樓市真會崩盤嗎？

謝澤峰　孟德陽

今年以來，亞洲首富李嘉誠頻繁拋售香港和內地資產，并且連續減持旗下唯一的A股上市公司長園集團（600525）（600525.SH）的股份。李嘉誠縱橫商海未有敗績，此舉也被視為其看空內地房地產走勢，因此提前離場。

而年關一過，堅挺的房價似乎聽到了更響亮的咔嚓聲，在溫州、鄂爾多斯房地產泡沫破裂，房價持續下跌之后，杭州、常州等地紛紛傳出部分樓盤大幅降價銷售的消息。杭州一名為德信北海公園的樓盤突從單價18000元每平方米直接降至15800元每平方米，緊接著杭州另一樓盤天鴻香榭里則直降6000元吸引客戶認籌。無獨有偶，江蘇常州名為雅居樂星河灣的樓盤隨即爆出六折拋售的消息。

一時間，二、三線城市房地產即將崩盤的言論甚囂塵上，崩盤論再度興起。不過，從供需關系來看，杭州等城市的降價有其邏輯。最新數據顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創紀錄突破12萬套，遠超北上廣深，同期北京住宅庫存為5.76萬套。即便按照前兩年的去化能力，杭州也需要大約一年半左右才能消化。如此巨大的供給量，勢必增加這些城市房價的不確定性。

然而業內巨頭對未來住宅市場預期依然向好，中國建筑（601668）董事長易軍、萬達集團董事長王健林、萬科總裁郁亮近期接受記者專訪時均表示，中國房地產市場未來至少還有10年發展期。

自1994年房地產市場化以來，中國的樓市似乎進入了只漲不跌的單邊市，如果以資產收益為評判標準，先入場者無疑都是贏家，他們獲取了高額的資產回報。2013年中國房地產市場堪稱瘋狂，全國主要城市商品房均價上漲10%，一線城市高達20%，交易額同比增長26%。與此同時，土地市場更是火爆，北上廣深四個一線城市土地出讓收入合計達到了5127億元，同比猛增156%，并超過了2011和2012年的總和，同時也創下了各自城市年度土地出讓收入紀錄。

瘋狂過后也許就是平靜，如此巨大的供給和需求放量過后，局部地區因為供需失衡出現調整在所難免。展望未來十年，中國還有巨大的城鎮化市場，可以預想中國依舊是全世界規模最大的房地產市場。

然而需要反思的是，經過將近20年所謂的市場化運作，中國的房地產市場依然掣肘繁多，非市場化的諸多因素猶存，無論調控政策、市場秩序還是開發商商業模式，都亟待轉型。

Q1：二、三線城市拐點來臨？

杭州、常州房價下調的跡象是否預示著二、三線城市拐點甚至是崩盤來臨？

陳淮（住房和城鄉建設部政策研究中心原主任）：我從不用“崩盤”這種媒體語言，因為我不知道這個詞指的是什么意思。大概一些人把股市的概念用于了樓市。當股市處于熊市時，我們可以假定所有參與者都會成為賣家；樓市永遠不會出現這種情況，不能設想人們都把房子掛單賣出，都搬到大街上住，等著降價再買回。

別告訴我什么日本、香港經驗。那是人口在城鄉分布結構相對穩定、城市存量住房資源達到長期均衡之后才會出現的情況。日本問題的原因也并非像公眾輿論平臺中充斥的人云亦云的解釋。

請不要再用“拐點”這個詞。在過去多年，媒體在房地產問題使用這個概念時全都用錯了！在數學意義上，價格由升轉降或由降轉升的那一點叫極值點、質點、頂點，唯獨不叫拐點。拐點是上升（或下降）的速率由加速上升（下降）向減速上升（下降）轉變的那一點。請注意，拐點的曲線運動方向并未變化，變化的只是速率。

二、三線城市價格出現局部波動是市場發展過程中必然出現的現象。任何長期趨勢的價格曲線都不會是一條直線。

曹建海（社科院研究生院經濟學教授）：二、三線城市房價的拐點也許就是這個時候。三、四線城市肯定是最早的，浙江省的高利貸比較盛行，資金相對更加緊張，這一帶的房地產是非常危險的。

