抵押貸款的政策目標(biāo)，制定了專門法律法規(guī)，規(guī)范反住房抵押貸款市場的運作，不斷促進產(chǎn)品的創(chuàng)新和改進，降低市場風(fēng)險；強化反住房抵押貸款的宣傳教育，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。總之，反住房抵押貸款在美國政府的支持下得到了較成熟的發(fā)展，并取得了可觀的成果。“以房養(yǎng)老”在美國已被許多老年人作為一種最有效的養(yǎng)老方式。

繼美國之后，加拿大也推出了反住房抵押貸款，是除美國以外發(fā)展較快的國家之一，但其做法與美國略有不同。它以美國為參照，在進行了兩年研究后建立起來，1986年由私人公司推出的加拿大住房收入計劃是加拿大目前唯一的反住房抵押貸款項目。由私人機構(gòu)主導(dǎo)，國家通過相關(guān)法律政策約束整個操作過程。其靈活的個性化的設(shè)計使之獲得了成功。主要針對62歲及以上的退休老年人，且其擁有的房產(chǎn)類型為單幢房產(chǎn)、城鎮(zhèn)房產(chǎn)、復(fù)式房產(chǎn)、公寓，對于共有房產(chǎn)、租賃房產(chǎn)以及大面積土地則沒有借貸資格。抵押人為夫妻雙方的，其中一方死亡后，另一方可以繼續(xù)居住，直至死亡。只要不搬家、不賣房，房主的產(chǎn)權(quán)不改變，就可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款，老年人可以充分利用這筆反向抵押貸款給子女支付賣房的首付或者旅游裝修房屋等。貸款額度為房產(chǎn)評估價值的10%～40%，具體數(shù)量由借款人的年齡、性別、婚姻狀況、房產(chǎn)的類型和地段以及評估時的現(xiàn)行利率而定，最低為14500美元，最高為50萬美元。借款人獲得的貸款是免稅的，可以選擇以下任意一種貸款發(fā)放方式：一是年金發(fā)放。即借款人通過CHⅠP拿到一筆現(xiàn)金，再用這筆現(xiàn)金購買按月支付的永久性年金。二是信用額度。在合約簽訂后，借款人可以獲得一個貸款的最高限額，在限額范圍內(nèi)，借款人可以隨時提取貸款。對于未提取部分，則不用付利息。三是定期發(fā)放。一般為5～10年，當(dāng)合約到期時，所有款項必須償還。在這三種發(fā)放方式中，年金發(fā)放所占比重最大，是加拿大反住房抵押貸款的主流。關(guān)于貸款償還，借款人可以出售自己的房產(chǎn)償還貸款，但如果在3年內(nèi)就進行償還，將要支付額外的賠償金給公司。在運作上，該計劃由總部位于多倫多的一家私人機構(gòu)提供，由專業(yè)顧問和其他大型財務(wù)機構(gòu)（私人理財師、會計師、中介服務(wù)商等）來完成分銷。在監(jiān)管上，加拿大雖然沒有專門的法律，但反住房抵押貸款機構(gòu)由國家財務(wù)機構(gòu)監(jiān)管局監(jiān)管，產(chǎn)品的推銷員也必須持證上崗。由于加拿大只有一家機構(gòu)經(jīng)營反住房抵押貸款，因此存在缺乏競爭、需求不足等問題。

英國社會大部分老年人都會選擇“以房養(yǎng)老”來滿足自身養(yǎng)老需求，主要有三種形式：第一種，也就是俗稱的“倒按揭”，指老人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行等金融機構(gòu)，并定期從金融機構(gòu)中獲取貸款作為養(yǎng)老金。老人可以選擇繼續(xù)留在原房屋中居住，也可以選擇搬進養(yǎng)老院居住。老人如果去世或搬離，受押的金融機構(gòu)會出售老人的房屋歸還貸款。第二種是“大房換小房”，簡單說就是出售原本的大房，重新購買小房，用換購房屋的差額款作為養(yǎng)老費用。第三種，老人可以出售自己在英國的房屋，選擇搬到消費水平較低的國家去養(yǎng)老。

