分析房地產(chǎn)施工成本控制策略探討

陳永晟

摘 要：當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)很多，成本控制就是其中之一。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，地產(chǎn)企業(yè)之間的明爭(zhēng)暗斗也在持續(xù)升溫，而各大企業(yè)爭(zhēng)相比拼的重點(diǎn)便是成本控制水平。文章指出了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的幾點(diǎn)問(wèn)題，并針對(duì)性的給出相關(guān)解決方案。

關(guān)鍵詞：開發(fā)項(xiàng)目成本；問(wèn)題策略

近年來(lái)，我國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展可謂十分迅猛，這使得地產(chǎn)施工也搖身一變，成為了熱門行業(yè)。而影響這個(gè)行業(yè)的利益的因素有很多，包括同行競(jìng)爭(zhēng)、國(guó)家政策等。而歸根結(jié)底，房地產(chǎn)施工單位應(yīng)從自身出發(fā)以最低的成本成就最實(shí)惠的工程，所謂萬(wàn)變不離其宗，不管他政策怎么改變，只要自己的成本降得夠低，自身的利益就都能夠得到保障。要想在建筑行業(yè)里有自己的一席之地，就必須降低工程成本，而降低成本就必須搞好工程的規(guī)劃和控制，而最終的總結(jié)分析也尤為重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題

仍有許多因素還在困擾著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制實(shí)際工作的發(fā)展，本文著重提出幾點(diǎn)進(jìn)行闡述和說(shuō)明。

1.1 對(duì)成本控制的關(guān)注度不夠全面

地產(chǎn)企業(yè)非常看重過(guò)程中的成本控制，在自己沒(méi)有專門的部門對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督時(shí)，會(huì)需找相關(guān)的監(jiān)管人員對(duì)其進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。但是由于在招投標(biāo)等階段產(chǎn)生的成本不多，這使得企業(yè)并未對(duì)其十分重視。在高層作出生產(chǎn)決策時(shí)，往往會(huì)不夠果斷，有時(shí)甚至?xí)驗(yàn)橹匾暡粔蚨S意進(jìn)行決策，導(dǎo)致成本不能最大化的降低。同樣，在設(shè)計(jì)方面，設(shè)計(jì)師的統(tǒng)籌不夠嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致涉及成本無(wú)謂增加，使利潤(rùn)見地。還有就是在招投標(biāo)工作開展的過(guò)程中不注重細(xì)節(jié)問(wèn)題，浪費(fèi)資源。

1.2 沒(méi)有形成完善的成本控制體系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制貫穿著整個(gè)設(shè)計(jì)施工過(guò)程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的缺失或不完善都會(huì)導(dǎo)致成本的無(wú)謂增加。在整個(gè)過(guò)程中，既要注重分工明確，也要看重整體的配合與協(xié)作。只有各部門通力協(xié)作，信息公開，才能最大程度降低整個(gè)工程的成本，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最優(yōu)化，提高工程效益，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最優(yōu)化。

1.3 管理成本的制度不完善，對(duì)相應(yīng)的問(wèn)題處理力度不夠

要有好的成本管理，必須要有一個(gè)優(yōu)秀的制度來(lái)對(duì)其進(jìn)行管理。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，一些獎(jiǎng)勵(lì)制度也是必不可少的。在這方面，企業(yè)界有一個(gè)突出的，而且具有相當(dāng)程度共性的問(wèn)題，那就是將大部分成本控制的工作集中到財(cái)務(wù)部門。這就很容易讓其他的部門造成一個(gè)誤解，那就是：成本控制不關(guān)我的事。這是看似不是一個(gè)很嚴(yán)重的問(wèn)題，實(shí)際上因此產(chǎn)生的后果還是非常令人心寒的。其他部門對(duì)于成本控制的要求不高，雖然只是衍生出一些小毛小病，但是許多部門都這樣認(rèn)為的話，大量的在小細(xì)節(jié)上不重視，就會(huì)累積成一個(gè)大問(wèn)題。那就是生產(chǎn)環(huán)節(jié)脫節(jié)，對(duì)成本控制的報(bào)告不能妥善的進(jìn)行綜合審查和管理，最終讓企業(yè)蒙受無(wú)謂的損失。

2 房地產(chǎn)施工成本控制策略探討

所謂磨刀不誤砍柴工，做任何事之前都不要怕耽誤一些少量的時(shí)間來(lái)進(jìn)行綜合規(guī)劃。必須要進(jìn)行一番嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠懻摵陀?jì)劃，科學(xué)的制定相關(guān)的生產(chǎn)規(guī)定。同時(shí)時(shí)間是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，還要通過(guò)不斷的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地實(shí)驗(yàn)，來(lái)確定最終的生產(chǎn)方案。

