遭遇房產糾紛該怎樣維權

作為生活中的一件大宗消費品，一所房子對購房者而言，所承載的期待有時是金錢無法衡量的。盡管近年來樓市逐漸規范，但由于房地產市場產業鏈較長，其引發的各種糾紛并不鮮見。去年全年，僅廣西南寧市房地產監察支隊和南寧市工商局專業市場分局收到的投訴就達140多起。在此筆者列舉一些典型案例，進行點評供購房者借鑒。

A．物業管理糾紛

案例一公共綠地成“私家花園”欲動土被叫停

去年7月初，李女士買了一套位于一樓的商品住宅。入住不久，她就用水泥將部分綠地硬化，打算用來作為自家的庭院，卻被告知該花園為公共綠地，李女士無權在該花園“動土”，這令李女士懊惱不已。原來，幾年前，該小區的開發商宣傳購買此小區一樓即可獲得“私家花園”，所以盡管這套住房的房價高出其他樓層，但因為帶了一個花園，所以李女士跟家人還是決定買下了?，F在遇到這種情況，李女士一下不知如何是好。

提醒：開發商無權處分公共部分

物業管理是市民投訴的重災區，李女士所遭遇的情況是開發商擅自處分小區公共部分的行為。根據有關法律規定，未規劃為私人用地的花園，屬小區公共部分，歸小區全體業主共同所有和使用，開發商根本不具有該花園的處分權。開發商所謂的“送”只是將綠地的“養護權”在一定時期內給了買房人，所承諾的一樓“所屬”花園的使用權，是無法兌現的。

廣西桂科律師事務所律師牟瓔認為，涉及到開發商贈送私人花園等行為，市民應該從購房就開始進行維權，搜集好當時的宣傳材料，簽合同時明確贈送的公共部分應如何交付、如何使用。如果“證據”確鑿，可依法向開發商索賠。

案例二 電梯內布滿廣告收益去哪了？

小區公共部分被物業管理公司用作經營，也是市民投訴的焦點。不少小區居民反映說，其所在小區不知何時有了許多商業框架廣告，但這些收益有多少、流向何方，物業管理公司從未向小區居民公布過。

為此，筆者走訪了廣西南寧市西鄉塘區、江南區的多個小區，發現這一現象并非個例。在江南區的一小區，筆者致電物業管理公司，被告知小區只有電梯廣告，但早已被搶投一空，已沒有空位接納新的廣告了。

提醒：內部公共部分收益一般歸業主所有

小區公共部分的經營以及經營所產生的收益問題，要以開發商與業主之間的約定為依據。如果開發商在購房合同中已經明確公共部分的經營收益歸其所有，那就沒有侵犯業主的利益。不過，目前不少小區除了明確外立面的廣告權外，對于電梯等內部公共部分的廣告經營是沒有明確約定的。在這樣的情況下，這些經營收益一般屬于全體業主所有，因此業主可依法爭取自己的權益。

B．開發商糾紛

案例一 開發商證件不全購房者退訂難

據了解，在南寧市房地產監察支隊和南寧市工商局專業市場分局去年接到的相關投訴中，購房者退訂問題占據了相當一部分。去年年初，趙先生和妻子想買一套房子，為此實地考察了很多樓盤，最后，兩人選中了一處樓盤。據趙先生介紹，當時開發商正在搞團購優惠活動，辦一張1萬元的貴賓卡，將來購房時可以直抵現金兩萬元用，于是他當即辦了卡。

幾天后，他得知該樓盤還沒有預售證。后來，趙先生找到了售樓處。售樓人員告訴趙先生，因為土地性質的緣故，他們這個樓盤確實還沒有預售證。不過公司正在辦著，應該快辦下來了。得到這個回答后，趙先生表示想退掉辦貴賓卡的1萬元錢。但是售樓人員答復說貴賓卡不能退。趙先生對此十分無奈，擔心樓盤證件不全會有風險。

提醒：證件不全就賣房購房者可獲雙倍賠償

廣西廣合律師事務所律師趙明堂認為，如果樓盤存在證件不足的問題，本身就不符合交易條件。不管購房者出于什么動機和原因要求退訂，開發商都沒有理由拒絕。按照相關法律，還應對購房者在已交金額的基礎上進行雙倍賠償。但如果開發商證件齊全，購房者在沒有與開發商簽署相關合同約定的情況下進行無理由退訂，那么就是購房者存在違約行為，應該承擔違約責任。

