投資性房地產公允價值計量對其上市公司財務的影響研究

■張志紅

一、研究背景及文獻綜述

會計計量是會計系統的核心職能。近年來，我國投資性質房地產市場的持續強勁增長，使不論企業投資者還是個人投資者，都將房地產作為一種投資手段。企業若繼續按照歷史成本的原則來計量投資性房地產，特別是土地使用權，顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業的真實價值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。

正是基于上述背景，將在借鑒國內外學者研究成果的基礎上，通過分析投資性房地產準則實施后持有投資性房地產的上市公司報表反映的財務數據，研究公允價值計量對上市公司盈利能力、償債能力等重要財務指標的影響，希望借此研究能夠找到公允價值會計在投資性房地產中使用的影響和實施效果的證據，以期推進并規范公允價值計量模式在持有投資性房地產上市公司中的運用。

西方發達國家的房地產市場發展時間比較長、市場也比較完善，英國早在1981年就發布了標準會計實務公告第19號（SSAP19）“投資性房地產的會計處理”，首次對投資性房地產做出概念界定，并對投資性房地產的會計和報告規定了實務標準。SSAPl9于1994年曾進行過一次修訂和補充，完善了有關投資性房地產價值重估方面的內容。2000年國際會計準則委員會也通過了投資性房地產會計準則。盡管如此，國內外對投資性房地產公允價值的研究相比較起來還是比較少的，主要集中于可靠性和評估這兩個方面。例如Danbol J,Rees W（2008）以1993～2002年間英國的3123個投資信托公司和989個房地產類上市公司為研究樣本，利用改進的收益模型（Easton P T, Harris T S (1991) 提出的[1]）進行了實證檢驗分析，發現公允價值收益比歷史成本收益具有更高的價值相關性[2]。Thomas N, Henning Z（2011）以2005年到2007年76家遵循國際財務報告準則的房地產上市公司為研究樣本，研究了投資性房地產公允價值可靠性與公司估值之間的關系，結果發現，投資性房地產公允價值的可靠性是上市公司股票價格偏離公司凈資產價值的一個原因，各種評估模型的運用使得投資性房地產公允價值的可靠性受到質疑[3]。但國外對于投資性房地產公允價值計量對財務狀況的影響的研究鮮有涉及。

國內的研究中，都看到了公允價值的諸多優勢，在公允價值具有價值相關性上基本達成一致看法，即公允價值計量有助于提高我國會計信息的決策有用性，但從財務狀況角度進行的研究在國內也不多，王爾（2010）利用采用公允價值計量的具有投資性房地產的上市公司2006～2009年的財務數據進行了研究，發現應用公允價值計量投資性房地產，會計信息的價值相關性得到了提高[4]。張奇峰和張鳴等（2011）以北辰實業為例，發現投資性房地產公允價值計量對企業的資產和利潤產生巨大的影響[5]。

二、投資性房地產公允價值計量對財務狀況的影響

（一） 指標說明和數據來源

圖1①：調整前是指投資性房地產采用歷史成本模式，調整后是指投資性房地產采用公允價值模式。圖中的1-16分別與表2中的公司編號一一對應。

圖2

圖3

反映上市公司財務狀況的指標體系包括盈利能力、償債能力、運營能力和發展能力指標，其財務狀況指標如表1所示。

以采用公允價值計量投資性房地產的16家上市公司（具體見表2）2008年到2010年的數據為研究樣本，研究公允價值對盈利能力、償債能力的影響。所采用的財務數據來源于國泰安數據服務中心，統計分析使用的是SPSS17.0。

（二）對盈利能力的影響

1．對營業利潤率的影響

為研究投資性房地產公允價值計量對營業利潤率的影響，對利潤表中的營業利潤扣除投資性房地產公允價值變動損益后的余額除以營業收入的營業利潤率（即調整前的營業利潤率）與采用公允價值計量后的營業利潤率（即調整后的營業利潤率）進行比較，如圖1、圖2和圖3所示。

