限購松綁難挽房市頹勢

徐磊

樓市“限購令”實施4年，一些城市迎來了平穩(wěn)的量價與成交，一些城市則遭遇了不斷上漲的存量和不斷下滑的房價，可謂幾城歡樂幾城愁。

繼今年3月兩會提出“分類調控”的房地產(chǎn)政策指導后，上月月底，又有消息稱，住建部已經(jīng)默許除北京、上海、廣州、深圳以外的城市，自行調節(jié)限購政策。限購松綁終于可以擺上臺面，不必再遮遮掩掩淪為“傳言”。

據(jù)統(tǒng)計，截至5月底，已有南寧、天津、杭州、揚州、無錫、宣城、蕪湖、銅陵、海口等9個城市，針對各自樓市現(xiàn)狀，做出了政策調整。但9地樓市，并沒有“久旱逢甘霖”的交易釋放，而依然是“枯木難逢春”。

限購緊箍 多地庫存高企

2010年4月“新國十條”（《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺。政策規(guī)定，各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。出臺后至今，已有49個地級以上城市實施了“限購令”。

經(jīng)過4年限購，熱點城市的“炒房團”、“投資客”大幅減少，投機和投資得到明顯抑制。但“限購令”對購房門檻的設置，也令部分合理需求被擋門外。

投資無市場，部分剛需無法釋放，樓市成交難免遭受影響。據(jù)多機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上述已做出樓市政策調整的9個城市，今年一季度普遍遭遇了樓市成交量下滑的局面，部分城市甚至量價齊跌。

其中，今年一季度，天津商品住宅成交19950套，同比減少19%；揚州市區(qū)商品房成交5479套，同比減少30.31%；無錫商品房成交10716套，同比減少24%；宣城商品住宅備案2832套，同比減少17.16%；蕪湖商品住宅成交4748套，同比減少29.02%；海口商品房簽約數(shù)達6240套，同比減少21%，而杭州首季全市總成交量僅10518套，同比減少37%。且國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，杭州4月新建商品住宅價格環(huán)比下降0.7%，居全國首位。

成交量下滑，也令9個城市的樓市庫存負擔加大。截至3月末，揚州市區(qū)商品住宅可售面積約為207萬平方米，去化周期需要16個月以上。截至4月末，天津濱海新區(qū)可售面積約703萬平方米，去化周期高達46個月。截至5月末，銅陵樓市庫存達到18000套，去化周期至少31個月。

杭州蕭山區(qū)新建商品房存量為22709套，創(chuàng)下歷史新高。蕪湖住宅可售套數(shù)為25419套，南寧商品住宅可售套數(shù)為50790套。

瓦解春寒 地方各有政策

一邊是低位徘徊的成交量，一邊是高居不下的庫存，面對寒冷的樓市現(xiàn)狀，地方政府紛紛召開房企溝通會，醞釀扶持對策。其中，廣西南寧成為第一個“吃螃蟹”的城市。

4月28日晚間，南寧市房管局發(fā)文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策，在南寧市購房。

隨后，多個城市紛紛跟進，推出樓市調整新政。

有的通過降低購房落戶門檻，帶動樓市成交。如江蘇無錫發(fā)布的戶籍新政規(guī)定，從今年5月1日起，購房落戶門檻從原先的70平方米降低到60平方米。

有的通過購房入戶，吸引購房者購房。如5月29日，海口宣布自6月1日起，在海口市行政區(qū)域購買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房，可落戶5人。

有的則通過住房公積金方面的利好政策，刺激市場。如5月5日，安徽銅陵宣布從5月起，在銅陵市首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30%降至20%，單套建筑面積144平米以下的并給予房價1%的契稅補貼。5月16日，揚州宣布從5月20日起，允許借款人申請公積金貸款時，提取本人及配偶的住房公積金，其他直系親屬的住房公積金可在結清貸款時使用。5月20日，安徽宣城將住房公積金最高貸款額度調整為30萬元，并給予一定的契稅補貼。5月26日，安徽蕪湖發(fā)布住房公積金新規(guī)，允許二套房申請貼息貸款、外地調入人員使用住房公積金貸款購房，并調整了二手房住房公積金貸款額度。

杭州和天津則是僅部分城區(qū)出臺了松綁方案。杭州蕭山區(qū)出臺的土地新政，下調了開發(fā)商的土地競買保證金，以“減輕開發(fā)商資金成本壓力”，對拆遷戶的安置問題，也從原先的分房安置為主調整為鼓勵貨幣安置。天津濱海新區(qū)則實施差別化限購，來促進樓市發(fā)展，即不管在天津市內或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒有，即可在新區(qū)購買一套商品住宅。

卸去纏藤 4地市場難逆轉

冰凍三尺非，一日之寒。松綁了限購，市場仍難買賬。

據(jù)廣西南寧市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月25日到5月25日，南寧商品房成交量為6264套，存量房成交量為1215套，與放松限購前一個月的6175套、1102套的成交量相比，變化不大。成交價格方面，進入5月份以來，南寧樓市整體均價在7850-7890元每平方米之間徘徊，變動幅度也不大。

據(jù)銅房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，5月，銅陵樓市住宅成交共406套，環(huán)比4月增加85套，增幅約26.48%，但同比去年5月，減少了518套，跌幅約56.06%，總體銷量依然并不樂觀。

5月下旬出臺“救市”措施的幾個城市，在隨后的端午小長假期間，房市也大多持續(xù)低迷態(tài)勢。

5月31日至6月2日，揚州商品房共成交59套，成交面積0.64萬平米，較“五一”65套的成交量略降6套，但同比去年端午小長假期間89套的成交量，下滑幅度超過三成。蕪湖商品房住宅3天共成交66套，而開啟“購房入戶”的海口市，端午3天僅成交15套。

不過，也有城市的“救市”方案似乎已略顯成效。

2014年5月，杭州市（含蕭山、余杭）新房成交6029套，環(huán)比上升11.3%，同比下降6.8%，其中主城區(qū)成交2406套，余杭區(qū)成交2489套，蕭山區(qū)成交1134套。在杭州樓市同比低迷的情況下，蕭山區(qū)1134套的成交量，卻是位居2010年以來的同期成交量之首。

5月，無錫樓市商品房成交面積達424349.42平方米，雖同比仍下跌了約14%，但相較4月不足40萬平方米的成交量，已有10.7%的增長；在成交套數(shù)上，5月全市共計賣房4000套，同比4月增加9.3%。

但有業(yè)內人士指出，短期漂亮的成交數(shù)據(jù)背后，并不代表著樓市的回暖，真正影響樓市走向的還是貨幣政策。倘若銀行信貸不放松，個人住房按揭貸款政策不變動，地方政府能夠做到的僅僅是為需求松綁，卻無法為需求提供有效的購買力。endprint