房地產(chǎn)泡沫可能在2015年破裂

牛熊道

房地產(chǎn)泡沫可能在2015年破裂，這是我一年前提出的觀點，主要理論依據(jù)是周期理論大師馬丁-阿姆斯特朗（Martin Armstrong）的8.6年π周期，因為對于房地產(chǎn)市場的供需狀況和影響因素，我的了解可能并不比市場中大部分人高明多少。況且，尤其在對泡沫的預測中，由于影響市場的因素非常復雜，我們很難依據(jù)一兩個主觀邏輯來得出確定的結(jié)論（所以會有人在過去10年的牛市中一直看空）。

阿姆斯特朗的π周期在國內(nèi)已經(jīng)有很廣泛的傳播，源于他的模型過去驚人的預測能力。下面這張圖就是π周期的拐點，圖上的漢字是我標注的。我們可以看看之前的幾個拐點：1989年是日本房地產(chǎn)泡沫破裂、1998年是香港房地產(chǎn)泡沫破裂（以及亞洲金融危機）、2007年是美國房地產(chǎn)泡沫破裂（以及全球金融危機），下一個重大拐點是2015年10月。阿姆斯特朗的π周期又叫“經(jīng)濟信心模型”，其視野是全球性的，并非針對某個單獨的市場或資產(chǎn)類別。每個資產(chǎn)類別都有自己的周期，當其與“經(jīng)濟信心模型”的拐點相重合，則往往意味著劇烈的調(diào)整。

按照阿姆斯特朗的模型，2015年是一個全球性的向下拐點，但為什么有可能成為中國房地產(chǎn)市場的拐點呢？1989年2月15日，北京首次開始公開出售商品房，而同年7月11日，上海公布《新建商品房屋注冊登記暫行規(guī)定》，基本標志著中國開始進入商品房時代。從1989年到2015年，間隔26年，剛好是3個π周期。

雖然最近很多人在談樓市崩盤，但我認為沒這么快。首先政府不會容忍樓市出現(xiàn)劇烈調(diào)整，因為你不可能在經(jīng)濟崩潰的過程中按照原定日程推進改革，改革需要相對穩(wěn)定的環(huán)境，哪怕是相對溫和的熊市（經(jīng)濟或資產(chǎn)價格）；其次，雖然有很多前車之鑒，在經(jīng)歷一輪瘋狂牛市之后，要改變?nèi)藗兊臐q價預期并不是那么容易，至少要先出現(xiàn)一個“多頭陷阱”（即事后被證明為趨勢徹底扭轉(zhuǎn)前最后一次反抽而非趨勢中的正常調(diào)整）。

我曾經(jīng)通過信件向阿姆斯特朗請教過中國房地產(chǎn)的問題，雖然他似乎不是特別了解中國房地產(chǎn)市場的實際情況，但認同2015年可能是一個拐點。作為一個典型的周期論者，他提到了一個很有意思的觀點：“市場并不是因為價格過高才下跌，而是價格持續(xù)的時間。”