樓市崩盤只是傳說？

壓不下來的土地出讓金，始終尖銳的供需矛盾，以及無法控制的人口遷入，像三座大山一樣造成房產(chǎn)價(jià)格居高不下。

不論從哪個(gè)角度來看，北京樓市降價(jià)存在可能性，但“崩盤論”似乎只是個(gè)傳說……

特邀專家 陳寶存

亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)，知名地產(chǎn)評(píng)論專家。

壓不下來的土地出讓金

近10年來，北京房?jī)r(jià)普遍上漲了15到20倍，但這并非每年5%或7%的漲幅能夠?qū)崿F(xiàn)的。事實(shí)上，每當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅趨緩或有所下降時(shí)都會(huì)出現(xiàn)大幅度的跳漲，有時(shí)甚至?xí)^50%。

為什么會(huì)有跳漲？其實(shí)與開發(fā)商拿地有很大關(guān)系。

現(xiàn)在很多城市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)時(shí)間太短，歐美國(guó)家走了二三十年才完成的任務(wù)，這些城市才剛剛走了六七年，醫(yī)院、學(xué)校、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施都沒有建好，而由于政府沒有考慮城市未來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些新區(qū)以往賣地都非常便宜，一畝地只要10萬(wàn)塊錢，以至于這些必須由政府完成的建設(shè)工程沒錢實(shí)施，而且開發(fā)商根本不可能負(fù)擔(dān)這個(gè)成本，最終導(dǎo)致沒人愿意搬過來住。

再有，從財(cái)政部公布的2012年土地出讓金使用情況來看，全國(guó)收入一共是2.88萬(wàn)億元，支出2.84萬(wàn)億元，剩下400億元，基本上算收支平衡。但在支出里面，給老百姓的征地補(bǔ)償款占了近8成，這個(gè)比例非常高。

去年開始，很多老百姓都拿不到足額的補(bǔ)償安置費(fèi)，因?yàn)檎貌怀鲥X，這說明土地出讓金的收入已經(jīng)維持不了如此之高的支出占比了。

與此同時(shí)，從2012年開始，為了保障高額的補(bǔ)償款落實(shí)到位，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用被縮減了4成。但就像之前所說，城市基礎(chǔ)設(shè)施是必要，否則就吸引不到住戶。

而住宅用地以往的出讓金太低，老百姓的征地補(bǔ)償又太高，僅有的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用還被縮減，所以從今年開始，各級(jí)政府都要求完善和加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

那么如何把這些虧掉的錢補(bǔ)回來呢？只有大幅度提高新地塊的土地出讓金。

高房?jī)r(jià)原因之

始終尖銳的供需矛盾

為什么現(xiàn)在唐山市區(qū)的房?jī)r(jià)不高？為什么蘇州和無錫的房?jī)r(jià)不高？為什么這些地區(qū)還不如浙江一個(gè)縣城的房?jī)r(jià)高？

這些雖然都是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，但主要經(jīng)濟(jì)支柱都在下轄的各縣，市區(qū)本身并不強(qiáng)，而且城市的主要人口結(jié)構(gòu)都是工人，每月三四千塊的工資收入，并不是支撐房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。而真正支撐房?jī)r(jià)的都是小老板出身的人，他們?cè)谕膺吔?jīng)商，掙回來源源不斷的錢，衣錦還鄉(xiāng)，在自家縣城里必須要買一套房，因此就推高了房?jī)r(jià)。

北京的發(fā)展機(jī)會(huì)這么多，類似的購(gòu)房需求只會(huì)比小縣城更多，不管是投資還是自住，首選都是北京，房?jī)r(jià)被推高也是必然的。

與此同時(shí)，北京市場(chǎng)的土地供應(yīng)卻一直跟不上。去年11月份開始，為了完成“國(guó)五條”調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，北京要求每平米4萬(wàn)元以上的樓盤不批上市，加上2012年整體的土地供應(yīng)量大幅下降，所以北京市場(chǎng)的房源供應(yīng)量反而出現(xiàn)了青黃不接的現(xiàn)象。

