迪拜樓市：沙漠上的七彩泡沫

李穎浩

在被沙漠和大海環抱的中東城市迪拜，這里的阿拉伯人無限延伸著他們的想象與欲望，筑造著不可思議的迪拜夢。海上，巨帆形奢華酒店高聳；陸上，828米高的摩天大樓哈利法塔傲視大漠。世界上最大的人工島、水下酒店、室內滑雪場、規模與迪拜城相當的“迪拜樂園”……宏大藍圖一一展開。

2010年1月4日，全球約20億觀眾在電視機前觀看了哈利法塔的啟動儀式。這座世界上最高的驚世建筑曾在迪拜債務危機中被一再延工。迪拜在這場奇襲中元氣大挫，泡沫的破滅讓人們看到了迪拜七彩幻光背后不為人知的秘密。所幸，一度狼狽不堪的迪拜房市迅速復蘇，股指再度沖上云霄。在歐美還在復蘇路上苦苦掙扎時，迪拜顯得異常耀眼。

然而，昨日的傷口突然作痛。迪拜DFM指數在2014年5月6日創下新高5078點后，出人意料地上演了急摔行情，6月23日，這一指數跌至4296點，較5月6日下挫20.3%。這宣告迪拜股市進入技術熊市，從牛市到熊市，這一過程僅為48天。而截至6月30日，DMF指數更是跌破了4000點。

瘋狂的投資者可能不得不長起記性，開始懷疑眼前的這一片榮景是不是海市蜃樓。

迷失“未來世界”

2008年11月，建在迪拜人工棕櫚島的“樹干”頂端、造價達15億美元的亞特蘭蒂斯酒店正式開張，盡管迎頭撞上國際金融危機，開幕盛宴還是砸下2000萬美元，邀請了美國前籃球明星喬丹、著名脫口秀主持人奧普拉、好萊塢巨星羅伯特·德尼羅等名流，一起為這家奢華酒店慶祝。不過，不少與會賓客卻心情沉重，感覺猶如是在參加一場葬禮。晚間，璀璨煙花盛放的同時，迪拜不少過度舉債的資產正在大幅縮水，沒有人能夠預知前景。

盛宴后沒幾天，酒店的母公司棕櫚島集團（Nakheel）宣布解雇500名員工以應對金融危機——這一數字占員工總數的15%。棕櫚島集團是國有控股的迪拜世界（Dubai World）的下屬公司，是迪拜兩大房地產開放商之一，棕櫚島（Palm Island）與世界島（The World）正是其作品。“這家公司可以為開幕盛宴花費2000萬美元，卻沒有錢付給員工，真是場災難。”一位在迪拜的黎巴嫩商人揶揄道。

阿聯酋是一個富油國家，但是大部分的石油都集中在阿布扎比，而迪拜則是七個酋長國中最缺油的一個。事實上，石油的確曾促成迪拜的崛起，但今天石油占迪拜GDP的比重不到6%。在石油儲藏即將枯竭的壓力下，迪拜一直堅持積極的經濟轉型，開始在沙漠邊上大力推動金融、高端房地產的發展以尋求經濟多樣化的突破。從石油工業起步的迪拜，依托港口貿易推動發展與貿易相關的商業與金融業，同時，缺乏實體經濟支撐的迪拜也大力發展地產業和旅游業，并使之成為其經濟支柱。

“假如我們是羚羊，停下腳步就會被獅子吃掉。假如我們是獅子，停下腳步就會餓死。”——這是迪拜酋長阿勒馬克圖姆傳播甚廣的格言。迪拜人相信“沒有人會記得第二名”。在這樣的理念下，迪拜一直熱衷于以大型項目建設拉動經濟發展，最明顯的，就是其對宏偉建筑展現出的特殊癖好。世界最高的建筑、最大的購物中心、最大的人工島、最豪華的酒店……這些宏偉建筑一時間讓這座沙漠之城成為炫目的未來世界。

2002年，迪拜政府出臺政策允許外國人在迪拜永久持有物業。在迪拜200多萬人口中，本地人口只占20%。這一政策立即引爆了迪拜房地產市場。而10%房屋首付款、1%房屋產權轉讓登記費外不存在房產稅、流轉稅、置業稅甚至沒有增值稅的免稅政策，使地產交易幾乎沒有任何管控閘門。

然而，“未來世界”透支了迪拜大量的債務，迪拜政府采取以自己的國家主權為擔保的形式，向國際貨幣基金組織、世界銀行以及其他國家及財富基金、銀行借款來維持資金對野心和建設愿景的支撐。過去5年，迪拜推進了3000億美元的建設項目。而房市泡沫更是迅速被吹脹起來，那些在售樓處排隊的人們大多采用現金交易，期望通過短期內轉手豪賺一筆。“員工們不再專心工作。”一家迪拜貨運公司的總裁抱怨說，“他們都想從繁榮的房市里分一杯羹。”

