關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的改進(jìn)研究

摘 要：隨著市場競爭的日趨激烈與嚴(yán)重，對房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的改進(jìn)模式進(jìn)行研究已經(jīng)顯得十分有必要，本文新的改革背景下就房地產(chǎn)企業(yè)如何在市場中獲得競爭優(yōu)勢的經(jīng)營管理模式進(jìn)行分析和研究，以期能夠達(dá)到提供一定幫助的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營管理模式；研究

隨著政府管理制度的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)化經(jīng)營和管理已經(jīng)成為發(fā)展的必然趨勢。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和成熟，房地產(chǎn)只有增強(qiáng)企業(yè)管理的責(zé)任和意識，注重人才管理很引進(jìn)，積極的進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部的組織革新，以市場為主導(dǎo)，精心的做好房地產(chǎn)的營銷策劃，樹立企業(yè)品牌，這樣房地產(chǎn)經(jīng)營管理才能做強(qiáng)做大。

1 房地產(chǎn)企業(yè)要以市場為主導(dǎo)，積極做好房地產(chǎn)策劃營銷流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)具有高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜龐大的工程，項(xiàng)目工程的投資者只有將各項(xiàng)流程進(jìn)行精心的策劃，規(guī)范相應(yīng)的操作流程，做到以精致參與市場競爭，以企業(yè)品牌占據(jù)市場份額，這樣才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的目標(biāo)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)之初就應(yīng)該做好各項(xiàng)的策劃活動，這樣才能減少不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，保證決策的正確實(shí)施，只有這樣才能增強(qiáng)項(xiàng)目在市場的競爭實(shí)力，贏得主動權(quán)，有效的對項(xiàng)目的各項(xiàng)資源進(jìn)行整合，包括人力資源、財(cái)力、和社會競爭，使一個房地產(chǎn)項(xiàng)目聚合成一中強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。

房地產(chǎn)策劃包括了很多龐雜的系統(tǒng)，而其中以策劃營銷流程最為重要，策劃營銷說的是結(jié)合市場的供需要求，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的購買消費(fèi)者、消費(fèi)者的購買實(shí)力、房子的戶型以及房價(jià)的價(jià)格定位進(jìn)行營銷策劃決策，以預(yù)期的銷售量確定樓盤的規(guī)模和數(shù)量。策劃營銷是一個長期的行為過程，這個過程不僅要注意消費(fèi)者購買需求，而且還要注重長遠(yuǎn)效益，重視潛在客戶的挖掘和培養(yǎng)，利用這種方式產(chǎn)生樓盤客戶市場的循環(huán)效應(yīng)。同時策劃營銷又是一種主動創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的行為方式，是一種整合傳播和整合營銷行為的結(jié)合過程，更是一種企業(yè)品牌的建設(shè)和發(fā)展的額過程。

2 現(xiàn)階段品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的核心

改革開放不久，市場經(jīng)濟(jì)制度在我國基本得到確立，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在這樣的環(huán)境之下得以發(fā)展，自從進(jìn)入到市場化運(yùn)作以來，房地產(chǎn)營銷模式先后經(jīng)歷了地段競爭、規(guī)劃競爭、質(zhì)量競爭和概念競爭等幾個階段，發(fā)展到今天已經(jīng)發(fā)展成為品牌化競爭的新模式。隨著社會分工的日益精細(xì)化，房地產(chǎn)企業(yè)具備提供整合、共享各種資源的能力，相關(guān)的服務(wù)模式逐漸實(shí)現(xiàn)了模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，但是品牌建設(shè)依然是企業(yè)經(jīng)營的核心內(nèi)容。目前，依靠品牌占領(lǐng)市場獲得更多的市場份額是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢，這種趨勢能夠形成以品牌帶動產(chǎn)品銷售的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)品牌的建立對消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有重大的意義：一方面，消費(fèi)者有高生活品質(zhì)和滿足較高生活質(zhì)量的需求，這就需要通過具有較強(qiáng)品牌價(jià)值影響力的房地產(chǎn)企業(yè)得以滿足，從而能夠滿足消費(fèi)者的自身的心里需求；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過塑造自身的品牌價(jià)值來提升自己在市場上的競爭實(shí)力，爭取獲得更大的市場份額，從而獲得更大的利潤。

