建立農村宅基地流轉退出機制的相關思考

馮曉紅+鄭財貴+牛德利+錢昱如

摘要： 本文針對目前農村宅基地自發流轉普遍、宅基地退出機制缺失的現狀，確定了宅基地流轉機制以規范和監管為主、宅基地退出機制以引導和激勵為主的總體構建思路。然后結合實際情況，具體構建了宅基地流轉“規范——激勵——壓力”機制與宅基地退出“引導——激勵——壓力”機制。

Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".

關鍵詞： 農村宅基地；流轉機制；退出機制

Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）15-0017-02

0 引言

十八屆三中全會明確要賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。然而，伴隨工業化、城鎮化的深入推進，我國農村勞動力大量流動，農戶兼業化、村莊空心化趨勢仍然明顯。積極建立農村宅基地流轉退出機制既有助于促進宅基地集約利用，也有助于進一步凸顯農民的財產權利。

1 建立宅基地流轉退出機制的總體思路

針對目前農村宅基地自發流轉普遍、宅基地退出機制缺失的現狀，明確宅基地流轉的改革思路是先出臺政策規范，然后鼓勵規范流轉，并制定適當的壓力政策，完善宅基地流轉監管，即建立宅基地流轉的“規范——激勵——壓力”機制；明確宅基地退出的改革思路是先打好基礎，引導農戶退出宅基地，然后通過合理的補償與保障制度激勵農戶主動退出，并針對違規持有宅基地的現象進行打壓，即建立宅基地退出的“引導——激勵——壓力”機制。通過建立合理的宅基地流轉與退出機制，規范流轉，讓符合條件的農戶主動地、積極地退出宅基地，以實現耕地面積不減少、建設用地不增加、農村土地節約集約利用的目標，推進社會主義新農村建設，加快統籌城鄉發展進程。

2 建立宅基地流轉機制

2.1 宅基地流轉規范機制

2.1.1 嚴格限定流轉規則，明確規范性目的 主要針對范圍、主體、前提條件等流轉規則進行嚴格限定。開展農村宅基地流轉的范圍應先由村集體經濟組織擴展到鄉鎮集體經濟組織內，待改革試點成熟時，可進一步擴展到區縣、全市乃至全省范圍。現階段流轉主體必須是農村戶籍人口，城鎮戶籍人口不能參與宅基地流轉。流轉必須符合以下前提條件：必須符合土地利用總體規劃、村鎮建設規劃；必須產權清晰，擁有合法的權屬證明，防止違法建筑、小產權房通過農村房屋交易變相合法化；已確定用于掛鉤指標歸還、地票復墾的農村宅基地不得流轉。

2.1.2 組建農村土地交易中心，凸顯市場化特征 建立農村土地交易中心是規范宅基地流轉的基礎設施，是體現公開、公平、公正的市場化交易的重要平臺，可以依托國有土地交易中心設立。通過農村土地交易中心，以轉讓、出租、轉租等方式對宅基地進行流轉。由于宅基地流轉涉及農民權益，在市場化交易的同時，應具有政府參與的交易管理體系，可通過嚴格流轉程序來實現。具體程序應包括“流轉主體提交流轉申請——國土部門審查申請——公開流轉——簽訂流轉合同——國土部門登記備案”。

2.1.3 建立集體建設用地價格評估體系，細化收益分配 合理評估宅基地價格，是在流轉中保障農民財產權益的重要途徑。可以參照城鎮土地估價規程，對包含宅基地在內的集體建設用地進行分等定級，并制定集體建設用地基準地價，作為宅基地流轉的政府指導價。流轉價格以政府指導價為基礎，最終價格由市場決定。通過交易獲得的流轉價款應根據所有權與使用權的權利不同進行合理分配。流轉收益主要歸原使用者所有，原宅基地實際占用面積超過規定標準的部分的流轉收益歸集體經濟組織所有，以切實保護土地所有者和使用者的土地收益。

2.1.4 分區域開放宅基地流轉，實行階段式推進 由于宅基地流轉對市場、需求、經濟發展水平等有一定的要求，并不適合一時間將全部區域納入流轉范圍，可分區域、分步驟地逐步推進。具體可分三個階段：第一階段設立宅基地流轉試點，可選擇統籌城鄉改革示范區、集體建設用地流轉試點區、具備農村土地交易中心等在農村土地流轉與利用方面有探索與實踐經驗的區域設立試點，先行先試；第二階段在總結試點經驗，研究出臺相關規范細則的基礎上，擴寬到有實際需求的經濟水平較高的區域；第三階段是在制度成熟、多數區域實踐順利的基礎上，實行全域開放，全面推進宅基地流轉。

2.2 宅基地流轉激勵機制 農村宅基地的規范流轉能夠體現出宅基地的財產性價值，提高土地利用效率，調動農戶的流轉積極性，有利于流轉的可持續發展。endprint

2.2.1 加強基礎設施配套建設，提高宅基地區位條件 農村宅基地長期以來財產性價值無法凸顯的重要原因是區位條件差，因此，加強飲水安全、農村道路、農村電力、農村沼氣等農業生活性基礎設施建設，加強農村義務教育、農村衛生、農村文化設施等農村社會發展基礎設施建設，提升宅基地區位水平，可以增加流轉收益，提高農戶流轉的積極性。