案例二 開發商夸大宣傳住房面積縮水

經過走訪相關部門和市場，筆者發現當前在開發商層面存在的問題主要是宣傳與實際情況不符?！爱敵踬I房子時是售樓小姐拿了樣板圖和模型給我看，是兩個房間加一個書房，一廳一衛，還贈送面積。去年年底，到合同規定的交房時間時卻只有一個房間，另外兩間房變成了陽臺?！标愊壬鸁o奈地表示，當初買房時開發商還說贈送面積，現在也沒有建起來，說是讓他們跟施工方簽改造協議，因為原先說的贈送面積算是違章，政府不給建。三房變單間配套，損失還真不小。

提醒：留下宣傳證據以備依法維權

房地產交易本來是一種買賣合同的關系，但由于法律上的一些原因，一些開發商想出了買房子送面積的促銷手法。有些手法由于不符合法律的規定，往往不能寫進合同。如果是現房銷售，問題還不大，消費者所購買的房屋，都是實實在在能看到的。如果是購買預售房，則很容易發生糾紛。

購房者在買房時，一定要重視購房合同的簽訂，贈送面積等重要交易內容，如果不能直接寫明，應當采取其他足以表明以上交易意思的方式或者條款，盡量在合同上有所體現。同時盡量把售樓人員所展示的廣告或者樓書之類，由其簽名后與合同一起保存。如果是以樣板房的形式進行宣傳，要對樣板房進行拍照，并由售樓人員簽字確認樣板房與所購房屋的區別。

C．房產中介糾紛

案例一 未達成交易中介拒退傭金

目前房產中介的糾紛也占據了不小的比例。去年年初，王先生在一家房產中介公司看中了一套房子，通過中介去看了房子，當時對房子挺滿意。后來簽了中介以及房主之間的三方協議，并交了中介費用。三方最后還約定去房管局辦過戶手續的時間。然而有一次，當王先生再去看房的時候，房主突然說這房子漏雨。他覺得怪堵心的，認為房主事先沒說實情，中介公司也對他隱瞞了事實，王先生因此要求中介公司退中介費。但遭到了中介公司的拒絕。

提醒：如是中介失職傭金應退還

購房者如遇到這樣的行為，首先應該看合同有沒有相關約定，即有無“沒有完成最終交易，中介不得收取傭金”的類似內容。如果有，就從其約定。如果合同沒有相關約定，從公平合理的角度來看，中介已經付出一定勞動，應適當支付給他一定費用。因為之前三方已經簽訂協議，因此如果是房主故意隱瞞相關信息，那么這筆費用應由房主承擔。另一方面，中介本身有了解房源的義務，如果不是房主有意隱瞞，那就是中介的失職，即使合同沒有約定，中介也不應該收取傭金。

案例二房屋曾有人身故購買“兇宅”惹紛爭

出于一些風俗忌諱，在房地產市場，因為房屋里死過人，導致房產交易產生紛爭并不鮮見。秦先生去年11月買了一套二手房，房子性價比挺高。他沒考慮多久，就和房子原主人簽訂合同付了錢。可是等到秦先生辦好房屋過戶等手續后想要入住時，鄰居的話卻讓他吃驚。當時對門的鄰居說，這套房子一年內死了兩位老人。秦先生立即和房子原主人取得聯系，得到了確認。秦先生家很避諱這種事，他認為當初是中介故意隱瞞，房主也沒對他說實話，給他造成了不可估量的損失，因此想要索賠。

提醒：未損害經濟利益訴訟各有勝負

房子死過人本身并未損害各方經濟利益。但有些人會對此產生忌諱，影響主要是主觀上的。這首先要看是否是中介或房主有意隱瞞，如果是對方故意隱瞞，可以撤銷合同，索賠損失。然而在現實中，這種事情存在取證難的問題，很難判定是否是對方有意隱瞞。因此類似的訴訟也是各有勝負。如果此事對購房者影響極大，那么可以要求房主減免一定房款，但完全解除合同不現實。對購房者來說，遇到性價比較高的房源，最好先多方面了解有關的信息，以免紛擾不斷。

廣西南寧市青山路10號澳洲麗園9單元102號:

呂斌

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