新加坡是成功推行“以房養(yǎng)老”的亞洲國家之一。它充分結(jié)合了新加坡的國情，形成了兼具針對性和靈活性的“以房養(yǎng)老”模式。具體有以下三種情況：第一種，對于符合條件的組屋擁有者可以出租全部或部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二種，對于居住在原來較大面積房屋的已退休老人來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到別處居住，老人夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險較小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或者分期完成住房的以大換小。例如賣掉私人住宅后換取五房式的組屋，然后再換取三房式的組屋，以此類推。第三種，即所謂的“倒按揭”。退休者將自己的住房抵押給金融機構(gòu)，按月從該金融機構(gòu)獲得現(xiàn)金收入，退休者仍居住在自己的房屋內(nèi)。當(dāng)該退休者死亡、出售該住房、搬出或原先商定的貸款期限到期后，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息。這種方式只限于私人建造的商品房，政府建造的組屋不能參加。而且借款人必須年齡在50歲以上，沒有牽涉任何法律訴訟者等。

日本是亞洲地區(qū)進入老齡化社會最早的國家，解決養(yǎng)老問題同樣是社會熱切關(guān)注的問題。“以房養(yǎng)老”制度1981年引進日本，2002年正式實行，近年并改稱為“不動產(chǎn)擔(dān)保型生活資金”制度。主要分成兩種方式：一種是由各地方政府參與的，可分為政府直接融資和間接融資。所謂直接融資，就是指政府直接融資給借款人。而間接融資，指的是政府作為第三方監(jiān)督管理，由金融機構(gòu)將資金借貸給借款人。另一種則是民間機構(gòu)參與，包括銀行、信托公司、信托銀行等金融機構(gòu)提供一些“反向抵押貸款”類型產(chǎn)品，房地產(chǎn)公司側(cè)重經(jīng)營“城市規(guī)劃在開發(fā)”和“住宅重建”類型的產(chǎn)品。壽險公司基本不參與，主要由于無法承擔(dān)“以房養(yǎng)老”的經(jīng)營風(fēng)險。日本的“以房養(yǎng)老”主要對象是不愿搬離自己房屋的低收入并無子女同住的老人。這些老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，獲取貸款用作養(yǎng)老。這項制度在一定程度上可以使擁有房產(chǎn)并低收入的老人獲取養(yǎng)老的生活資金，但是，這項制度對申請人的條件要求卻較為苛刻。此外，申請人必須在其繼承人中選擇一名擔(dān)保人，并獲得所有繼承人的同意，才可以申請此項服務(wù)。當(dāng)審核通過之后，申請人每月可以獲取低于30萬日元的生活資金，但是總額必須低于所抵押房屋價值的70%。在申請人離世后，由申請人的擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性還清所有貸款。

二、發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的特點

養(yǎng)老和財產(chǎn)的價值觀念比較開放。發(fā)達國家對養(yǎng)老以及財產(chǎn)的價值觀念較開放，老年人可以接受將自有財產(chǎn)如不動產(chǎn)進行套現(xiàn)以享受較高水平的養(yǎng)老待遇，這就為“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式提供了良好的環(huán)境。同時，歐美等西方國家更崇尚獨立自主的生活方式，成為衡量自身和他人價值的準(zhǔn)則之一，社會強調(diào)個人在盡量少依賴他人幫助的情況下體現(xiàn)獨立生存的價值觀。與此同時，代際凝聚力較弱，對于房屋作為財產(chǎn)傳遞給后代的觀念較為淡薄，因此，在實施住房反向抵押貸款時并沒有來自子女的財產(chǎn)繼承方面的價值觀念與壓力，使得住房反向抵押貸款這項業(yè)務(wù)能夠較順暢地實行。