拐點早晚會來臨，而且是從小城市到大城市蔓延的，北京、上海這樣的大城市具有規模優勢，財政支出基礎設施建設的優勢，另外權力經濟中心的吸引力還是非常大。所以大城市房價的回落是最后的。

二、三線城市，房價上漲迅猛，相應的這些城市外來購房的比例是比較低的，這些地方，土地比較便宜，當地政府為了吸引開發商進來投資，優惠政策就比較多，碧桂園就是依靠這樣的模式，在三、四線城市建設大量的房地產，這些地方的房地產供給過剩更為嚴重；一線城市土地比較緊張，地價高，房屋供給肯定慢于二、三線城市。

顧云昌（中國房地產及住宅研究會副會長）：有兩種拐。一種是小拐點，是增幅下降，這種拐點已經出現了；一種是大拐點，房價以前上漲，現在看是局部下降。

小拐點，全國已經出現了，大拐點是少數城市。房地產市場經過2013年的高速增長，銷售額同比增長26%，房地產投資增長19.7%，房價平均增長10%左右，有些大城市增長20%。房地產的需求釋放包括交易量和交易價格在2013年達到高峰，釋放以后，在2014年不可能那么大。前幾年中小城市和有些二線城市供應量大幅增加，一定程度上出現了供大于求的狀態。

理論上講，中國房地產市場已經出現了從賣方市場到買方市場的拐點，但是一線城市依然處于賣方市場，仍然是供不應求。房地產屬于地區性的市場，在某些市場出現土地供應量加大，去年買地今年供應量加大；但有的地方，供應量比較少，而需求量比較大，北京連續幾年沒有完成土地供應計劃。但是需求每年在增加，仍然是供不應求。

林潔（偉業顧問董事長）：整體價格也下不了太多，盡管有很多價格在下降，但我認為不是實質的，而是在推廣、促銷方面的手段。

莫天全（搜房控股董事長）：從搜房的百城價格指數來看，房價已經連續上漲了20多個月（包括同比和環比），但是我們看到，從去年11月開始到今年2月，百城價格指數顯示的房價還在上漲，但漲幅是下降的，所以從去年11月開始，房地產價格發展趨勢是有點回調的。

（杭州等地）是一些價格下降案例，另外我們也看到像溫州的房價一直是在下降，可見一些三、四線城市的房價是有下降壓力的。endprint

但是我認為應該從兩個方面來看。中國的房地產市場并不是一個市場，而是多個市場。一線城市是一個大市場，30個省會等主要城市也是一個市場，這兩個市場可能有類似的地方，房地產的問題一般不大，城鎮化能確保這些城市有較旺盛的需求，供給反而有些不足，價格上行的壓力還是有的。

另外三、四線城市，價格存在下行壓力。這些城市的房地產供給相對大而需求是有限的。因為他是靠自己的增長，沒有外來的力量（人口）。從整個國家來看，房地產應該沒有那么大的下行壓力，但三、四線城市、中小城市的價格下行的可能仍很大。

Q2：為什么不會崩盤？

什么是崩盤？為什么會崩盤？為什么不會崩盤？

顧云昌：銷售的緩慢，房價的波動，不是大起大落，不能叫崩盤。中小城市沒有崩盤的跡象，都是銷售緩慢，房價出現小幅波動。我們沒有到崩盤的時間，崩盤的說法言之過實。

溫州、常州、杭州的現象蔓延成為全國現象，這種說法缺少常識。大的趨勢向平穩的方向發展，但城市之間的差距是客觀存在的，有的城市已經賣不動了，有的城市泡沫已經破滅，溫州、鄂爾多斯房價崩盤，上海、北京依然堅挺。

中國與日本的最大差別，房地產市場崩盤是在城市化基本完成以后，沒有更多的需求。日本在1991年房地產崩盤的時候，城鎮化率已經達到74%，而我們的城鎮化率是53%，城鎮化還遠遠沒有完成，時代背景不一樣。

