房地產金融風險的防范探索

●周淺

房地產金融風險的防范探索

●周淺

房地產金融風險存在系統風險和非系統風險，系統風險包含政策風險、市場風險和信用風險；非系統風險表現為房地產企業風險和銀行風險，文章主要論述房地產金融各種風險的表現及其防范對策。

房地產金融風險 表現形式 對策防范

一、房地產金融存在的系統風險

房地產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點，因而房地產的開發和銷售需要在金融部門的支持下才能進行，房地產業與金融行業具有非常緊密的關聯性，房地產金融是房地產業發展中重要支撐因素，因此，研究房地產金融風險防范具有積極的現實意義。

1.政策風險。房地產業投資受到多種政策因素的影響和制約，國家或地方政府有關房地產行業的各種政策、法律、法規的變化都會給房地產金融帶來風險。我國一些地區片面追求GDP增長，造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴，擴大了政策風險。

2.市場風險。經濟快速發展、通貨膨脹、熱錢流入等因素使得房地產的消費和投資需求逐步擴張，而房地產的供給彈性較小，從而造成房價在比較短的時間內急劇上升，在巨額利潤的驅使下，房地產開發商逐漸加大對房地產的開發，從而對金融市場的依賴更為強烈。同時，由于房價過高，超越了居民承受能力，導致消費者對金融市場的依賴也增加，從而造成了近幾年房地產投資增速過快，房產空置面積總量過大，導致中小房地產開發商資金鏈斷裂風險。

3.信用風險。由于房地產開發商銷售困難、資金周轉不靈或經營不善、虧損嚴重而無力還款，以及購房戶由于經濟政策變化，收入減少，無法償還按揭貸款而帶來風險。

目前我國的市場風險和信用風險主要集中在商業銀行。商業銀行基本參與了土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等，直接或間接地承受了房地產市場運行中的市場風險和信用風險。風險主要來自于信息不對稱造成的逆向選擇和道德風險。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解，而開發商也深知房地產開發的風險，從而利用自身優勢和我國信用制度不完善的缺陷使得銀行面臨較大的信用風險。隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金大部分來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。一旦經濟形勢或購房者自身等因素發生變化導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此，銀行潛在的風險較大。

二、房地產金融存在的非系統風險

1.房地產企業風險。主要是存在經營風險、決策失誤風險等。房地產開發是房地產開發商經營的整個過程，涉及部門廣、環節多、周期長，而我國房地產開發準入門檻較低，很多開發商經營規模小，抗風險能力不強，其資金來源比較單一，一旦對自身認識不足或對市場把握不夠造成決策失誤以致陷入經營困境，導致企業的資金鏈斷裂的金融風險。

2.銀行風險。由于銀行風險管理意識薄弱和內部控制制度不完善，也存在很大的房地產金融風險。在我國，在房地產金融高額利潤的驅使下，銀行在經營業務上容易產生急功近利的傾向，簡化各種審查手續，降低客戶資質等級評定的門檻，貸款項目缺乏可行性分析和評估，缺乏完善的規避風險的信貸政策和制度。經辦人員對資料的真實性審核不嚴，貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設進度進行及時跟蹤，使得開發商挪用貸款資金或銷售回籠款，導致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款。

三、規避房地產金融風險的對策

1.加強監督，完善法制環境。我國政府根據我國房地產金融市場的實際情況，逐漸建立一套完善的涉及房地產金融的法律法規體系，為房地產金融的發展創造良好、健康的發展環境。金融和房地產必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各種法律規條文，用法規的方式約束規范企業與銀行的金融行為。主動配合政府的宏觀調控，以更加積極的姿態維護企業和國家的利益。

加強監管力度。中央銀行應建立房地產風險預警體系，實行房地產信息披露制度，及時發出預報，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。商業銀行要建立完善貸前審查制度、個人信用制度體系、違約處理機制和風險管理制度，將銀行信用風險規避的重點放在事前預防上；建立系統的房地產行業風險監控、評價、分析和報告制度，不定期對房地產市場進行調查、監控。完善房貸程序，加強抵押物管理，合理地辦理相關抵押手續，規范抵押物估價行為，保障銀行的利益，防范房地產金融風險。

2.建立多元化融資體系，實行多渠道融資。要不斷拓展新的融資渠道，發展直接融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。房地產是一個資金密集型行業，房地產業的持續發展需成熟的房地產金融市場作為支撐。因此，要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，改變房地產開發企業融資和個人房貸過度依賴銀行信貸的局面。建立多元化的房地產金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。比如，通過房地產股票、債券的發行和證券融資，降低房地產的融資成本，改善企業的資本結構；大力發展房地產信托業務；培育和完善房地產債券市場，鼓勵房地產公司發行融期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的資金進入房地產業。

3.提升金融人員素質，提高銀行經營管理水平。為防止房地產金融風險，銀行可從個人和房地產企業貸款方面加強風險管理和內部控制，對于購房個人貸款，銀行應按照相關標準進行嚴格審核，使個人貸款的條件規范化；對于房地產企業，貸款前應該詳細審核房地產企業的資質，在項目開發期間要密切關注貸款項目運行過程中的風險，貸款后要加強貸后管理，一旦發現房地產企業將款額挪作他用，銀行有權將其收回。

銀行應鼓勵員工加強學習，提高道德素質和職業能力，勇于創新，不僅要熟悉國內市場，也要對國外房地產市場的信貸防控有所了解，以便進一步的借鑒和學習。銀行工作人員要能夠按照有關規定，對借款人的資信和提交的相關材料進行嚴格審查，仔細辨別申請材料的真偽，嚴防銀行內部員工與借款人勾結套取貸款的現象發生。

[1]謝文琦.我國房地產金融風險的分析與防范[J].科技資訊，2008（17）

[2]王玉楠.我國房地產金融風險問題分析[J].黑龍江對外經貿，2008（9）

[3]何艷.我國房地產金融風險及防范分析[J].山西建筑，2008（9）

[4]衛躍宗.我國房地產金融風險成因及防范[J].金融理論與實踐，2008（1）

（作者單位：溫州市德嘉置業有限公司 浙江溫州 325000）

（責編：李雪）

F293.30

A

1004-4914（2014）06-155-02