“以人查房”好戲開場

李宇嘉

馬年樓市又遭遇一枚“重磅炸彈”——5月28日，在國土資源部計劃給國務院上報的《不動產登記條例》（以下簡稱“《條例》”）中，不動產信息登記信息管理基礎平臺將與官員財產申報信息等系統并軌，“依法以人查房”被寫進《條例》第6章第72條。國土部官員預計該《條例》最晚會在2014年年底出臺。

這些年“以人查房”成了反腐利器，但由于其涉及隱私權問題，官方對不動產信息查詢嚴格控制。如果全國實行不動產登記信息管理互通互享，是否會造成大量的恐慌性拋盤上市？中國樓市能否承受這個打擊？

一度被叫停的“查房”

2012年下半年以來，“房姐”、“房叔”乃至“房爺”迭出，一連串事件讓住房信息系統如何查詢一度成為關注熱點，一些地方隨后出臺房屋信息查詢規范，除申請查詢本人房屋信息和國家公檢法等機關的協助查詢外，嚴厲禁止“以人查房”。

這十年中國房價不斷上漲，房子是最好的理財去向，還不需要像股票一樣經常打理。而且，一些官員可以通過多搞幾個假戶口、假名字或者轉移給子女、分散到各地等方式來規避監督，反正信息沒有聯網，誰也搞不清狡兔有幾窟。

“房姐”、“房叔”甚至是“房爺”的屢屢被曝光，還是在住房沒有全面普查（上一次住房普查還是1986年的事）、住房信息沒有聯網、不動產統一登記還未開展、嚴肅戶口婚姻亂象等工作還未啟動的條件下發生的。試想，若這些工作全面展開，“房家”老老小小在中國到底有多大規模？

全國人大代表、江蘇省住房和城鄉建設廳廳長周嵐在2013年全國“兩會”期間呼吁，盡快開展全國第二次城鎮房屋普查，并把房屋普查與全國城鎮房屋管理動態數據庫構建結合起來。

即使現在允許的“以房查人”，其實也有多重障礙。比如，此前廣州產權查詢只要有房產證編號、房產地址任何一個信息就可以，但2012年底廣州爆出“房嬸”事件后，2013年1月起，查詢者需同時提供房產證編號、地址和登記字號等。

隱私權當然是叫停“以人查房”的原因，但應該不是主要原因。

隱私權之辯

個人不動產信息屬于隱私權保護范疇，應予以嚴格保護，不應允許其他人隨意查詢和散布。因此，公眾要求完全開放“以人查房”可能合情，未必合法。這就是為何各國房屋登記信息公開范圍和口徑有所不同，但一般都僅限于“以房查人”的主要原因了。

但在探討個人不動產的隱私權時，大前提是所有不動產所有者獲得不動產的途徑是合法的，機會是均等的。對于官員財產的監督，我國沒有完善的不動產稅（房產稅或物業稅、遺產稅等）制度、官員財產公示制度和嚴厲的官員失信處罰制度等，官員的財產狀況并不透明。

因此，在“以人查房”的法理問題上，若涉及到掌握公權的官員，隱私權不應具有太大的權重。事實上，即便在公權力受到嚴格約束的發達國家，也實施嚴格的公務人員財產強制公示制度，其目的就是為了對公務人員可能濫用公權形成有效的威懾，事實上也是“犧牲”了公務人員的部分隱私權。

在研究不動產信息該如何查詢前，先要搞清楚不動產登記和不動產信息查詢的關系。不動產之所以必須要到政府規定的登記機構登記，是基于《物權法》物權公示的原則。在現實生活中，我們在買房子、辦抵押貸款、以房產入股或償債、破產清算時，經常需要確認某一宗不動產是屬于誰、或幾方共有、是否已被出售或抵押，從而避免“一房二賣”、“掏空資產”等欺詐行為，這就需要到不動產登記機構去查詢相關信息，焦點就是這房子是不是屬于某個人的，這就是“以房查人”。實際上，在現行不動產登記系統下，任何一個地方都可以實現“以房查人”。而“以人查房”則是通過輸入個人身份信息，查詢其名下有多少宗不動產，以及各宗不動產的權屬邊界。