如果中國房地產崩盤了，那中國經濟就崩盤了，地方政府、中央政府不會眼睜睜看著房地產出現問題。我們的剛性需求和改善需求還是大量存在的，這是很大的基礎。有些人拼命鼓吹崩盤，可能是無知，有些人則是無聊。

我認為不會出現崩盤，我們也不會讓他崩盤。如果中國房地產泡沫破滅了，中國經濟出現硬著陸，中國經濟沒什么好果子吃。

曹建海：中國的房地產泡沫已經遠超日本當年，可以說真正經營房地產或者從房地產收益最多的是地方政府，對房價上漲都是支持的。中國的房地產是由各級政府主導并且經營，壟斷土地買賣，獲取巨大價差，進行基礎設施建設，這也是地方城鎮化、GDP增長的源頭。

這是與日本的根本區別，日本政府不參與房地產經營，經營都是企業和個人。日本房地產泡沫破滅后，實體經濟好轉了。日本的經濟增長速度很慢，但是社會非常和諧。中國的泡沫更加堅硬，房價上漲的周期就比日本高得多，范圍大得多。

現在特大城市的宜居性越來越差，霧霾等環境污染，吸引力在下降；未來隨著政府改革進一步深入，簡政放權的步伐越來越快，省一級地方政府的權力越來越大，省級城市的吸引力也會加大；而且2014年很有可能進行干部財產公開，北京各地干部擁有的住房比例太大了，一旦公開了，北京的房地產市場也會發生扭轉。未來如果二、三線城市出現崩盤，一線城市肯定是保不住的。

郭子威（長江實業地產投資有限公司董事）：崩盤用詞過于夸張了，我認為除非市場上突然出現大規模的供應量或者中國經濟出現了巨大的波動，比如經濟增長速度大幅下滑危機到人們對中國經濟前景的信心，房地產市場才可能出現所謂的崩盤。

現在看來，今年的房地產市場肯定不如去年“火爆”，針對房地產的調控政策實際上已經對房價的漲幅起到壓縮的作用。

盡管一些二、三線城市可能由于供應量太多出現了價格的下調，但也可以看到，一旦價格松動，購房需求就隨之出現，這說明市場上的潛在需求還是存在的。所以對于一些城市的價格變化也不必大驚小怪。從宏觀層面來看，如果GDP增速仍在7.5%以上，且美國經濟也已經有復蘇的跡象，我認為2014年中國的房地產市場會處于一種穩定的狀態。

Q3：城市分化會否加劇？

一線城市崩盤的可能性有多大？一線城市和二、三線城市分化是否還會加劇？

陳淮：特大城市和二、三線城市的房地產市場從來都是分化的。媒體常說“北漂”，你聽說過“貴陽漂”、“銀川漂”嗎？請再讀三中全會文件，抑制特大城市人口增長、調整城市結構、促進中西部城鎮化發展以及分類調控等，都是從供不應求和供大于求兩個方向促進不同規模城市的發展差距縮小，都是在力圖減輕以至消除分化的因素。

曹建海：一線和二、三線城市的分化早就出現了，但是如果二、三線城市出現下跌，肯定會風聲鶴唳，整個資金的狀況更加嚴重，同樣會蔓延到一線城市。不要認為一線城市不會有問題，一線城市和二、三線城市的分化只是暫時的，未來如果二、三線城市出現崩盤，一線城市肯定是保不住的。

顧云昌：我認為分化會減緩，減弱。去年下半年到今年1、2月，幾大城市土地交易量依然在猛增，購買土地的積極性依然很高，今年買的地有利于明年上半年房屋的供應量，供應量增加有利于減緩供求關系，需求量經過大量爆發之后現在減弱了。北京、上海供求關系緊張狀況可能會有所減緩。

一些中小城市去年就供大于求，這種情況下，開發商積極性肯定減弱，會導致新開盤的數量下降，壓縮了供應量。經過一年的消化，加上土地供應量減少，有利減緩供大于求的狀況，經過市場機制的作用，會使這種分化的趨勢減弱，而不是一味的擴大。

