北京房價跳水的信號

雖然“跳水100多萬元”的“降價房”與絕大多數消費者無關，但人們最關心的是，北京二手房價的跳水是不是打響了全國房價大降的信號。

在任何有關降價的新聞中，最打動人心的莫過于房子降價。如果降價的幅度被稱作“跳水”，誰不為之心動？近日媒體傳出“北京房價集體跳水”的新聞，就特別引人注意。雖然“跳水100多萬元”的“降價房”與絕大多數消費者無關，但人們最關心的是，北京二手房價的跳水是不是打響了全國房價大降的信號。

房地產市場的此輪下行已持續半年有余。但總體來看，主要是成交量持續下調，而房價整體仍在高位運行。但是，就像開發商所言：“房價還沒怎么跌，地方政府比我們還著急”。近日，南寧、無錫、杭州等多個地區紛紛通過松綁限購、下調購房入戶標準等方式救市。此次北京和上海房價跳水，是房地產的“熊市”已露端倪了嗎？還是讓救市變得刻不容緩的噱頭？

房價跳水百萬無人問津

“五一”，對于樓市來說是一個小小的關鍵時點。過去多年“五一”樓市甚為火爆，使其成為窺視一年樓市走向、房價漲跌的小小風向標。

北京樓市“五一”黃金周在寂靜中度過。“東三環雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現在600萬元急售。”房屋總價直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。

北京二手房已出現滯銷。“我本人在2013年也在賣一套房子，100平方米的房子，就賣不掉。”萬科副總裁毛大慶“五一”前夕在一次內部交流會上透露，“現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金。”

相關數據統計，北京二手房價格已經連續4個月下跌。

在二手房價格跳水的影響下，北京一手房市場發生分化。調查發現，在資金壓力下部分樓盤通過打折的方式“以價換量”，而另外一部分不愿讓利的樓盤卻面臨無法定價的局面。

合生國際，位于東三環內，該區域每平方米均價都在5萬元以上，只是目前有價無市。“相比而言，這個137平方米的房子是目前降價幅度最大的，但還是沒有人來買。”該中介都不記得打了多少個電話，也沒有推銷出這套房子。

四環外的房子也面臨著同樣的窘境。去年年底，位于管莊的遠洋新悅，81平方米要價260萬元，業主負責稅費。“當時錢都準備好了，最后房主臨時決定放到今年再賣，想再漲價。”如今，王先生慶幸當初房主反悔。

目前，這套房子叫價250萬元，房主承擔稅費，但還是沒有人來買。“像這樣直接降價10萬元以上的二手房已經開始普遍。”我愛我家一門店經理介紹。

統計數據顯示，二手房價格也已經從去年12月以來連續4個月陰跌了。中原、鏈家、我愛我家等大型中介機構調查，有多套房的業主心理發生了明顯的變化，擔心未來房價會掉頭。

目前北京樓市觀望情緒濃郁。根據中原地產的數據，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環比下降18.2%。這是接近最近6年以來的最差紀錄。

在二手房影響下，一手房市場出現了分化。由住總萬科橙率先降價開盤售人市，位于通州的東亞印象臺湖緊隨其后。東亞印象臺湖將二期住宅人市價格從預期的2.6萬元，平方米調整為2.2萬元，平方米起，且產品由原先預期中的毛坯調整為精裝修。

同樣是萬科的樓盤，位于通州太湖的中糧萬科公園在去年年底造勢時曾將價格預定在30000到32000元/平方米，目前價格則為26000元/平方米。包括萬科，多個新開盤項目，都加大了推盤力度。同時，變相降價也已經拉開。

亞豪機構市場總監郭毅認為，目前企業集中在此時推盤搶先入市，還能爭取一部分客戶，如果錯過這個時間窗口，下半年市場依然還沒有好轉，開發商就只能通過低價甚至降價來換量。

亞豪機構市場總監郭毅認為，目前北京樓市釋放長效調控政策信號、銀行信貸持續收緊，購房者實際購買力正在下降，市場供需形勢正在發生變化，未來房企不得不選擇舍價換量。

中原地產首席分析師張大偉表示，上半年價格已經基本停滯。“房企選擇了以價換量。”統計顯示，2014年4月，中國城市住房（一手房）價格288指數為1098.3點，較上月下降0.3點，環比微跌0.02%，同比上漲6.90%，全國一手房價格指數自2012年7月以來連續21個月上升后首次出現下跌。

