再論“拐點”

呂平波

有人賣房炒股，一年下來60萬元變成了20萬元；有人投身期貨，20年下來上億的身家變成了千萬富翁；歷史似乎在證明，只有房地產投資是靠譜的。

而現在，這個靠譜的傳說也面臨著考驗。

“五一”小長假期間，有關萬科毛大慶的講話在朋友圈里瘋傳，本來這是一個內部沙龍的講話，不知道為什么速記稿被人傳到了網上，或許由于話題的敏感，圍繞這個講話的真假就有各種不同的版本，有否認的，有確認的，有回避的，有直面的，當然也有不以為然的，更有勃然大怒的。

毛大慶究竟講沒講這個話并不重要，比毛大慶講話更能反映市場心態的，其實恰恰是各方面的反應，什么叫脆弱？恐怕這就叫脆弱。

或許網傳的講話并非毛大慶的本意，也不代表萬科的觀點，更沒得到沙龍的認可；但是，有一點是肯定的，那就是對于房地產“頂點說”是否成立，大家是相當的關注，相當的焦慮，相當的不淡定。

其實，不看好2014年的房地產也不是萬科一家，但是萬科的觀點分量不一樣，不僅僅因為萬科是住宅市場無可爭議的老大，也不在于王石之類身上的光環，而在于萬科對于市場把握的精準，早在2008年的“拐點說”大家已經有所領教，這一次也就不得不防。

房價的走勢由什么決定？

由供求關系決定。房子供不應求的時候，想讓房價不漲是不可能的，打壓需求也沒有用，能壓的了一時壓不了一世，這是宏觀調控成為空調的根本原因，房價不是越調越高的，而是剛需推動的，作為中央政府不調控不行，但是作用是有限的，調控可以延緩趨勢但不能改變趨勢；反過來道理是一樣的，當房子供過于求的時候，想讓房價不跌都是不可能的，刺激也沒有用，短期或許有所反應，但是長期副作用更大，取消限購限貸不但不能釋放購買力，更有可能加劇人們持幣待購的心態，幫助大家確認下行趨勢。但是從調控的本質而言，在可能逆轉的趨勢形成之前，政策作出調整也是必須的，否則就不需要政府行為了，盡管在地方上這更多的是表現為財政收入的剛性需求。顯而易見，從供求的關系變化看，中國的房地產市場正在結束短缺時代，整體上向供求平衡時代轉換，局部地區出現過剩，毛大慶的講話無非在用數據證明這種判斷。

但是，房子不是一般的商品，同時兼具投資品的特征，否則就無法解釋鄂爾多斯那樣的地方何以會出現鬼城，左右房價趨勢的因素除了剛需的居住還有投資的資金，換句話講，流動性過剩的時候，房子再貴也會漲，流動性不足的時候，房子再便宜也會跌，房價本質上是一種貨幣現象，對比2008年和2009年房價的走勢對此的認識就會更清醒。整個2008年的房地產是低迷的，行業也面臨崩潰，但是2009年的房地產實現價量齊升的V字形反轉，北京的項目甚至出現了翻倍的走勢，原因就在于配合4萬億的經濟刺激計劃，貨幣政策出現了史無前例的適度寬松，銀行信貸規模急劇放大，整個社會的資金池水滿則溢，房價水漲船高，一發不可收；此后雖然央行暗中收緊，但是影子銀行又層出不窮，信托理財把擊鼓傳花的游戲一直硬挺到今天，可惜紙包不住火，“錢荒”的出現已經發出了明確的信號，QE退出、人民幣貶值更是雪上加霜，房貸抽緊是不言而喻的，更不用提新政府反腐風暴對高端市場構成的壓力。

情況的確在發生變化，一來自于房地產市場供求關系本身；二來自于貨幣政策調整導致的流動性緊張：三來自于反腐風暴下社會奢侈之風的清理。房地產正在回歸住宅消費的特征，投資屬性正在淡化，一切都在趨于正常，只不過，我們已經太長時間習慣了不正常，所以，有點不適應而已。endprint