“以房查人”是世界各國主要的房屋信息查詢方式?！耙匀瞬榉俊币话悴粚ζ胀ü耖_放，這也是世界通行的一種做法。進行不動產登記時，登記簿的編成有兩種方式，即以人為中心的編成和以土地或房屋等物為中心的編成。物的編成方式更為科學，目前世界上多數國家采取這一方式。

以人查房的理由

建立全國不動產統一登記信息系統，是個“勞民傷財”的活兒。一是土地、房產、林地、灘涂等不動產類別的登記掌握在不同的行政部門，可謂“九龍治水”，各有各的利益在里面，讓國土部來統籌是基于任何不動產都不能離開地而“懸空”，而國土部能否協調利益而統一起來是個問題；二是按照住建部2010年6月的調查結果，全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統，占全國的55%，不少城市依舊采取紙質檔案進行登記，紙質檔案電子化的人工和財力成本一定不菲；三是不動產信息缺失、登記的標準和口徑不一致非常嚴重，即便在住房領域，小產權房、軍產房、福利房等非商品類住房大多數未進行登記，補齊資料的成本也很龐大；四是不動產統一登記系統建立的過程中，利益方人為制造的阻力也需要破除，隱性成本也很大。

既然如此費神費力，那么這一信息系統建立起來后，就必須要發揮極大的效力才對得起付出的成本，堅持什么樣的信息查詢原則就非常關鍵了。具體來說，保護合法產權、征收房產稅、反對腐敗應該是最主要的三個應用領域，也是時下改革急需要突破的地方。但不管是在哪個方面的應用，都必須要堅持“以人查房”的應用取向。

“以房查人”確實能夠證明某一套房是否屬于某個人，對于產權保護的意義自不言而喻。時下，經濟自由度越來越大，個人財產遍布全國完全是可能的。由于“以房查人”既不能統一房產、又不能統一人，其對產權的保護越來越力不從心。例如，前段時間鬧得沸沸揚揚的李陽離婚財產糾紛案，原本由夫妻共有并因離婚而正常分割的房產，卻因為當事人的隱瞞、轉移而遲遲無法通過法律途徑確認和分割，損害了另一當事人的不動產利益，這事實上就是無法做到“以人查房”造成的。

而且，在我國沒有個人破產制度的情況下，如果仍堅持只能“以房查人”，在工商業經營、銀行信貸和民間借貸等領域，就無法避免惡意逃債傾向，因為誰都可以隱匿名下的不動產，冒險經營、過度負債的情況也就難以杜絕。

征收房產稅和反腐敗，更需要堅持“以人查房”。參照國外房產稅征收的經驗，在一定免稅面積（如家庭每人30平方米）以外，額外占用的公共空間越多、空間資源的評估價值越大，也就應該征收更多的房產稅。在這種房產稅征收模式下，首先就需要搞清楚一個人或家庭到底有多少套房子、房子的評估價值有多大。只能“以房查人”，不僅無法征收房產稅，而且擁有多套房的人一定成為逃稅的主力。

另外，置業是中國人儲備財富的基本形式，由于近年來房價上漲，房屋的財富增值效應非常突出。只有通過“以人查房”，摸清楚官員到底有多少房子，才能弄清楚其財產來源合法還是不合法。

當然，“以人查房”必須有嚴格的法定程序，不能隨意“人肉”。如果真正以保護產權、反腐和征稅為取向，心里沒鬼的人不會反對。

潘石屹曾說，把全國的房子持有信息都聯網，只要拿著身份證號或名字可以查出任何人的房產狀況，二手房供應量一定大量增加，從而導致房價下降。近期，部分城市也出現豪宅和別墅拋盤的現象，這與反腐力度加大、征收房產稅傳聞、不動產統一登記的威懾或許有一定關系。一些官員非法占有的房子多位于城市優質區域，反腐確能讓他們急于拋售，對降低房價有一定作用。

不過筆者認為，房價漲跌最終是市場供求關系所致，反腐涉及到的房產與全社會供需的規模不在一個數量級上，故不能將房價下跌寄托在反腐上。（作者供職于深圳市房地產研究中心）endprint