郭子威：盡管一些一線城市現在存在環境污染等大城市病，但從兩會上傳達出的信息來看，中央政府已經對此高度重視。我認為只要國家齊心協力，完全有能力改變這樣的局面，當然也不能一蹴而就，美國當年的一個地區治理類似污染也花了5年時間，所以未來大城市的污染指數會逐年下降。一線城市并不會因此而出現房價的下跌。

林潔：說實話，真的看不清。現在房地產行業的成本擺在這兒，地價不斷往上走。但現在購買群體中出現了一些變化，比如以前在北京買房子有很大一部分是地方上的“小官僚”和“系統內”的人，但現在買房的人里這部分人少了，也見過他們有向外甩房的現象。

莫天全：北京房價的漲幅會下降，但如果說北京房價的絕對值要下降，我是持不同意見的。

Q4：房地產處于什么發展階段？endprint

中國房地產市場處于什么階段？崩盤前夕還是更加成熟？

陳淮：“崩盤”這種沒有實際意義的詞已經在媒體被熱炒十多年了。在一定意義上說，這個詞頻繁出現本身就意味社會還處于中產階層發育的幼稚期。處于哪個階段的判斷取決于不同分類。例如，可以說中國房地產市場處于從脫困期、滿足基本需求為主的階段向改善期、滿足舒適性需求為主的階段轉變。如果說房地產行業，毫無疑問處于日益成熟期。

過去十年，人們言必稱政策；2013年以來，美國量化寬松貨幣政策、國際熱錢、通脹與利率、商業地產旅游地產的多元化、直接融資、電商、互聯網金融等日益成為各類研討會的核心話題。一個行業，從以政府、政策為主要對立面到以市場競爭、市場創新因素為主要對立面，是不是走向成熟的標志？

曹建海：崩盤前夕，房地產肯定要崩盤，2014年可能性非常大，在大家都一直看好的時候，就是最危險的時候。房地產崩盤，對中國來說絕對是好事，對中國的工地造成的污染、大拆大建會得到巨大的改善，空氣污染也會得到改善，也有利于產業結構升級，中國經濟會向更加輕型、清潔、創新的結構轉變。

顧云昌：中國房地產的黃金時期要告別了，正在迎來白銀時代。增長速度沒那么快，利潤沒那么高，但是仍然是好時期，中國房地產正不斷走向成熟，但還沒有完全成熟。

Q5：權威解讀房地產新政

絕大多數房地產商對未來十年住宅市場持樂觀預期，你怎么看？

陳淮：只要不把自己的主觀愿望當成客觀實際，沒有人不對中國未來長期的住宅市場持樂觀態度。未來十年，中國房地產市場仍將是全世界規模最大、增長速度最快的房地產市場。這沒有什么疑義。但長期趨勢不等于短期、局部不會出現供大于求的失衡。25年前的北京亞運村、15年前的浦東，供大于求現象比現在嚴重得多，而那時人們的住房困難程度比現在嚴重得多。短期供求取決于社會發展階段、社會收入水平、城市化進程等多方面因素。類似的例子還可以舉出彩電、汽車等多個。說清這個道理，需要講好幾堂經濟學基礎課。

你怎么理解雙向調控的政策？這對未來一線和二、三線城市的房地產市場有什么影響？

陳淮：雙向調控是指對供給和需求兩個方面的調控。不論是供不應求的一線城市還是若干供大于求的二、三線城市，雙向調控的目標都是讓供求盡可能地趨近均衡。這沒有區別。

兩會傳遞出的信號顯示，中央對房地產的調控已經淡化“房價調控目標”，分類調控提上日程，你如何評價這種轉變？

陳淮：這是一年前的舊聞。從2013年兩會之后，就不再以房價為調控目標了。不是什么“淡化”，也不是今年兩會才傳出的信號。中國是一個發展不平衡的經濟體，對規模不同、供求關系不同、資源特點不同、發展水平不同的城市和地區施以區別化的政策，是尊重客觀規律、努力順應中國國情的必然選擇。endprint