3 策劃營銷、項(xiàng)目管理和物業(yè)管理時房地產(chǎn)企業(yè)獲得成功的三個基本法寶

3.1 房地產(chǎn)營銷策劃技能是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基本法寶

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目要想獲得成功首要的因素就是項(xiàng)目開發(fā)前的策劃營銷。如果定位不明確，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)不到位，消費(fèi)者群體分析準(zhǔn)確，廣告媒體選擇不當(dāng)?shù)榷紩o項(xiàng)目的實(shí)施造成嚴(yán)重的障礙。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理法寶

上世紀(jì)九十年代初期，隨著國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入我國，一種新興的項(xiàng)目開發(fā)管理模式被引進(jìn)我國，那就是項(xiàng)目公司管理，至今已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用到各個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中。項(xiàng)目公司就是為某一個項(xiàng)目工程成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，這種公司輔助項(xiàng)目的開發(fā)和銷售階段，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，該公司依據(jù)我國的法律合法的進(jìn)行注銷或者轉(zhuǎn)變成為物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要想獲得成功的關(guān)鍵是要有一只高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)和三個系統(tǒng)，即質(zhì)量保證體系ISO9000、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)、動態(tài)投資控制系統(tǒng)，這三個系統(tǒng)能夠有效的保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、工程的進(jìn)度和成本花費(fèi)。

3.3 物業(yè)管理技能

物業(yè)管理工作的形式多種多樣，可以采用對外承包的形式進(jìn)行，將相關(guān)的工作交給其他的公司進(jìn)行管理。但是受到多方面的限制，導(dǎo)致了物業(yè)費(fèi)用偏低，或者由于某些利益原因，消費(fèi)者對于相關(guān)費(fèi)用認(rèn)為過高，或者由于物業(yè)管理人員素質(zhì)地下，消費(fèi)者與物業(yè)管理公司之間的矛盾激化嚴(yán)重，嚴(yán)重的損害了房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象。在這樣的情況之下，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要建立一支自己的優(yōu)秀的物業(yè)管理部門，這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)自身的物業(yè)公司建設(shè)初期可能會出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，但是經(jīng)過經(jīng)年的經(jīng)營以及依靠房地產(chǎn)企業(yè)的雄厚實(shí)力，慢慢可以實(shí)現(xiàn)盈利。

4 房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識高素質(zhì)人才的重要性

人才是企業(yè)發(fā)展的根本動力，是現(xiàn)代科技時代的重要特征，做好人力資源開發(fā)是現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀要求。在信息技術(shù)高速發(fā)展的今天，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有積極采用適當(dāng)?shù)拇胧拍芨玫膶?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的向前發(fā)展。

4.1 提高管理人員專業(yè)的管理水平和職業(yè)道德

在實(shí)際的管理工作中，要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)的管理模式轉(zhuǎn)變，培養(yǎng)一批懂管理有具有加強(qiáng)實(shí)踐能力的人力資源管理人才。

4.2 完善人才激勵制度

現(xiàn)代社會已經(jīng)是一個科學(xué)信息圍繞的發(fā)達(dá)社會，各個方面已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)單純的憑借傳統(tǒng)的激勵模式已經(jīng)不能夠適應(yīng)現(xiàn)代發(fā)展的需要，在經(jīng)營過程中只有堅(jiān)持以人為本的經(jīng)營管理理念，建立多方式的人員激勵模式，充分發(fā)揮員工的主動性和創(chuàng)造性，為員工的發(fā)展提供一個廣闊的平臺，并將企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃與員工的職業(yè)生涯規(guī)劃密切的結(jié)合起來，從而實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)的共同奮斗發(fā)展，使員工能夠感受到企業(yè)的溫暖氛圍，有奮斗目標(biāo)，自覺發(fā)揮其工作上的主動性和積極創(chuàng)造性。