2.1 分包商和材料商的選擇既要實(shí)惠，也不能忽視產(chǎn)品質(zhì)量

房地產(chǎn)施工工程需要用到大量的施工材料，這些材料的質(zhì)量必須過(guò)關(guān)，而且價(jià)格也必須盡可能的低，這樣才能降低生產(chǎn)成本。同時(shí)，分包商的選擇也很重要，他們對(duì)于工程每個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量需求都有著不可替代的作用。另外可千萬(wàn)別小看了在與分包商和材料商談判的過(guò)程，在這一過(guò)程中往往能夠節(jié)省更多的財(cái)力資源。然而很多企業(yè)卻忽視了這一點(diǎn)，只是派出一些常規(guī)的談判人員與對(duì)方進(jìn)行接洽，但是，一個(gè)更加專業(yè)的談判團(tuán)隊(duì)能夠?yàn)楣驹谶@一環(huán)節(jié)省下多大的費(fèi)用，這對(duì)于成本降低是十分關(guān)鍵的。

2.2 工程的成本規(guī)劃和結(jié)算分析必須嚴(yán)謹(jǐn)

項(xiàng)目成本規(guī)劃大體說(shuō)來(lái)就是項(xiàng)目的預(yù)算，企業(yè)內(nèi)有專門的工作人員來(lái)進(jìn)行這一項(xiàng)工作，在對(duì)各方面因素的研究之后，得出一個(gè)項(xiàng)目的大致預(yù)算額度，然后再根據(jù)預(yù)算來(lái)確定公司在這一項(xiàng)目上預(yù)期能夠獲得的利潤(rùn)。說(shuō)的簡(jiǎn)單一點(diǎn)，就是工程承接者在預(yù)先就設(shè)定一個(gè)最低成本，在保證項(xiàng)目工程能夠充分完成的前提下，這項(xiàng)工程最少要花多少錢，然后再根據(jù)得出的結(jié)果，考慮這個(gè)項(xiàng)目工程最終能夠賺取多少的利潤(rùn)。我建議按照月度，季度和年度來(lái)制定分計(jì)劃和總規(guī)劃。

2.3 降低材料成本

既然是房產(chǎn)工程的建設(shè)，那么很自然的就會(huì)想到使用材料的量是非常之巨大的。而理所當(dāng)然的，材料方面的成本是整個(gè)工程成本的大頭，在控制成本時(shí)最需要注意的方面。說(shuō)句不夸張的話，在一項(xiàng)工程之中要是能控制好材料的成本，那么基本上整個(gè)工程的成本就可以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)了。要想成功控制這一成本，就必須對(duì)采購(gòu)材料的員工提出極高的要求，建議使用在公司中有一定威望和誠(chéng)信度的可靠人員去采購(gòu)，選購(gòu)時(shí)必須注重物美價(jià)廉，能打折扣的盡量通過(guò)公事渠道進(jìn)行折扣，這樣才能最大化降低材料成本。

另外還有一個(gè)十分關(guān)鍵的問(wèn)題，就是采購(gòu)材料的時(shí)間必須恰當(dāng)。一項(xiàng)工程不可能從始至終都使用一種材料，也不可能在工程的每一個(gè)階段時(shí)期都使用所有需要的材料，這就對(duì)采購(gòu)材料的時(shí)間把握提出了要求。因?yàn)槿羰遣少?gòu)時(shí)間不當(dāng)，會(huì)使得材料大量堆積，這樣不但會(huì)讓存放的場(chǎng)地問(wèn)題很難得到解決，同時(shí)對(duì)材料的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也會(huì)隨之增加出來(lái)。另外公司也不可能具備一次性購(gòu)進(jìn)所有所需材料的周轉(zhuǎn)資金，這就使得采購(gòu)時(shí)間的恰當(dāng)更為重要。

2.4 節(jié)約施工過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)

這也是非常重要的一環(huán)，畢竟想要完成一些工程，就必須動(dòng)用勞力和機(jī)械的力量，由此就產(chǎn)生了現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)。控制勞工數(shù)量，盡量使用高素質(zhì)高效率的勞動(dòng)工人，使工程在質(zhì)量得到保證的同時(shí)也能降低成本。包括機(jī)械設(shè)備的租用，須有專門的人員在這一方面和有關(guān)的公司進(jìn)行接洽，通過(guò)合理的談判，最終敲定合適的租賃費(fèi)用，降低現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)。

總之，完成一項(xiàng)工程都是在跑時(shí)間的馬拉松，小工程尚且需要數(shù)月，大型的房產(chǎn)工程就更別提了，幾年都是有的。一個(gè)相對(duì)規(guī)范化的施工公司必須擁有上文提出的各種素質(zhì)，在隱性成本控制手段比如預(yù)算審核，和表性成本控制手段比如實(shí)際材料費(fèi)和場(chǎng)地費(fèi)控制相結(jié)合的情況下，才能根據(jù)實(shí)際，對(duì)整個(gè)工程的成本預(yù)算和管理進(jìn)行多角度的控制，做到真正合理解決成本問(wèn)題，從而最終獲取最大的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)

[1] 賈寧，尹麗.工程項(xiàng)目成本核算問(wèn)題淺析[J].城市建設(shè)理論研究， 2011（10）.

[2] 張志宇.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的主要問(wèn)題及對(duì)策[Z].第三屆制造與設(shè)計(jì)科學(xué)國(guó)際會(huì)議，2012.

[3] 胡曉斌.淺談施工項(xiàng)目成本管理[Z].第三屆制造與設(shè)計(jì)科學(xué)國(guó)際會(huì)議，2011.