房企大佬三人談

劉娟　徐學成

近日，媒體報道已有十余城市傳出“限購令”放松傳聞，有專家預計有超過30個城市存在放松調控可能。如此背景下，中國樓市的各種論調此起彼伏，有崩盤論，有泡沫論，有拐點輪，也有力挺者，認為“泡沫論”缺乏依據，想過幸福日子還得買房子，而且很多人買房不只是要住在鋼筋水泥里，是追求更高的生活享受、社區文化和居住氛圍等。

作為房產大佬，怎樣看待目前樓市？如何滿足人們對房子的更多要求？近日，萬科總裁郁亮、保利董事長宋廣菊、綠地董事長張玉良分別接受了記者采訪。

萬科總裁郁亮：中國城市化遠未結束，房市發展空間依然很大

在“萬科高管毛大慶看空全國樓市”一事引發樓市危機論深度發酵后，萬科總裁郁亮不得不出面收拾大局。日前，他回答媒體采訪反復強調，萬科對于行業的態度很明確，可以用八個字概括：“謹慎樂觀，積極應對。”

對于樓市進入下半場的事實，郁亮并未否認。數據顯示，今年一季度萬科雖在銷售面積和銷售金額上繼續實現增長，但同期營業收入僅為94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的凈利潤，更是其13年來首次出現同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業整體降幅持平。

凈利潤指標下滑，被業內視為房地產行業進入拐點的標志，而房地產行業平均利潤持續走低的趨勢，也幾乎不可逆轉。在WIND數據對滬深兩市142家房企統計分析中，發現一季度凈利潤出現下滑房企數量已達74家，超過半數，萬科、招商、金地這樣的行業龍頭悉數在列。

郁亮坦承，“樓市輕輕松松誰都能賺錢的黃金時代已經過去，企業對于可能存在的市場風險要有充分認識，積極應對是必要的。”

在郁亮看來，積極應對的前提是對行業前景有信心。他指出，行業發展空間仍然很大，中國城市化還遠未結束，中國經濟轉型、不動產精細化剛剛開始。“無論是住宅客戶，還是消費地產、產業地產客戶，需求和以前都會有很大區別，原有存量不動產難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給地產行業帶來很多機會。”

雖然郁亮信心滿滿，市場分化卻是不可回避的現實，如大城市房價全面上漲，而很多內地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。如此一來，之前一些行政手段是否還有必要存在，也就有了探討空間。

郁亮認為，未來政策將逐漸轉向市場化，但作為企業不應寄希望于政策調整，而是“踏踏實實做好業務”。

“企業不要把盈利建立在房價大漲的預期上，不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。”郁亮說，自住需求對價格很敏感，在二、三線城市，萬科的產品由于實行裝修交付和采購優質補品，配置更高，平均售價一般高于城市均價，但北京等高房價城市，萬科平均售價往往低于城市均價。公司反對高價拿地，高端樓盤很少。過去一年，北京高價地沒有一塊是萬科拿的。

目前，萬科正積極謀求轉型，在傳統業務上將轉向更安全、效率更高的輕資產模式。2013年，萬科就已表露出探索輕資產模式的意圖。這意味著未來萬科可能會出讓部分開發項目或商用物業股權，或在部分合作項目中只占小股。

這一輕資產模式已初現端倪，今年一季度萬科實現投資收益約7.3億元，較去年同期增長近20倍，這主要來源于股權轉讓形式實現的商業資產處置收益等。

保利董事長宋廣菊：房市崩盤不會發生，但不應被低估

鮮有公開表態的保利地產董事長近日在微博發聲，直接否定所謂的“樓市崩盤論”：“崩盤邏輯鏈絕不會發生，因為地方政府是這場債務泡沫最大的負債者，貨幣緊縮的結果是政府財政垮塌，最后只能印鈔解決。”

據了解，宋廣菊原本意在借用他人微博闡述個人態度，卻不想因微博原文中過激詞匯引發熱議。盡管如此，宋廣菊直接否定“樓市崩盤論”的個人立場卻頗為鮮明。在她看來，除非限購徹底放開，M2增速低于7%，以及中國經濟陷入超級大蕭條，不然中心城市樓市不應被低估。