其實(shí)，從2004年到2014年，其中有8年的時(shí)間政府沒有完成土地供應(yīng)計(jì)劃，城市里原本就積攢著大量的需求，但由于長(zhǎng)期沒有開發(fā)所以一直都被壓制著，現(xiàn)在好不容易開發(fā)了，土地供應(yīng)又遲遲跟不上。現(xiàn)在北京五環(huán)以內(nèi)的新地塊幾乎沒有，這并非政府壓著不給地，而是拆遷實(shí)在太難了，整理一個(gè)項(xiàng)目要5年到10年的時(shí)間，否則根本不能上市，但這期間需求卻在持續(xù)增長(zhǎng)，供需矛盾進(jìn)一步加劇。

有人說實(shí)行積分入戶可以限制人口，就能削減需求，但事實(shí)上這是在給更多人落戶的希望。人們由此看到了留在大城市的可能，那就一定會(huì)想方設(shè)法拿積分，千方百計(jì)留下來。面對(duì)這些“給不給戶口都要留下”的群體，很多人認(rèn)為保障房派上了用場(chǎng)。

但保障房不是福利，它是用以解決城市現(xiàn)有居住人口中占20%的低收入人群的基本住房問題的，換言之，保障房解決的是18平米的住房需求，而非老百姓普遍認(rèn)為的福利分房、免費(fèi)分房。

為了解決更多人的住房問題，中央已經(jīng)提出“十二五”結(jié)束后保障房建設(shè)要改成住房補(bǔ)貼，這就需要市場(chǎng)中有大量的租賃房源。

然而，“京十五條”卻讓二套房購(gòu)買力大幅削減，這就抑制了城市居民改善性需求，沒有新房就不會(huì)出手舊房，于是二手房的租賃房源越來越少，房?jī)r(jià)沒有降下來，房租反而一路飆升。

高房?jī)r(jià)原因之

難以控制的人口遷入

對(duì)北京這座特大型城市來說，每年官方統(tǒng)計(jì)的新增流動(dòng)人口數(shù)據(jù)是60萬(wàn)人，但實(shí)際可能要一百多萬(wàn)。大規(guī)模的人口遷移已經(jīng)是一種不可逆的城市現(xiàn)象，因?yàn)楸本┑臋C(jī)會(huì)太多，平臺(tái)太大，人們只要到了北京就不愿意走，什么樣的政策都難以讓人放棄。比如“動(dòng)批”外遷，可能會(huì)減緩一部分壓力，但是人口的流入速度太快了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過流出的速度。

央企外遷其實(shí)也只是一種想法，中央想得很好，但企業(yè)和北京市都未必愿意執(zhí)行，所以操作的時(shí)候會(huì)遇到很多阻力。現(xiàn)在涿州和燕郊原本就已經(jīng)有很多中直事業(yè)單位了，但人們依然在北京居住，白天去外地上班，沒有任何意義。還有首鋼，雖然已經(jīng)搬到了曹妃甸，但每天都會(huì)有大巴車往北京運(yùn)送職工，因?yàn)樗麄兙褪潜本┤耍揖驮谶@里，所以說企業(yè)搬走并不意味著人也必然跟著搬走。

北京成套住宅在2012年的時(shí)候只有518萬(wàn)套，而每年新增商品房供應(yīng)也只有十幾萬(wàn)套，雖然實(shí)行了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但購(gòu)房需求的旺盛是顯而易見的，如果限購(gòu)政策取消，不出一年北京的房?jī)r(jià)肯定要翻番。

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了近20年，但對(duì)每個(gè)城市來說，只有最初的七八年里有類似回龍觀、天通苑的大盤開發(fā)，隨后的土地供應(yīng)一定會(huì)出現(xiàn)大幅度削減，開發(fā)商拿地成本也會(huì)抬高。

專家觀點(diǎn)

開發(fā)商經(jīng)常“虛晃一槍”

面對(duì)近期一二線城市的成交低落，網(wǎng)上的樓市唱衰潮不期而至。

但在陳寶存看來，一二線城市一月成交量的大幅回落，除傳統(tǒng)淡季因素，一個(gè)最主要的原因是為應(yīng)對(duì)“國(guó)五條”要求，各地在年底完成限價(jià)任務(wù)的壓力下，采用政府強(qiáng)制限價(jià)措施壓制年度房?jī)r(jià)上漲。比如北京的方式是4萬(wàn)元以上高價(jià)項(xiàng)目不審批預(yù)售，這才有了重點(diǎn)城市年底無新盤上市，購(gòu)房者無房可選。