法律法規(guī)體系較健全。美國政府在實施反向抵押貸款的過程中，制定了相對完善的消費者保護機制與措施，國會還頒布了相關(guān)的法律法規(guī)用以規(guī)范這一業(yè)務(wù)的運作環(huán)境。如全美退休人員協(xié)會（AARP）于1997年9月公布了一部由他們編纂的示范法《The Model State Law on Reverse Mortgages》以供各州采用。美國房屋與城市發(fā)展部（HUD）定期對項目運行進行評估并向國會及時匯報，聯(lián)邦住房管理局負(fù)責(zé)對產(chǎn)品設(shè)計并改進，同時還提供獨立的法律顧問，貸款者在申請住房反向抵押貸款之前，首先咨詢律師，由律師解答相關(guān)問題，對實施方案進行比較分析其優(yōu)劣，并提出參考意見。英國的《消費者信用法案》為反向抵押貸款的進行提供了法律保障，規(guī)范了相關(guān)金融服務(wù)機構(gòu)的操作過程，保障了老年人的權(quán)益。

靈活多樣的方式選擇。針對老年群體具有的各種實際需要，不同國家與銀行和保險公司合作，不斷進行金融創(chuàng)新，開發(fā)出多種可供選擇的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，而不僅僅采取住房反向抵押貸款這種單一形式。美國針對房屋價值的高中低分別設(shè)計了三種計劃根據(jù)不同條件的老年人設(shè)計住房反向抵押貸款產(chǎn)品；加拿大實施住房反向抵押貸款的成功也在于其個性化的保險業(yè)務(wù)，老年人貸款可根據(jù)其不同的需求，制定出不同的貸款方案，這樣針對不同條件老年人來提供具有針對性的服務(wù)易被人接受；新加坡將符合條件的組屋分居出租；美國許多老年人在退休前為自己養(yǎng)老而購買房子，把房屋富裕部分出租給年輕人，利用租金來保證退休后的晚年生活；日本實施“以房養(yǎng)老”時允許民間機構(gòu)參與其中，房地產(chǎn)公司也紛紛投向以住宅為依托的養(yǎng)老產(chǎn)品，當(dāng)老年人無能力重建住宅的時，可以將房產(chǎn)作為抵押，房產(chǎn)公司便將重建資金借貸給老年人，重建住宅讓老年人在有生之年可以住上舒適的房屋，老人去世后，即可將房產(chǎn)變賣償還總賬……這些方式都充分利用了房屋的價值，結(jié)合實際條件與需求發(fā)揮各種積極手段促進“以房養(yǎng)老”方式的拓寬，增加房屋效能，吸引符合條件的不同人群選擇適合自己的養(yǎng)老方式，從而幫助國家解決老齡化面臨的養(yǎng)老問題。

遺產(chǎn)稅的作用。目前，世界上開征遺產(chǎn)稅的國家和地區(qū)約有100多個，多數(shù)發(fā)達國家和新型工業(yè)化國家都征收遺產(chǎn)稅或贈與稅。例如美國針對不勞而獲的接代傳富行為實行高額的遺產(chǎn)稅征收，稅率實行超額累進制，最高稅率達55%，從而以平衡巨大財富世代沿襲帶來的社會問題，同時遺產(chǎn)稅每年可為美國政府帶來幾百億美元的收入。這種做法同樣為“以房養(yǎng)老”的推行起到推動作用，正是由于繼承房產(chǎn)的同時要征繳大量的遺產(chǎn)稅，房屋在許多發(fā)達國家并沒有成為繼承的最大家產(chǎn)，從而促進老年人利用自有房屋進行價值轉(zhuǎn)換。

此外，住房私有率較高，地產(chǎn)市場發(fā)達健全，土地可以自由買賣、抵押和出租，尤其是政府的積極提倡，并通過稅收優(yōu)惠、政策“兜底”等措施大力扶持，這些都從不同方面保證了“以房養(yǎng)老”的成功。