圖4

圖5

圖6

從圖1、圖2和圖3可以看出，2008年調整前后的營業利潤率基本沒有變化，即投資性房地產采用公允價值計量前后對上市公司的營業利潤率影響微弱。從2009年和2010年的結果來看，除了房地產類上市公司正和股份的投資性房地產公允價值計量對其營業利潤率的影響比較大之外，其他樣本公司調整前后的營業利潤率變化很小，究其原因，可能是正和股份的投資性房地產的公允價值變動占其營業利潤的比率比較大，其他樣本公司則比較小。所以總體上來說，投資性房地產采用公允價值計量對營業利潤率的影響微弱。

圖7

圖8

圖9

2．對凈資產收益率的影響

CAS3規定，自用房產或存貨轉換為采用公允價值模式計量投資性房地產時，投資性房地產按轉換日的公允價值計價，轉換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益，所以會影響到資產負債表日企業的凈資產數額。另外，投資性房地產的公允價值變動損益在資產負債表日計入當期損益，從而影響到當期凈利潤，而凈利潤則會計入股東權益變動表中的未分配利潤科目下，進而對企業的凈資產產生影響，所以投資性房地產采用公允價值計量將會對上市公司凈資產收益率產生影響。2008年、2009年和2010年各年投資性房地產公允價值變動前后的凈資產收益率比較，分別如圖4、圖5和圖6所示。

圖10

圖11

圖12

從圖4、圖5和圖6可以看出，2008年、2009年和2010年這三年，投資性房地產公允價值變動在計入凈資產和凈利潤前后的收益率有一定變化，采用公允價值模式后凈資產收益率得到提高，但總體上來說所有樣本公司在這三年的變化都在5%以內，沒有超過5%的，絕大部分上市公司的變化幅度都很小，可以說，投資性房地產公允價值變動對于凈資產收益率有一定影響，但影響不大。

（三）對償債能力的影響

1．資產負債率

圖13

圖14

圖15

由于投資性房地產采用公允價值計量模式對負債并沒有影響，但是在房地產市場價格上升或下降的情況下，投資性房地產采用公允價值計量會增加上市公司的總資產，進而會對資產負債率產生影響，如圖7、圖8和圖9所示。

從圖7、圖8和圖9的直觀圖中可以看出，投資性房地產采用公允價值計量前后對資產負債率的影響總體來說不是很大，且調整后大部分樣本公司的資產負債率降低，說明投資性房地產采用公允價值計量能夠提高上市公司的償債能力。受影響最大的是房地產類上市公司正和股份，投資性房地產采用公允價值計量后其資產負債率大大降低，降低幅度高達30%左右，其原因是正和股份的投資性房地產總額占總資產的比例很大，2008年和2009年分別達到70.97%和70.10%。

2．產權比率

產權比率反映企業基本財務結構是否穩定，用于衡量企業的風險程度和對債務的償還能力。其影響如圖10、圖11和圖12所示。

從圖10、圖11和圖12可以看出，2008年、2009年和2010年這三年調整前后的產權比率變化很小，調整前后的產權比率幾乎重合在一起，說明投資性房地產公允價值計入所有者權益后，對產權比率的影響非常微弱，原因可能是計入所有者權益的投資性房地產公允價值變動對所有者權益的影響很小，非常微弱。

（四）對營運能力的影響

投資性房地產屬于非流動資產，因此，它主要對營運能力中的總資產周轉率產生影響。

從圖13、圖14、圖15中可以看出，調整后的總資產周轉率低于調整前的周轉率，在營業收入一定的情況下，公允價值計量模式下的平均總資產價值大于成本模式下的，所以調整后的總資產周轉率低于調整前的。同時，投資性房地產采用公允價值計量模式后，對總資產周轉率產生一定影響，特別是正和股份，究其原因，正和股份的投資性房地產占其總資產的比例比較大，導致其投資性房地產采用公允價值計量對總資產周轉率的影響比較大。

