哪些城市的房價還會漲？

未來10年中國的樓市將是冰火兩重天，天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在，可投資房產的城市將逐年減少，最后聚焦在幾十個中心城市的中心區，大多數城市尤其是人口外流城鎮的房產將完全喪失投資價值。

面對近期樓市趨冷，解禁呼聲和解禁浪潮此起彼伏，人們自然會問：哪些城市的房價還將在調整后重拾升勢？

也許大家還記得去年11月在上海某論壇討論中國樓市的“變局”，我和任志強首次有了分歧，他還是一如既往地樂觀，而我基于樓市投資的“金字塔定律”和“中心價值論”認為，未來10年中國的樓市將是冰火兩重天，天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在，可投資房產的城市將逐年減少，最后聚焦在幾十個中心城市的中心區，大多數城市尤其是人口外流城鎮的房產將完全喪失投資價值。

其實，評價城市的標準可以有三個維度：宜居，宜商，宜賓。在統計上，宜居城市看戶籍人口，宜商城市看常住人口和流動人口，宜賓城市看流動人口。但凡流動高于常住人口、常住高于戶籍人口的區域，房價堅挺并將在調整后繼續上升。以此為標準，一份關于財力50強城市的人口吸引力排行榜如此說明：2013年人口凈流入的城市已下降到了44個，其中23個是直轄市或省會城市。

換一個維度看企業平均年薪的差異，中國的城市以此為標準分為三級：6萬元以上的；3—6萬元區間的；3萬元以下。再以薪酬——消費——房價為參照，就業人口的流動存在著從“三低城市”向“三高城市”轉移的趨勢，低薪城市人口外流，高薪城市人口流入。盡管一些媒體驚呼高房價驅使著人們開始“逃離北上廣”，但這一說法并沒有相應的數據支持，真實情況是“逃離”少于涌入，“三高城市”依然具有較高的人口吸引力。

從經濟總量來看，一是北上廣深四個城市的GDP占比超過了15%；二是中國35個城市的GDP占比超過了50%；三是多數研究者認同的10大城市群涵蓋了129個地級市，占地152.53平方公里。總人口占比在50%以上，GDP占比超過73%，國土面積占比不到16%。這樣的趨勢表明，越來越多的人口和經濟活動積聚在越來越少的區域。由此判斷，未來10—15年間，中國城市化的進程將會導致90%的城市人口集中在10%-15%的國土上，85%以上的區域幾乎成為“無人區”。當然，這并不是中國特色，而是主流國家城市化的一個實踐。美國的三大城市群為大紐約、大洛杉磯和五大湖區，經濟總量合計占比接近70%。日本的三大城市群為大東京、阪神工業區和大名古屋，經濟總量合計占比也接近70%，而中國的三大城市群，也就是長三角、珠三角和渤海灣區域的經濟總量占比只不過約為37%。

中國的城市化是一次史無前例的人口大遷徙，以1980年為起點，總人口12億中的城市人口約占20%，預計在2025—2030年間，總人口增長的峰值在14—15億人，其中城市人口接近或突破10億。一些研究以城市化率80%為目標值，認為中國的城市化還有30年的路，我并不認同。最重要的理由之一是：中國城市化的速度太快了。中國僅用了不到35年的時間，就走完了其他國家50—100年的路。

中國的城市化是在一代人的生命周期內達到了城市化率53%，超過了全球城市化率的平均值。200年前，全球城市化率不到5%；100年前，全球城市化率不到15%，10年前剛剛超過了50%。在全球近百年的城市化進程中，城市化率的提升有兩種機制：其一是農村人口流入城市；其二是農村人口的自然減員和生育率下降。然而，中國不同，2012年前中國的城市化機制幾乎只有其一，沒有其二。可以預料的是，在今后的10—15年，中國農村人口的自然減員和生育率下降會上升為中國城市化率提高的主導機制，農村產業化的趨勢亦將加速。在一個城市人口過半的國家，我們不可能再依靠留守農民的生產方式供養城市人口，一家一戶的農業生產體制和一鄉一鎮的農村行政體系必將被淘汰，代之而起的將是集約化經營的現代農業。此時，村里人進城的主流也將不再是為了打工掙錢，而是投親靠友。人口紅利也將逐漸轉變為人口負擔，從而導致經濟增長速度的放緩和經濟增長潛力的下降。因此說，中國的城市化已經進入到一個新的階段，2012年已成為中國經濟發展的轉折點而載入史冊。樓市投資的黃金10年也已經結束，而資產證券化的黃金10年正在拉開序幕。

金巖石

獨立經濟學家，曾被海內外媒體譽為“索羅斯的中國門徒”、“納斯達克市場的活字典”。對宏觀經濟、城市化、房地產、股市、證券行業等頗具深入見解和獨特觀點。曾任國金證券首席經濟學家，同時兼任上海交大海外學院金融所所長，北大、清華、中國政法大學、浙大等大學EMBA教授，現為廈門大學EMBA特聘教授。