2009年11月25日早上，來自迪拜的一聲起床號，震得世界從睡夢中驚醒：國營的迪拜世界集團將重組，公司所欠約590億美元債務將至少延期6個月償還，延期債務占到迪拜政府全部約800億美元債務的3/4。稍晚，阿聯酋政府出面表示將不會擔保迪拜世界的公司債務。迪拜債務危機就此引爆。這一消息震撼全球，股市大跌，至12月9日止，迪拜指數累積重挫26.7%；與迪拜往來密切的歐股更創下七個月來最大跌幅。驚弓的不只是股市，外匯市場也瘋狂下瀉，資金如潮水一般奪門而出。更慘的是商品市場：原油、豆油、黃金期貨，都一頭栽進“雷曼倒閉以來全球最大的一次暴跌”。

房地產業再度高歌

幸而迪拜有富裕的兄邦阿布扎比。壓力之下，迪拜酋長親自出面向擁有巨額“石油美元”的阿布扎比酋長求援。2009年12月14日，迪拜政府宣布，阿布扎比無條件向其提供100億美元貸款援助。阿布扎比在2009年內三次援助迪拜，累計拿出250億美元，這成為化解迪拜債務危機的關鍵。因而，人們看到，一直被視為迪拜象征、此前被命名為“迪拜塔”的世界第一高樓，在其竣工儀式上赫然更名為“哈利法塔”——“哈利法”正是阿聯酋總統、同時也是阿布扎比酋長的名字。

“迪拜在2011年底跌到了危機谷底，房屋價格較危機前下降了60%，但很快，從2012年上半年開始，房屋成交量就開始止跌回升，2013年迪拜房價上漲30%，增幅位居全球主要城市首位。”據2001年來到迪拜的《中東僑報》總編劉云梅介紹，進入2012年以來，隨著迪拜自身經濟的提振、政府政策的調整、外部環境的烘托以及投機資金的回流，迪拜房地產市場開始出現回暖復蘇的勢頭，開發商和投資者的信心逐步恢復。

根據房地產顧問機構萊坊（Knight Frank）最近發布的“全球樓價指數”，過去一年中迪拜成為了全球房價增速最為迅猛的地區。截止到2014年3月的一年內，迪拜房價上漲了27.7%，在萊坊環球房地產價格指數覆蓋的54個城市中位列第一。在迪拜一些地區，房價已經回到了危機前的峰值水平。endprint

隨著迪拜地產業的回暖，挑戰極限的政府工程也再度上馬。2012年11月，迪拜政府宣布了房地產振興計劃，該計劃擬建設阿拉伯世界文化、藝術、旅游和創業中心——“阿勒馬克圖姆”新城。其標志性項目將包括比倫敦海德公園大30%的阿勒馬克圖姆公園、世界最大商場“世界購物廣場”、中東最大的家庭娛樂中心和配套齊全的創業園。

在阿勒馬克圖姆新城的西北，臨近棕櫚島的海岸區是始建于1998年的世界上最大人工碼頭——迪拜碼頭。在碼頭區，興建完成的大廈已有120棟，有80棟正在興建，還有20棟計劃興建。看著窗外一棟棟興建中的大樓，迪拜最大的旅行社阿拉伯游蹤公司（Arabian Adventures）高級副總裁佩埃特說道：“你看，那些大樓都有腳手架、吊臂，表示都在施工，海嘯時，很多吊臂不見了，代表停工，但現在幾乎都恢復了。”

“如果在經濟蕭條時持續建設，就可以在經濟復蘇時，最快地站起來。”迪拜房地產管理局執行長蓋拉塔大手一揮表示，地鐵、機場、公路、單軌鐵路，甚至哈利法塔等重大工程，都是在經濟蕭條期間動工或完成的。2013年11月，迪拜贏得2020年世博會舉辦權，這更增添了這位官員自信的底氣。

又一場風暴？

在俯瞰迪拜某段大道的一處超過40層樓高的廣告版上赫然寫道：“保持冷靜，沒有泡沫。”這是去年某個地產搜尋門戶網站打出的廣告。這在當時或許還能讓一些投資者點頭認同，但現在，相信的人應該更少了。

這幾年迪拜房市的“異常”繁榮，已經讓一些敏感的投資者嗅到，又一場風暴即將抵達這座沙漠皇城。在去年及今年5月之前，迪拜股市一直是全球表現最好的市場之一，2012年1月至今年5月6日，迪拜金融市場綜合指數更是飆漲250%。

不過，5月6日，迪拜股市大跳水仍舊“如期而至”，其場景讓人感覺似曾相識。

分析認為，這次股市大跌并非因為任何負面的宏觀經濟消息，與伊拉克政局緊張也沒有太大關聯。開啟熊市的導火索在于當地交易量最大的房地產公司Arabtec在日前宣布裁員，該公司的行政總裁哈桑也宣布離職，Arabtec股價應聲下挫，截至6月底，該集團股價本月累計跌幅超過50%。Arabtec是迪拜兩大地產開發商之一Emaar的下屬公司，而Emaar是哈利法塔的營建商。

