海景房風(fēng)光不再？

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開?！?/p>

世人未必皆能理解海子詩句背后的深刻含義，但“海景房”卻火了，而且這種“火”自20多年前南下深圳、開發(fā)海南起，就一直隨著中國經(jīng)濟(jì)的整體向上而趨強(qiáng)。

只不過，如今遍布沿海城市的高端海景住宅、別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店，卻不能重現(xiàn)昔日銷售業(yè)績。海景房到底怎么了？

□本刊記者 張翠翠

入住率不足10%：

“面朝大?！辈灰司?/p>

近幾年，在各大城市宣傳得熱火朝天的乳山銀灘、龍口、日照等海景房，風(fēng)光與年劇減。那些被描繪成“面朝大海、天藍(lán)海碧”的世外桃源，如今看來，更像是一座巨大的住宅博物館。

在某高校任職的劉麗是海景房熱炒時(shí)的第一批購買者。2005年，劉麗在威海銀灘購買了一套海邊兩居室，近10年里，除了每年夏天帶家人住兩個(gè)月外，其余時(shí)間房子皆是閑置。

“買的時(shí)候是準(zhǔn)備退休后舉家搬遷常住，目前看來并不現(xiàn)實(shí)。”劉麗告訴《齊魯周刊》記者，因距海太近，返潮厲害，一些木質(zhì)門框已受潮變形。裝修好的第一年寒假，劉麗帶孩子去住，一天后就返回濟(jì)南?！靶^(qū)入住率不到10%，達(dá)不到供暖要求，沒有供暖的房子冷得像冰窖?！?/p>

據(jù)劉麗介紹，入住率達(dá)不到，原先招商進(jìn)駐的商業(yè)街業(yè)主們相繼離開，如今小區(qū)就是一座“空城”?！芭涮自O(shè)施不完善，沒有超市，更別說學(xué)校和醫(yī)院了?！泵磕晗募荆瑒Ⅺ惗际莻浜蒙钣闷泛髱У胶＿叄卟斯瞎愐撮_車到市中心超市購買，要么一早去附近的郊區(qū)集市購買。“只能過兩個(gè)月的海邊生活。”

據(jù)了解，近20年來，銀灘開發(fā)的房地產(chǎn)絕大部分賣給了外地人，以北京、上海、東北等地區(qū)的人為主，這些人只在節(jié)假日作度假使用，并不常年在這里居住，這就造成小區(qū)入住率一直不高，“有的人一年半載也難得來住一次。”

記者了解到，到銀灘的交通并不便利。沿著銀灘沿海岸線的公路，一路上極少有車通過。若需要出行，只能乘坐當(dāng)?shù)氐哪ν熊嚒?/p>

由于入住率不高，在200余家樓盤中，冬天供暖的海景樓盤不過10個(gè)。銀灘某樓盤物業(yè)人員接受電話采訪時(shí)表示，一到冬季，因?yàn)槿胱÷什粔蚬┡瘶?biāo)準(zhǔn)，那些本地購買者也會(huì)搬離，一個(gè)有3000戶的小區(qū)有時(shí)連30戶常住的都沒有，晚上路燈不開，冷冷清清，雪一下，很像鬼城。據(jù)該物業(yè)人員透露，由于物業(yè)服務(wù)和生活保障差，經(jīng)常有人到售樓處退房，但就算發(fā)生糾紛，也沒見有人退房成功。

實(shí)際上，海景房最初吸引人之處就在于“宜居”，如今除了觀海方便之外，大多數(shù)海景房并不能“令人滿意”。如同劉麗一樣的，原本想要在海邊養(yǎng)老的“剛性入駐”購買者，親自入駐體驗(yàn)后，“差評”影響了后續(xù)“剛需者”，令新購買者卻步，由此導(dǎo)致“購買鏈”縮短甚至中斷。

據(jù)了解，截至目前，煙臺漫長的海岸線上建設(shè)著眾多的海景樓盤。從東到西，龍湖地產(chǎn)、東海城、融科·邇海、天房·檀瓏灣、富麗·紫金山莊、銀和怡海·天越灣、中天·盛世觀瀾、中糧·大悅城、萬科·海云臺、海濱假日花園、天馬·相城、金橋·澎湖灣、中建·悅海和園等等。

