以房養老或將雷聲大雨點小

孫曉宇

房屋價格節節攀升，很多人一輩子的時間和精力都耗在一套房子上，多少人為了房子產生糾紛，互生嫌隙，親情薄如紙。老了之后，把房子抵押給保險公司，你愿意么？

樓梯響了10年，終于有人下來了。6月23日，中國保監會下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下稱《意見》），決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養老保險（即“以房養老”）試點，試點期為兩年。

“以房養老”不如買國債？

“以房養老”其實官名叫做“反向抵押貸款”，也稱“老年人住房反向抵押養老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結合股票基金綜合保險的創新型商業養老保險業務。即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件，領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。這也就是通常說的“以房養老”。

保監會表示，當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段，開展試點盤活老年人房產，有利于豐富老年人的養老選擇。

但是，這種新型養老模式似乎并不被看好。新浪針對網友們對“以房養老”的態度做了一個調查，有九成網友認為“以房養老”荒唐，僅一成網友認為有合理之處。在不少網友激烈的言論中，多數網友認為“無法接受，不確定因素很多且不靠譜”。

中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬：以北京為例，如果在城區有一套房產，平均售價在300萬元左右。如果將其出售，購買5年期國債，年收益就可以達到16.23萬元。在這種情況下，不僅收益穩定，本金還可以以備不時之需。

保險公司態度謹慎

除了消費者對于該項政策的接受程度有限，事實上，滿足條件的保險公司，態度也較為謹慎，有險企負責人向記者表示，目前尚無試點公司和試點產品的報備。險企人士也表示，盡管擁有了所抵押不動產的處置權，“但是未來老人家一旦去世，房產70年產權到期，房產貶值，房屋維修等多方面的不確定性仍然困擾著保險公司。

《意見》稱，根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型和非參與型反向抵押養老保險產品。其中，參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定，在投保人和保險公司之間進行分配；而非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

一位不愿具名的險企人士向記者透露，如果是參與型，假如以后房價上漲的話，老人可以每個月多拿一定的增值年金，這樣就讓領取的年金提高；如果是非參與型，在房產增值之后，領取的養老金額不會提高，而房產增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人。非參與型從操作層面可能更簡單，更像一個非固定期限的貸款。具體到保險產品，各家保險公司可根據這兩個大的框架來自主設計產品。

事實上，保險公司參與“以房養老”也面臨挑戰。保監會對保險公司參與這項業務提出了很多要求。如在銷售人員管理方面，保監會將適時指導中國保險行業協會建立反向抵押養老保險銷售人員資格考試制度。同時保監會還規定，對于存在銷售誤導行為的銷售人員，一經查實，保險公司必須取消其銷售資格。在銷售過程方面，該《意見》規定，保險公司應當通過錄音、錄像或第三方見證等方式，增強合同簽訂過程的公平性、公正性，確保合同體現各方真實意愿表示。