4.3 造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)

業(yè)文化是指在企業(yè)中形成的具有共同價(jià)值規(guī)范的群體意識，它規(guī)定了一般員工的行為規(guī)范、基本的思維和行為模式。在現(xiàn)代的科學(xué)信息技術(shù)高速發(fā)展的時代，企業(yè)要想在市場中獲得較強(qiáng)的競爭實(shí)力歸根結(jié)底就是人才的競爭，企業(yè)只有充分的認(rèn)識到人才管理在企業(yè)構(gòu)成中的重要性，只有塑造以人為本的企業(yè)文化理念，才能招聘到優(yōu)秀的人才，留住頂尖人才，才能在市場競爭中占據(jù)更多的市場份額。

5 規(guī)模化經(jīng)營，限額設(shè)計(jì)，降低融資成本

5.1 強(qiáng)化資源整合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)化、規(guī)模化，發(fā)揮規(guī)模效益

各種生產(chǎn)要素要在企業(yè)間進(jìn)行不斷的凝聚和重組，能夠促進(jìn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營和生產(chǎn)，并在行業(yè)間產(chǎn)生規(guī)模化的經(jīng)濟(jì)效益。目前，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企的規(guī)模偏小，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，無法形成核心競爭實(shí)力，抵御國際間的沖擊和風(fēng)險(xiǎn)能力較低。產(chǎn)業(yè)規(guī)模化需要對房地產(chǎn)企業(yè)重新進(jìn)行構(gòu)建和重組，按照現(xiàn)代企業(yè)的要求不斷培育大企業(yè)，大集團(tuán)，充分發(fā)揮企業(yè)的比較優(yōu)勢，不斷強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)資源整合，這種方式不僅有利于形成行業(yè)間的規(guī)模化經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力，在最大程度上滿足企業(yè)的投融資金行為，另一方面也有利于國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力，有效的貫徹國家的相關(guān)政策和法規(guī)。

5.2 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理多種經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮優(yōu)勢

隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷向前發(fā)展，市場逐漸的發(fā)展方向逐漸明晰，細(xì)分越來越明顯，因此就需要企業(yè)找準(zhǔn)市場問題，準(zhǔn)確定位，使企業(yè)的競爭優(yōu)勢更加明顯。在產(chǎn)業(yè)資本融合緊密的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)以土地運(yùn)營為核心的全能式開發(fā)模式，逐漸向以資本運(yùn)行為核心的專業(yè)化發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司模式、物業(yè)經(jīng)營模式。房產(chǎn)咨詢模式、房地產(chǎn)金融投資模式、土地經(jīng)營模式各自發(fā)揮其應(yīng)有的作用，形成橫向的價(jià)值鏈條，并充分發(fā)揮其各自的比較優(yōu)勢。

6 結(jié) 語

如今，在我國的市場經(jīng)濟(jì)體制不斷深化改革的大背景下，我國的房地產(chǎn)經(jīng)營管理還存在很多需要解決的問題，還沒有全面的走向市場化。轉(zhuǎn)變企業(yè)體制改革，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)的同時也為我國的房地產(chǎn)經(jīng)營管理帶來了新的機(jī)遇。只有全面認(rèn)識到各項(xiàng)挑戰(zhàn)，迎難而上、轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，適應(yīng)市場變化需求，通過采取各種有效的措施，增強(qiáng)自身在市場中的競爭實(shí)力，盡快適應(yīng)現(xiàn)今的改革形勢，認(rèn)清起來企業(yè)發(fā)展、管理、經(jīng)營的方向，這樣才能迎來房地產(chǎn)領(lǐng)域新的發(fā)展。

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作者簡介：曾科軍（1978-），男，漢族，湖南婁底人，大學(xué)本科，中級工程師，經(jīng)理，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)等方面工作。