房價向下，理性向上

陳思進

今年以來，中國樓市低迷已毋庸置疑。從各地情況看，商品房成交低迷，降價甩賣的市況已從溫州、長沙、杭州等二三線城市，向北上廣深蔓延。北京二手房價格已連續4個月下跌，部分新樓盤也不得不以打折的方式“以價換量”；而在上海，樓盤降價現象也開始蔓延。

數據顯示，4月份全國新房開工量與一年前相比下降25%。與此同時，新舊住房的價格也開始下跌，交易量急劇減少。沒有想到叫了多年的“狼來了”——樓市拐點，就這樣不期而至。

今年2月，杭州某樓盤出現“馬年第一降”。這是在沒有新增調控政策之下大跌的，而且是開發商和老百姓還普遍看漲房價的情況下突然下跌，下跌的幅度還很大，遠低于周邊房價。開發商明知房價下跌會導致老業主鬧事，卻仍然一意孤行降價銷售，導致了地產股大跌的連鎖效應。

這說明新樓盤開始面臨價格壓力，人們初嘗了房價下跌的滋味，對購房的心理預期要變了。長久以來，投資是拉動中國經濟最重要的引擎，約占GDP的50%，其中半數在房地產領域。然而，很多投資產品都是在一路飆高之后，突然大幅下跌。

上世紀80年代，美國逼迫日元升值，國際對沖基金趁日元升值，賣空美元買進日元，瘋狂涌入日本股市和房地產市場，而這些投機資金幾乎全都來自銀行。日本銀行的儲戶堅信他們的錢是安全的，因為有日本政府在銀行背后提供支撐。

不過是泡沫，就總歸是要破的。日本銀行一調高利率，國際基金紛紛拋售股票和房產，帶著巨資出逃。這直接戳破了日本的股市泡沫，房價在當年就開始急劇下跌，跌勢蔓延至全國，最后整個日本平均跌去超過70%，東京甚至跌掉了90%。二十多年過去，日本的房價和最高價位相比，依然腰斬。

目前，中國樓市在經歷了過去多年的瘋漲之后，房價終于從一些三四線城市開始大幅下挫，甚至連一線城市上海，也出現了以7.2折“甩賣”的樓盤。面對樓市下跌，有不少經濟學家擔憂，若房地產市場進一步暴跌，建筑公司、家電企業、鋼鐵、水泥等大宗商品廠商都將受牽連，有可能會引發危機。

糾正一個誤區：并不是房價下跌引發危機，而是持續的高房價引發危機。因為高房價帶來的暴利，吸引了大量資本進入房地產行業，這阻礙了其他產業發展和創造就業崗位，進而制約實體經濟發展。

例如，4月23日，全球連鎖超市巨無霸沃爾瑪，宣布將關閉杭州朝暉店。對此沃爾瑪亞洲區總裁貝思哲表示，今年將在中國關閉25家業績不良的門店。當然沃爾瑪關閉部分門店有諸多原因，但由于高房價帶動租金上漲，無疑是迫使沃爾瑪關閉門店的最主要原因之一。

更何況高房價將增加國家市政、住宅建設，以及企業擴大再生產的成本，既損害了實業，也阻礙社會經濟的可持續發展。中國經濟必須從投資型轉向消費型，以消費來拉動經濟增長。但如果房價不回歸至合理的價位，就不可能釋放出有效需求，也就難以帶動消費。

這次政府會出手救市嗎？依照中國目前的狀況，有三種可能：第一種，像2009年那樣的大規模救市，等于加大毒癮，樓市會在一段日子里出現回光返照，但藥性過了之后，將會更大幅度地下挫，這種可能的概率極其微小；第二種，完全不救市使房價理性回歸，經濟會經歷短暫陣痛，但戒毒之后，經濟就能恢復可持續的健康發展；第三種，小幅微刺激，使房價慢慢地理性回歸，這種可能性最大，也最切實可行。

最后，論及中國樓市是否會崩盤。答案是否定的。因為崩盤是指系統性崩潰，比如美國次貸危機引發的金融海嘯，造成了美國金融系統幾乎崩潰。而中國央行系統比美聯儲更強有力，有足夠的手段避免金融系統性崩潰，即使全國房價合理回歸50%，也絕對不會造成中國金融系統性的崩潰。

總之，只有當樓價回歸到合理的價位，才可使經濟健康可持續發展。