上海降價現象開始蔓延

4月的長三角房地產市場，降價像是卷入了一場傳染式的蔓延。多名房產中介機構相關負責人根據樣本價位比較，境內房價最穩定的區域之一上海，近期亦有松動的趨勢。

“以前業主報價，普遍會隨著時間提價，而且議價空間很小。但現在不但可以議價了，一些房源，還可以每平米降個幾十元。”傳家房產中介機構的資深顧問建英說這實質上就是降價。該現象的出現，分水嶺是馬年春節。

建英根據自己在上海市場房地產中介領域從業16年的觀察發現，降價形成的邏輯是，開發商融資壓力增加，一手樓盤首先開始降價，二手房市場緊跟其后。

不僅是零散的二手房源，一些機構也開始將儲備的大量房源出手了。比如長寧區某社區的整幢房產，共計120套住宅，2萬多平方米，掛牌價格為4.94多億元。但至今仍無人問津。

知情人士介紹，一些地產商的銳氣，顯然被陸續抽緊的融資鏈耗得差不多了。一方面，融資壓力加重，利潤也在大幅削減，抓緊推盤成了他們資金鏈運營生死存亡的一道關卡。

加速推盤背后是開發貸、個人房貸的收緊。事實上，銀行系統對開發環節融資已連續數年保持收緊。部分開發商從銀行系統轉走其他通道融資，挺過開發環節，但是，隨著個人房貸優惠利率取消，加強相關審核，其資金回籠的銷售通道，又被限制。

但是，即便資金流并不順暢，開發商還在想辦法投入更多資金到土地市場“托市”。“在開發的同時，我們基本又會投入資金啟動土地儲備。”一位開發商稱，“這像是一個套子，一頭緊縮，另一頭卻在膨脹。”

實際上，由于融資壓力增強，一些機構對房地產循環開發投資也開始削減。上海統計局公布的數據顯示，區域內房地產開發完成投資628.59億元，增幅同比回落了12.6個百分點。

房價拐點將至？

今年以來，杭州打響樓市降價第一槍后，許多城市都紛紛跟進，房價接連下調。但一線城市貌似巋然不動，特別是北京、上海的房價依然堅挺。這使得許多分析人士認為，降價潮不會波及一線城市。然而，“五一”期間北京上海房價雙雙下跌也許是一個標志性事件，是全國房價走勢的風向標，或許標志著房價拐點已經來臨。

財經評論員余豐慧撰文表示，看房價走勢，必須分析本屆政府的系列經濟政策精髓。政府多次表態不再依靠短期刺激政策。否則，今后幾年的日子也許會更難過。房價上漲的大投資和放水貨幣基礎已經徹底坍塌，4月份起金融機構已經進一步收緊房貸，卡死流動性，房價不降都難。道理其實非常簡單，多年來房價暴漲主要原因是吃“貨幣信貸偉哥”太多。一旦停用，藥效就會慢慢失效。

眼下銅陵、南寧、無錫、天津濱海新區等地或放松調控，或采取部分刺激舉措的行為，仍是高度敏感，備受關注，且無一例外地被市場解讀為“救市”信號。

專家認為，政府放松對市場的管制，本身無可厚非，從樓市調控的長效機制來看，也是讓市場在資源配置中發揮決定性作用，但是，如果純粹為了“救市”而出臺刺激政策，則大可不必，也有悖于樓市調控的初衷。

余豐慧認為，對于樓市，關鍵在于政府那只閑不住的手不要去亂摸。對現有調控政策既不匆忙調整，也不需要進行任何加碼。在此基礎上，讓市場充分發揮作用，引導房地產健康發展，引導房價走勢。政府一定要保護好市場機制自動自發形成的買方市場和房價向下的市場預期，只有房價回歸理性，才能消除經濟金融風險隱患，調整好結構，穩健良性發展。

聰明的開發商要清醒認識到，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來房地產長時間處在難以反彈的局面。正確選擇應該是盡快去庫存化降價銷售，堅持現金為王的理念，才能爭取主動。

（本刊據《中國經營報》、《21世紀經濟報道》、《京華時報》綜合整理）endprint