投資性房地產公允價值計量方式研究

毛 瑤

（江蘇商貿職業學院 管理系，江蘇 南通 226011）

1 投資性房地產和公允價值計量方式簡述

1.1 投資性房地產的定義及范圍

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。其中，土地是指土地使用權；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。《企業會計準則第3號——投資性房地產》中所謂的投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要有以下的特征：

1）投資性房地產是一種經營活動

投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權而取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。投資性房地產的另一種形式是，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其目的也是為了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。

2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產

將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產和作為存貨的房地產加以區別，從而更加清晰地反映企業所持有房地產的構成狀況和盈利能力。

3）投資性房地產有兩種計量方式

投資性房地產準則適當引入公允價值方式，在滿足特定條件的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值方式進行后續計量。投資性房地產的范圍包括：

1）已出租的土地使用權

已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的，以經營租賃方式出租的土地使用權。對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權

持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的定義。

3）已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

此外，下列項目不屬于投資性房地產：

1）自用房地產

自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

2）作為存貨的房地產

作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨，其生產、銷售構成企業的主營業務活動，產生的現金流量也與企業的其他資產密切相關。

1.2 公允價值的定義

按照FAS157，公允價值是指計量日市場參與者之間的有序交易中，出售資產收到的或轉讓負債支付的價格。FAS157明確指出，公允價值計量的目標就是確定計量日出售資產收到的或者轉讓負債支付的價格，即脫手價格。

IASB2009年征求意見稿中對公允價值的定義是在計量日的有序交易中市場參與者之間出售資產可以獲得或轉移負債將會支付的價格。這一定義與FAS157D的定義基本一致，只是在用詞上稍有差異。

公允價值的應用是新會計準則和國際會計準則的趨同。財政部發布的39項企業會計準則，標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準則，這是我國會計準則體系建設向前跨出的一大步。同時，說明經過多年的發展，我國也基本具備了公允價值應用的土壤。

我國的企業會計準則將公允價值定義為，在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。這一定義與IASB目前的定義基本相同。目前IASB的公允價值定義為，在公平交易中熟悉交易情況的有意愿的各方交換資產、清償債務和被授予的權益工具可以被交換的金額。這兩個公允價值定義很類似，都強調了公允價值是在公平交易中產生的，是基于市場的。但是，它們都沒有明確主體是在購買抑或出售資產；債務清償的指向也不明確，從定義上看，公允價值不是針對債權人，而是針對熟悉交易情況的有意愿的各方；沒有明確說明交換或清償是否發生在計量日抑或別的日期。

2 投資性房地產公允價值計量實際應用中存在的問題

公允價值的應用雖然有很多的優點，但是在我國應用中仍然存在著很多問題。

2.1 采用公允價值計量可能成為調節利潤的工具

由于我國相關市場的發展還不成熟，公允價值可能難以達到公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產的公允價值的認定，如計算現金流量折算值時，現金流量的估計、折現率的估計甚至折現期的估計等，都需要加上人為的判定——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。

2.2 相關資產的公允價值難以取得

在發達的國家的市場上，各種生產要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較輕易確認，而在我國，產權和生產要素市場不很活躍、中介機構公信度低、市場執法和治理不嚴、會計人員素質較低等，相關的公允價值均難以取得。

2.3 公允價值計量易導致價格波動頻繁

在歷史成本的計量體系下，資產的價值一般是固定不變的，但是公允價值是隨市場價格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產的當時價值，但是若該項資產價格總是頻繁地變動，必然會導致財務狀況和盈利能力的波動性變化，給投資者的感覺是公司財務發展不穩定。

2.4 投資性房地產公允價值計量準則可操作性缺失

一般說來，公允價值操作應用方面主要涉及兩個問題：一個是范圍問題，即哪些經濟事項需要按照公允價值計量，另一個是方法問題，即如何按照公允價值計量問題。對于前一個問題，已經做了明確的規定，但對于后一個問題，卻說明的十分有限，這樣的現象最容易產生的后果是，會計人員雖然知道哪些具體業務需要進行公允價值計量，但是如何對其進行計量，辦法卻不多，甚至無所適從。如對“活躍市場”、“市價”、“適當的折現率”等缺乏明確的規定，給實際的操作上帶來困難和隨意性。

2.5 會計從業人員對運用公允價值存在一定影響

公允價值的計量需要會計人員具有較高的職業判斷能力。要獲取高質量的公允價值信息，不僅需要會計人員具有豐富的會計理論與實踐素養，還需要會計人員了解評估、金融、資本市場等相關知識。而我國現有的會計從業人員專業素質參差不齊，直接影響了職業判斷水平，制約著公允價值模式的使用效果。

3 公允價值計量方法的實施建議

3.1 構造理論框架完善理論體系

目前，對公允價值計量方式的研究要注重理論體系的健全，我國財政部會計準則委員會和會計理論界等部門應積極研究美國和國際會計準則委員會的有關公允價值的準則，結合我國國情盡早推出一個更具操作性的公允價值計量的理論及應用指南。這個應用指南應對公允價值計量方式予以明確規定和詳盡說明，指導企業在實務中正確運用公允價值。

3.2 加快市場經濟發展和完善市場環境

公允價值本質上是與公平交易相聯系的，有公平交易才會有公允價值。所以，要想保證公允價值的有效實施，必須努力構建一個完整、統一、開放、充分競爭的市場，為公允價值的運用創造良好的大環境。

我國應加快建立與市場經濟發展程度相適應的全國市場價格信息數據網絡，大力推進信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。這樣，將極大地方便企業財務人員及專業估價人員在資產定價時選取適當的參數數據。

3.3 制定稅收優惠政策鼓勵公司采用公允價值方式計量

國家稅務總局于2007年7月頒布《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號），其中規定：企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。這就是一項很好的鼓勵政策，今后，稅務機關應制定更多的優惠政策，以更好地推動公允價值在實務中應用，減輕企業的稅收負擔，打消企業的顧慮，避免企業為避稅而傾向于繼續使用歷史成本計量方式。

3.4 企業需要完善對相關信息進行準確評估的自身條件

企業要加快公允價值信息數據庫建設，以降低獲取公允價值信息成本。為獲取公允價值的相關信息，企業應根據所涉及的房地產業務類型，建立容量大、時效性強且與企業相關的公允價值信息數據庫，注重平時的積累，及時獲得房地產市場的相關信息，以方便財會人員在對公允價值的計量時能夠快速地選取適當的參數，準確評估企業投資性房地產的公允價值。

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