表1 財務狀況評價指標

表2 樣本公司信息表

（五）對成長能力的影響

1．營業利潤增長率

營業利潤增長率是反映企業增長能力的重要指標。由于營業利潤增長率的計算比較復雜，可以通過研究計入公允價值變動損益的投資性房地產公允價值變動額占營業利潤的比例來間接比較調整前后的利潤增長率的變化，見表3。

從表3可以得出，除去方大A、正和股份和海欣股份，其他樣本公司投資性房地產公允價值變動額占營業利潤的比例比較小。另外，由于除去會計政策變更的當年，以后會計年度公允價值變動損益主要來源于投資性房地產市場價格的波動，所以它對營業利潤的影響就沒有政策變更當年的大了。同時基期的營業利潤已處在一個高位上，營業利潤要增長必須要高于其基期水平。可以推測出，投資性房地產公允價值計量會對營業利潤有一定的影響，但是總體影響不是很大。

表3 對成長能力的影響

2．資本擴張率

資本擴張率反映企業所有者權益在當年的變動水平，體現了企業資本的積累情況，是企業發展強盛的標志，也是擴大再生產的源泉，展現了企業的發展潛力。同理，也可以通過研究投資性房地產公允價值計量對所有者權益的影響間接比較調整前后的資本擴張率的變化。如果投資性房地產公允價值計量對所有者權益的影響非常小，那么投資性房地產公允價值計量前后資本擴張率的差異不會很大。

從表3可以看出，2008年到2010年三年間投資性房地產采用公允價值計量占所有者權益的比率非常小，除了津濱發展在2009年超過了15%，剩余的比例都非常小，都在4%以下，由此可以間接推測出，投資性房地產公允價值計量不會對資本擴張率造成很大的影響。

投資性房地產采用公允價值計量后，與采用歷史成本模式相比，營業利潤率的變化很微弱，凈資產收益率產生一定變化，但變化不大，所以對盈利能力的影響不大；產權比率的變化很微弱，資產負債率產生的變化要大些，所以對償債能力產生一定影響；對流動資產負債率沒有影響，但對資產負債率有一定影響，采用公允價值計量后，償債能力得到一定提高；成長能力不會受到很大的影響。總之，投資性房地產采用公允價值計量后，對財務狀況有一定影響，但影響不大。

三、結論

通過定量分析發現，投資性房地產采用公允價值計量前后，上市公司財務指標有一定變化，但變化不大。說明投資性房地產采用公允價值計量后對財務指標有一定影響，但是影響不大。盡管本文分析中的樣本量偏少，但從一定程度上反映了公允價值計量模式能較準確地計量當前市場狀況下投資性房地產的真實經濟價值，對一些關于公允價值的“利潤操縱”、“不可靠”等觀點可以提供一定的例證反駁。同時由于所選取的財務指標量少，還需要全面系統地綜合分析投資性房地產公允價值對上市公司綜合財務狀況帶來的影響。

[1] Easton P T， Harris T S， Earnings as an explanatory variable for returns[J]. Journal of accounting research， 1991， 29(1)： 19-36.

[2] Danbol J， Rees W， An Experiment in fair value accounting： UK investment vehicles[J]， European Accounting Review， 2008， 17(2)：271-303.

[3] Thomas N， Henning Z， The reliability of investment property fair values under IFRS[J]. Journal of Property Investment & Finance，2011， 29(1)：59 - 73.

[4]王爾.公允價值計量對投資性房地產的影響的實證研究[D].西安：西安石油大學， 2010.

[5]張奇峰，張鳴戴，佳君.投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素——以北辰實業為例[J].會計研究， 2011，(8)：1-9.

（本文是山東省自然基金重點項目（ZR2009HZ003）的階段性成果）