北京房價松動的意義

房地產從不缺話題，對房地產的看法也分春天派和冬天派。過去十年，以任志強等為代表的春天派預測準確率頗高，北京等一線城市，甚至被預測“25年后房價每平米80萬”，但2014年的北京房產市場沒有春天。

迄今為止，北京房市連續(xù)4個月單月成交低于萬套。“五一”期間，二手房僅成交31套，同比大降82%，創(chuàng)下2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低。新建住宅簽約也處于數(shù)年來的低位，去化速度明顯放緩。房市價格停滯和部分下調，二手房平均跌幅已超過5%。亦莊、通州等區(qū)域的新建住宅也已調整價格。

相比往年，2014年的樓市倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房變?yōu)榭只判杂^望，購房者害怕高點入市。從三四月新建住宅剛需項目的定價看，房企與客戶的博弈已微妙變化。在自住型商品房、信貸等多方因素沖擊下，供需雙方的市場預判已轉向。

2014年房企的資金面呈整體收緊態(tài)勢，成交量明顯萎縮導致行業(yè)預期進一步轉低，加速周轉已成為房企今年的共識。大部分項目的供需結構發(fā)生變化，2013年北京2萬單價左右的剛需商品房項目供需比基本是1：4，目前已降到1：2以下。隨著部分項目的搶跑消化，供需結構扭轉的可能性依然存在。一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，需求很可能會突然銳減。從目前市場情況看五六月份也很難升溫。房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已悄然生變。

2013年，全國樓市首次出現(xiàn)分化行情，一二線城市爆漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清。2014年前4月全國樓市趨冷。相比過去十年，2014年北京等樓市的變化帶來幾個新啟示。

樓市不存在避風港。北京等城市在2008年、2011年都出現(xiàn)短期調整。房地產事實上依賴大資金，只要央行放水，水自然會去房地產。但政府明確提及不會選擇短期的強烈刺激，已使得房地產不再存在過去十年的發(fā)展基礎，一線城市自然也很難獨善其身。

市場質變正悄然進行。對比2008 年和2011 年，導致2014 年調整的共同因素均是行業(yè)流動性趨緊，不同因素是：政策擾動因素淡化、經(jīng)濟增速下調、區(qū)域和產品市場分化突出、行業(yè)內企業(yè)分化明顯及行業(yè)整合趨勢提速等。

中國城鎮(zhèn)化不具備持續(xù)高速發(fā)展到70%的可能性。有專家認為，受益于城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產還有10年以上大發(fā)展，但這忽視了按戶籍人口計算中國城鎮(zhèn)化率約35%的事實，近20%的差距主要產生于房地產價格漲幅透支了城鎮(zhèn)化帶來的有效購買力。除北京、上海兩個特大城市外，全國城市的政策基本都能實現(xiàn)買房落戶，戶籍城鎮(zhèn)化如此低，說明中國城市化購買力已在房地產市場出現(xiàn)萎縮。

北京等城市的房產市場萎縮對金融體系影響巨大。這些城市家庭財富以房產形式存在的比例超6成。房地產在信貸抵押和家庭投資中角色極重要。房價大幅下滑將導致投資和消費萎縮，最終引發(fā)更多違約并反饋到金融體系。

政策要發(fā)揮作用，必須通過改變人們的預期，從而影響行為。目前中國房產市場的一個共識是，經(jīng)過20多個月的連續(xù)上漲后，人們的購房意愿已削弱，進入觀望狀態(tài)，本次房地產市場的調整深度可能會超過2008年。