“市場一片狼藉，我將其稱為‘Arabtec高燒。它具有傳染性，影響著市場上每一只個股。”迪拜Al Zarooni集團首席投資官表示，“這顯示了房地產業之于迪拜的重要性及其高風險性。”

其實，對于房價的快速上漲，在早前就有不少人開始質疑其投機成分。“我們可能正在見證又一個地產泡沫的吹起。”有迪拜當地業內人士在去年就表達了他的擔憂，他認為這些都是“得益于”迪拜新近宣布上馬的一些大型不動產項目以及各方天花亂墜的營銷，而非強勢的經濟基本面。

迪拜房地產咨詢公司Cluttons住房銷售與出租部門主管沃爾皮表示，如果政府不介入，將再度產生房地產泡沫。“那些在售樓處門前排隊的投機者都希望通過快進快出來，快速收益。政府必須對此加以管制。比如規定購買后兩年內不準出售，或者對房產加收某些稅款等等。”在迪拜市中心各售樓處，有很多這樣的投機者，他們試圖購買“期房”，這些房子有可能在動工之前就已經被轉手。

早前當局已出臺了相關政策來限制投機買賣。去年年底，迪拜將房地產交易手續費用翻倍，達到了交易金額的4%，同時阿聯酋中央銀行也設定了按揭貸款上限，但這些與香港、新加坡等打房力度相比，仍算是小兒科。但即便如此，三周過后，由于遭到眾多商業銀行的不滿，中央銀行表示該政策不會被強制執行。之后，中央銀行表示在咨詢過商業銀行意見之后，將在未來推出更全面的按揭市場監管政策。而那些具有政治影響力的商業銀行建議則采用相較之前更溫和的房貸上限。然而，考慮到迪拜目前僅有15%的購房交易會采用按揭貸款，有些分析師對此按揭上限的有效性提出了質疑。

與此同時，也有當地經濟學家提醒人們要注意更根本的問題，他表示，現在急速增長的供應量與不穩定的市場需求是一個具有很大風險的組合，六年前迪拜也正因如此才陷入危機，迫使國有企業不得不對數十億的債務進行重組。“現在說是市場的頂點還為時過早，不過信貸增長的速度卻顯示這個循環的速度在加快。而沒有人知道到底有多少是實際需求。”

另一邊廂，“迪拜無泡沫論”的堅定支持者依舊樂觀。瑞士信貸的私人銀行業務中東研究主管伊克巴爾表示，這只是迪拜股市早應該有的一次回調。他認為，迪拜的長期前景依然是有吸引力的，近期出現暴跌，并不代表該國牛市行情已經結束。“迪拜仍是整個區域生活水準最高的地區之一，移民增多是房價上漲的主要原因，房價快速上漲會帶來中短期風險，但并不嚴重。只要波斯灣地區形勢能夠趨于穩定，房價、股市將繼續保持牛市狀態。”

“迪拜贏得了2020年世博會的主辦權，這意味樓市至少會在接下來的6年將表現堅挺。”迪拜最大的地產服務機構BetterHomes的住宅銷售顧問德里克表示，世博會的舉辦將帶來更多工作機會以及外來人口，拉動對住宅物業的需求，在德里克眼里，這具有不容置疑的說服力。

對于那些認為迪拜房地產價格已經達到或是接近最高點的投資者們，萊坊國際希望跟他們分享一些其基于全球調查的統計數據。根據該公司的調查，盡管過去幾年迪拜房地產價格漲幅明顯，但是縱觀全球房地產市場，迪拜房地產價格仍算不上昂貴——花費1百萬美元（合367萬迪拉姆）能夠在迪拜買到一套146平米的高端房產。相比之下，在摩納哥只能購買15平米；香港20.6平米；新加坡32.6平米；倫敦25.2平米。

萊坊國際住房部們合伙人加勒特強調，迪拜在經歷了為期一年的全球最快速度增長之后，今年增速已經放緩，高端房地產價格在今年第一季度的同比增長率只有1%。“提高交易費用以及引入按揭貸款上限二者雙管齊下，其實已經達到了當局預期的效果。”

然而，如今當局的的態度又是如何？據阿聯酋《國民報》報道，阿聯酋中央銀行認為房地產市場已出現失衡信號，這是阿聯酋官方機構首次對房地產發出警告。而迪拜土地局則堅稱，房地產市場普遍健康，價格上漲只是因為經濟強健。

沒有人知道這次震蕩是又一次席卷全球的劇烈風暴，還是僅僅為虛驚一場。就像沒有人知道棕櫚島集團正在規劃建造的超過1000米的棕櫚島塔到底有多高一樣，或許棕櫚島集團自己也不知道，因為這取決于中東美元與主權財富基金的金融杠桿和投融資保障——這一瞬息萬變的事物。endprint