2.2.2 提供宅基地交易的小額貸款支持和優惠政策，為受讓方提供融資渠 針對位于地災區、高山區、危房區等居住條件較差的農戶，在流轉過程中提供一定的住房補貼，為一般農戶提供小額的貸款支持，為農戶解決購買與租賃宅基地的資金問題，以鼓勵農戶參與宅基地流轉。

2.3 宅基地流轉壓力機制 在鼓勵農戶以規范的途徑流轉宅基地的同時，還應注重對違法違規流轉行為的制止與懲罰，增加非法流轉的壓力，以疏堵結合的方式完善宅基地流轉機制。

2.3.1 加強監管，提高基層執法水平 增加鄉鎮國土所管理人員、車輛和資金預算，建立宅基地動態巡查制度，提高基層的執法力度，加強宅基地利用與流轉監管。

2.3.2 加重處罰，堅決杜絕非法流轉 加大非法出租、非法倒賣宅基地的處罰力度，明確不同類型的處罰金額，對非法倒賣宅基地情節嚴重的給予拘留或拘役處罰。

2.3.3 加強宣傳，提高農戶守法意識 提倡規范流轉的同時加大對非法流轉危害與處罰的宣傳，提高農戶的遵法守法意識與權益保障意識，在農戶中產生威懾力，引導農戶自覺脫離非法流轉的隊伍。

3 建立宅基地退出機制

3.1 宅基地退出引導機制

3.1.1 編制村級規劃，完善規劃引導 編制村級土地利用總體規劃、村莊建設規劃等村級規劃，建立和完善農村人均用地標準[1]，合理確定宅基地的數量、布局和用地規模，因地制宜地規劃中心村建設，完善中心村配套基礎設施，使之成為吸引力、輻射力的示范村，讓農戶主動退出原來宅基地而到中心村集中建房。

3.1.2 建立宅基地流轉機制，形成制度引導 只有從制度上完善了宅基地流轉的機制建設，放開了宅基地申請主體資格的限制，宅基地的退出及集約利用才能有好的制度基礎，也有利于推進新農村建設。

3.1.3 健全宅基地整理復墾機制，形成政策引導 現行法規政策提出了“實施城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤”、“鼓勵宅基地向中心村、小城鎮集中”、“提倡相對集中建設公寓式樓房”等推進農村宅基地整理復墾的要求，在此基礎上，國家和地方政府給予一定量的配套資金，積極開展整理復墾規劃，完善宅基地整理復墾的政策支持，引導宅基地通過整理復墾方式規范的退出。

3.2 宅基地退出激勵機制

3.2.1 建立宅基地退出補償制度 農戶作為理性經濟人，只有當補償制度符合其預期的時候才會考慮退出宅基地。為了充分體現宅基地的用益物權，應考慮多種補償方式，大致可以分為實物補償和貨幣補償兩大類。關于實物補償，即結合新農村建設，以整理規劃為推力[2]，配套基礎設施建設，同時國土部門下達一定的啟動指標，作為新農村建設周轉使用，農戶在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了農戶退地的積極性，也大大降低了過渡期的開銷。關于貨幣補償，適合合法擁有一戶多宅、已在城鎮購房的農戶，補償款分為房屋補償和宅基地補償兩部分，其中房屋補償金額可以參照征地補償標準中對房屋的補償標準確定，宅基地補償金額根據宅基地流轉價格均價確定。

3.2.2 建立合理的收益分配制度 農村宅基地的退出與利用不僅需要農戶積極參與，還需要政府部門的大力推進和集體經濟組織的積極配合，因此只有建立起保障政府、集體、農戶三方利益的收益分配制度，才能有效推動宅基地的退出與集約利用。農戶作為宅基地的實際使用權人，自然應獲得宅基地退出補償的主要部分，集體經濟組織作為土地所有權人，也應有所有權收益的體現，二者的分配比例可以參考重慶地票價款分配85：15來確定。政府的參與分配方式則為收取稅費。

3.3 宅基地退出壓力機制

3.3.1 建立部分宅基地有償使用制度 壓力機制并非針對全部宅基地，面積合規、一戶一宅的農戶仍然可以無償使用宅基地。對于超標超占、非法取得的宅基地則應實行有償使用制度。其中對于合法取得一戶多宅的，僅對多余的宅基地收取使用費，并執行累進制計算，即擁有的宅基地數量越多，所繳納的使用費越高；對于超標超占、非法取得一戶多宅的，除了繳納宅基地使用費，還應收取處罰費用，通過經濟利益的約束，使其主動退出宅基地[3]。壓力機制的建立不僅促使農戶退出多余宅基地，也有利于對違法用地的控制。

3.3.2 建立建新拆舊履約保證金制度 為切實解決“建新不拆舊”問題，在農民申請新的宅基地時，以合同形式要求其繳納可支付強制拆除舊房費用的保證金，約定在其新房建成后的規定時間內拆除舊房，將舊宅基地歸還本集體經濟組織。履約后該保證金如數退還；占新不拆舊，則依法強制拆除，保證金用于支付執行費用。

參考文獻：

[1]黃滟.建立農村宅基地退出補償機制的思考[J].決策與信息，2012（3）：16-18.

[2]徐小峰，胡銀根，魏西云等.農村宅基地退出與補償的幾點思考[J].國土資源情報，2011（8）：31-33.

[3]歐陽安蛟，蔡峰銘，陳立定.農村宅基地退出機制建立探討[J].中國土地科學，2009，23（10）：26-30.endprint