值得注意的是，在煙臺，海景房的價(jià)格并不高。南山地產(chǎn)3500元起價(jià)，首付3萬即能入住海景房。售樓處的人告訴記者：“在煙臺買海景房就是買白菜，屋子賣出了白菜的價(jià)，天然就是先到先得、過期不候。”

同樣的問題在距離市區(qū)較遠(yuǎn)的煙臺龍口、威海乳山一帶更為嚴(yán)重。龍口的發(fā)展相較煙臺市區(qū)更為落后，但龍口海景房的銷售傳單在中國很多地方的超市、街道上散發(fā)，房價(jià)很低很誘人，在4000～6000元/平方米不等。

海景房代理利益鏈

6月29日下午，記者采訪發(fā)現(xiàn)，泉城路愛家置業(yè)店內(nèi)擠滿了前來報(bào)名參團(tuán)的老年人。銷售人員劉金凡告訴《齊魯周刊》記者， “別看報(bào)名人多，自從龍口海景房做成爛尾后，如今是看的多，買的少。”

自年初各大媒體曝出“海景房”爛尾后，從2月到6月，劉金凡一單生意都沒做成。原本以為進(jìn)入7月海景房銷售旺季后，會(huì)做成幾單，不料每天忙忙碌碌卻成了“旅游班車”解說員，“每周都會(huì)發(fā)一班‘看房團(tuán)’，100元/人，周六發(fā)車到煙臺海陽，周日晚上回?！?/p>

也真有人就把看房團(tuán)當(dāng)旅行團(tuán)了。正值暑期，65歲的李守銀借著看房帶孫子去海邊玩玩。被問及為何不報(bào)旅游團(tuán)時(shí)，李守銀說看房團(tuán)更便宜。劉金凡無奈，“作為代理銷售商，公司并不賠錢，光旅游團(tuán)費(fèi)一項(xiàng)就很可觀，更別說高額的海景房提成。”劉金凡稱只要賣出一套海景房，代理公司的提成可達(dá)10%-20%，然而受苦的只有銷售人員，“沒業(yè)績就沒有提成，只能拿800元底薪?！?/p>

“再不簽單，8月底就辭職。”劉金凡說，海景房銷售經(jīng)紀(jì)流動(dòng)性很大，自己的很多同事都相繼辭職了。當(dāng)初是聽說海景房銷售提成高才來到這里的，最賺錢的時(shí)候，有的銷售人員半年就買了套房?！安贿^銷售最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了，現(xiàn)在是一年不如一年。”

不僅如此，往年海景房宣傳單漫天飛，如今難尋宣傳單，似乎一時(shí)間濟(jì)南的海景房代理商銷聲匿跡了。

“早10年做海景房的人都發(fā)財(cái)不干了?！痹?jīng)是龍口海景房代理商的李然，去年轉(zhuǎn)作二手房中介生意。他告訴《齊魯周刊》記者，如今的銷售提成確實(shí)比幾年前翻了好幾番，但成交量卻一退再退，去年一整年才做了不到10單生意?！昂迷诒１荆荒茉僮鱿氯チ??！?/p>

不僅如此，早些年賣出去的海景房，如今成糾紛麻煩，“去年有一些老年人哭著喊著在店里鬧退房，自己不想惹出人命官司，趕緊罷手了?！?/p>

不過李然唏噓幸好自己不是胃口大的人，只代理了銷售權(quán)，由開發(fā)商財(cái)務(wù)直接收款。一旦發(fā)生糾紛，由與客戶交易的樓房開發(fā)商來負(fù)責(zé)。“不然脫不了身?！?/p>