因此，到四五月份，市場(chǎng)肯定會(huì)恢復(fù)，而且很可能是市場(chǎng)大熱，到時(shí)候數(shù)據(jù)都出來了，老百姓也就不會(huì)再觀望了。

現(xiàn)在之所以會(huì)有樓市要崩盤的言論，是很多人不懂，或者是博出位的心理導(dǎo)致的。

在陳寶存看來，開發(fā)商報(bào)價(jià)不敢報(bào)高了。因?yàn)槟愀吡耍赃厴潜P低，那你就沒市場(chǎng)了。所以價(jià)格在出臺(tái)的時(shí)候都會(huì)經(jīng)過深思熟慮。但反過來說，一旦開發(fā)商報(bào)低了價(jià)格他們又覺得吃虧，所以會(huì)做一些小伎倆——比如說，一次推盤量很小，制造供需矛盾的假象。還有一種策略：弄一個(gè)起價(jià)，這個(gè)起價(jià)是很低的，但每個(gè)樓盤只有兩套。

也有開發(fā)商在市場(chǎng)不好的時(shí)候，就賣小區(qū)里特別偏的地方，這種房源本來就便宜，此時(shí)拿出來，看似是降價(jià)了，其實(shí)老百姓是被忽悠了。先把不好賣的都賣了，好賣的留著，等市場(chǎng)好了再推，推的時(shí)候再跟著漲價(jià)。

老百姓要改變“購(gòu)房誤區(qū)”

在陳寶存看來，老百姓在買房行為上有很多的誤區(qū)。

首先，購(gòu)房者愛考慮房齡問題。在購(gòu)房行為中，購(gòu)房者可以不考慮房齡，因?yàn)樵谡叻矫妫磥矸慨a(chǎn)應(yīng)該是自動(dòng)續(xù)期。所以只要能住，就可以買。如果是老得快沒法住了，更要買，因?yàn)檎f不定還能趕上拆遷，從而獲得更高的價(jià)值。

其次，就是買新房貪大。不要因?yàn)橘I不起大的就不買，越早買越合適。有人說我在主城區(qū)買不起，一定要去五環(huán)外買，就是貪大，這個(gè)并不一定有利。對(duì)年輕人來說，因?yàn)槭莿傂瑁I了新房以后還要在城市里面生活，所以五六環(huán)以外的房子，短期內(nèi)各種配套設(shè)施是完善不了的，可能需要十幾年的時(shí)間，像這種地區(qū)，可以買，但最好是當(dāng)做投資。

再次，購(gòu)房者總考慮貸款的壓力。事實(shí)上，因?yàn)樨泿旁谫H值，而隨著購(gòu)房者工作經(jīng)驗(yàn)的積累，工資是上漲的趨勢(shì)，所以貸款壓力會(huì)越來越小。而且貸款的本金沒有變，當(dāng)年100萬(wàn)，現(xiàn)在可能也就值十幾萬(wàn)，原來需要一年還清的錢，可能現(xiàn)在一天就還完了。

最后，還有很多老百姓說，我們都不買房，那開發(fā)商就不得不降價(jià)？其實(shí)等老百姓都不買房了，開發(fā)商也就不拿地了。開發(fā)商一般是通過前期登記預(yù)售來判斷房子能賣出去多少的，比如登記了1000戶，那開發(fā)商就建300戶，如果沒人買，開發(fā)商就收手不干了。

總之，從目前來看，二手房一直以來都是最低點(diǎn)，有購(gòu)房需求的人，一定要關(guān)注二手房。因?yàn)槟壳皩?duì)于二手房市場(chǎng)（學(xué)區(qū)房除外），老百姓的預(yù)期以及業(yè)主的預(yù)期，都不是很高。比如東四環(huán)四惠，整個(gè)朝青板塊，也就三四萬(wàn)，已經(jīng)相當(dāng)便宜了，而且交通設(shè)施都很完善，購(gòu)房者能出手的就趕緊出手……