4月1日舉行的保利地產2013年度業績說明會上，宋廣菊就已闡釋了自己對房地產市場走勢的判斷，她稱今年房地產市場應是平穩發展期，對房地產市場中長期看好的觀點也從來沒有變。“從去年下半年國家開始對銀行進行規范，美國Q1的退出預期以及國家產業政策和貨幣投放結構的調整，都對房地產信貸產生一定影響；但從另一方面講，結構性調整對央企、上市公司以及龍頭企業都更具資源集中優勢。”

2013年，保利地產繼續穩定增長，全年實現營業收入923.56億元，同比增長34.03%；實現凈利潤107.47億元，同比增長27.36%。今年一季度，保利地產還是“萬保招金”傳統四強中唯一凈利潤沒有出現下滑的房企。

盡管如此，保利地產前4月的銷售卻已顯露疲態。數據顯示，首4個月保利地產共實現簽約面積284.32萬平方米，簽約金額363.98億元，同比分別減少22.17%和9.45%。

結算結構性因素被認為是截至目前為止，房企銷售業績出現下滑的重要原因之一，但凈利潤增速的回落以及收益水平的下滑卻是不爭事實，房企如何在產品以及經營思路上進行創新再一次作為一個重要命題被提出。

保利地產給出了自己的答案，談及如何應對毛利率下滑時，宋廣菊稱要改變土地獲取方式，加大舊改項目拓展力度；加強產品創新，提高產品溢價水平。此外，還要加強成本控制和加大一線項目的投資組合創新，提高ROE收益水平。

養老地產則被視作保利地產未來重要的利潤增長點。根據其在去年年底發布的“養老產業戰略”，保利地產計劃用3-5年時間使養老產業運營率進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8-10年時間達到發達國家盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

綠地董事長張玉良：小房企資金吃緊，大型房企相對寬裕

與任志強、潘石屹等“大嘴”相比，綠地集團董事長張玉良一直比較低調，但作為一家千億級房地產企業掌門人，張玉良不少關于行業的看法可謂深刻。

日前，接受媒體采訪談及房地產企業資金問題時，張玉良坦言與前兩年相比，今年整個行業資金情況更加偏緊，其判斷依據有三：宏觀資金面偏緊、經濟增速下滑及今年市場消化能力和增長能力也處于下滑趨勢。

據東莞證券統計，2013年上市房企平均銷售費用為1.65億元，管理費用1.96億元，財務費用1.06 億元，較2012年分別增加20.43%、13.95%和11.57%。整體看，2013年上市房企財務費用增速明顯回落（2012年財務費用增長超四成），而銷售費用增長較明顯。全年銷售費用占營業總收入3.04%，管理費用占營業總收入3.69%；財務費用占營業總收入1.99%，分別較2012年下降0.2個百分點、0.4個百分點和0.3個百分點，費用控制水平有所提升。

此外，2013年全國房地產開發資金來源合計12.2萬億元，同比增長26.5%，增幅明顯回升，高于前兩年水平。但據觀察，今年一季度房地產行業整體融資環境有所回落，購房按揭貸款利率及資金獲得也有所收緊。相對于2013年整體情況，已開始出現收緊跡象。

相關分析認為，2013年房地產企業整體資金面尚可的原因在于：“2012年實在太差”，因為基數低，所以增長幅度相對較大；另外一個原因則在于2013年整體市場銷售情況超過預期，所以銷售回款也緩解了一部分資金緊張。

但對比過去的一年，所謂“基數低”和“銷售情況良好”兩大因素或許均不復存在。根據目前一些主流觀點，2014年房地產企業業績增幅下滑是大概率事件，而房企間的業績也會出現更大分化。正如張玉良判斷，一些融資較為困難的小房企資金面將會更加緊張。這與潛在的銷售情況不佳和業績分化存在直接聯系。東莞證券則指出，相信年內銀行加強對信貸風險的管理，同時加大對影子銀行的監管控制，今年房地產行業整體資金面將維持一季度小幅收緊狀態。

不過，張玉良透露的另外一個信息則是，大型房企資金面或許相對寬裕。以綠地為例，相比其他房企在資金上的捉襟見肘，可謂頗為大方，其早前就宣稱今年針對海外投資將超過100億美元，且將海外銷售收入目標定在了200億美元。同時，其將今年房地產銷售收入目標確定為2400億元，張玉良對今年房地產市場的信心，可見一斑。endprint