據(jù)李然介紹，在海景房這條鏈條上只有開發(fā)商和代理商。開發(fā)商負(fù)責(zé)在沿海地區(qū)選址建樓，而代理銷售商負(fù)責(zé)在內(nèi)陸城市做銷售宣傳和組織客戶看房等接待活動(dòng)。而在當(dāng)前高達(dá)20%至30%的回報(bào)之下，很多代理商也會(huì)直接交易，“如果一手買斷開發(fā)商幾十套房，自己交易，這樣利潤更高?！比玳_發(fā)商按建筑面積每平方米成本價(jià)1000元左右給出2000元的第一道銷售價(jià)格，在銷售商手里最少要加價(jià)到2400元，如果再有下線代理商過幾次手，這個(gè)價(jià)格就沒準(zhǔn)了，有的就飆升到3000元以上了。

李然告訴記者，他做房產(chǎn)銷售十幾年，其實(shí)最賺錢的就是銷售海景房，“海景房炒得最熱時(shí)，一年收入上千萬?！?/p>

“租金難抵物業(yè)費(fèi)”的投資尷尬

2008年，陳巖在龍口買了一套酒店式海景公寓?！熬频晔焦⒁话闶欠惮F(xiàn)購買，單純以住房購買市場價(jià)為5500元/平，返現(xiàn)購買則是7700元/平，返現(xiàn)總房款的7%。每年居住一個(gè)月，其余11個(gè)月交給開發(fā)商打理?！睂?shí)際上，就是交由開發(fā)商統(tǒng)一往外租賃，租金收入扣除服務(wù)成本后，利潤雙方按比例分成。

如今，五年過去了，55平的一大居，租金僅從1500元漲到2000元，淡季基本無人租住，而旺季也不過幾個(gè)月而已。但高額的物業(yè)管理費(fèi)卻由每月300元漲到了600元，陳巖說，“有時(shí)租金都抵不過物業(yè)費(fèi)?！?/p>

當(dāng)初受“海景房投資升值空間大”的蠱惑，陳巖告訴《齊魯周刊》記者，房價(jià)確實(shí)漲了，鑒于對酒店式公寓的高額投資，收益卻基本沒有，從2008年的7700/平漲到8000/平，與多年下來的物業(yè)費(fèi)與水電費(fèi)一比較，整個(gè)投資有去無回。

然而，從海景住房、海邊別墅，到酒店式公寓，開發(fā)商卻仍在圈地建海景房。一幢幢矗立在海邊的房產(chǎn)，不斷變換名目招攬資金入流，一旦投資者購買，就等于將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到自己身上，而招攬資金后的開發(fā)商，繼續(xù)打著“旅游地產(chǎn)”的名目，在海洋附近四處圈地。

陳巖說，這套房子基本上砸手里了，眼看30年產(chǎn)權(quán)還剩下20年，如果房價(jià)不下跌還好，一旦下跌，就真賠本了。

有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)海景房潮水終將退去，沒有購買力支撐的、房價(jià)過高的、超過中產(chǎn)階層負(fù)擔(dān)能力的地區(qū)的海景樓盤都難逃下跌的厄運(yùn)，一棟棟房屋會(huì)面臨低價(jià)無市的尷尬境地。像威海的文登海景地產(chǎn)、煙臺的海陽地產(chǎn)，龍口地產(chǎn)，本身城市房產(chǎn)市場飽和，基本沒有二手房交易的市場環(huán)境，由此，海景房無法進(jìn)行二次交易。

事實(shí)上，很多投資海景房的買家或許只看到投資無回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，而忽略了回報(bào)以外還存在著更大的天災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。

在美國有一種被稱為是國家洪水保險(xiǎn)計(jì)劃，簡稱叫作NFIP。這個(gè)計(jì)劃是在1968年就“由于人們普遍相信僅依靠私營部門無法承保洪水威脅而設(shè)立的”。這個(gè)計(jì)劃為美國的海景房投資提供了足夠的安全保障，自1978年以來就已經(jīng)賠付了大約370億美元的損失。然而在中國，大部分保險(xiǎn)的條款中，大型的天災(zāi)都是被排除在外的，也就是說，如果由于臺風(fēng)、洪水等災(zāi)害海景房受到損害，基本上得不到保險(xiǎn)的賠償。