共有產權房在利益平衡中尋求共贏

彭納

6月4日，從國信辦傳來一條消息，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市被選作共有產權住房的試點城市。消息一出，立刻引起了各方的“圍觀”，網友、專家、業內人士都參與到了對共有產權房的大討論中：

網友“欣兒”：這是好事！至少能為中低收入家庭找到一條擁有自己住房的新路。而且在將來經濟允許的情況下，還能從政府手里把剩余的產權全部買回來，至少一定程度上緩解了中低收入家庭的經濟壓力和住房壓力。

網友“洗刷刷”：在共有產權房操作層面上，一方面政府很有可能會參與到直接開發中來，通過土地、政策等要素，彌補財力的不足、降低交易性成本；另一方面政府因占有共同產權的比例，客觀上也是大“投資商”，會維護價格的張力，也有可能通過土地等政策影響到房地產市場。共有產權住房必須建立起公開透明的運作機制，從評估、申請、分配、售后監管和退出等各個環節，建立“防火墻”才能促使其在推動房地產市場健康發展方面發揮更大作用。

國務院發展研究中心研究員任興洲：共有產權住房一方面為部分居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，其改善和優化了部分熱點城市商品住房供給結構，多少緩解了其房價上漲的壓力，因而在一定程度上對平抑房價或有一些助益。但由于共有產權房在數量上有限，所以從目前已經試點的城市看，其效果還不甚明顯。

業內人士：如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經濟利益。同樣，政府收購個人產權時，如評估價虛高，也存在利益輸送的問題。

從討論中不難看出，其中有為此政策叫好的力挺派；也有保持冷靜的中立派；還有對政策是否能夠奏效持觀望態度的理性派。

共有產權房，顧名思義，就是老百姓與政府“合伙”買房子，按照出資比例，大家共同擁有房屋的產權。其實共有產權房并非新生事物，它不是首次在中國實施。早在2009年，江蘇淮安就已經“動手”實施共有產權房政策。而這次6座城市被選為“國家級”試點城市，再一次將共有產權房這個大家并不是很熟悉的概念推至輿論的風口浪尖。

討論中，共有產權房的產權比例分配、剩余產權的購買、房屋上市等問題一時之間成為大家最為關心的話題。而購買共有產權房是否存在一定風險？從以往共有產權房實施的結果來看，仍然存在獲利的空間，如何讓共有產權房避免陷入“經適房困境”，避免可能出現的尋租現象？這些都是繞不開的話題。

成都，此次作為試點城市之一，如何從前車之鑒中規避共有產權房的尋租現象，如何最大程度保持利益均衡，實現利益均衡下的共贏，我們也許能從今年3月出臺的《四川省城鎮住房保障條例（草案）》中的幾組數字尋到一絲蹤跡。

數字一：5年

《四川省城鎮住房保障條例（草案）》規定，購買共有產權住房滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權。不足5年需出售的，由政府回購，禁止上市交易。共有產權住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產權比例分配。共有產權住房出售后，產權由住房保障對象和地方人民政府按份共有。

數字二：10%

《四川省城鎮住房保障條例（草案）》明確規定，共有產權住房應按項目確定銷售基準價格，單套共有產權住房銷售價格樓層、朝向、位置等因素在基準價格基礎上浮動。單套價格的浮動比例和具體定價由開發建設單位確定并向社會公布，最大浮動比例不得超過 10%。

數字三：3%

政府投資建設的共有產權住房項目基準價格按成本價或略低于成本價確定，市場主體或社會投資機構開發建設的共有產權房項目按成本加微利的方式定價，利潤率不超過成本的3%。

作為政策性住房的一種新形式，共有產權房是否能壓縮購置型保障房中的牟利空間，是之前試點城市遇到的最大問題之一，也是成都和其他一些試點城市亟須解決好的問題。在此之前，深圳曾經做過一些創新性的嘗試，將單一的共有產權模式增為三種，其中首創了“政府與企業”“企業與個人”兩種模式。但從結果來看，如何壓縮投機牟利空間，找尋利益的平衡仍然是難點與重點。

在四川出臺的《住房保障條例（草案）》中，我們已經明確看到，政策制定者已經在為壓縮投機牟利空間努力。從時間上看，不足5年時間，不允許上市交易的規定，從時間上打壓了牟利空間，讓那些想在短時間內獲得收益的投機者無能為力。而在同等條件下，政府可優先買房，則保證了房源不輕易外流，扼殺了投機者的牟利可能。這只是一個方面，從銷售價格方面來講，包括業內人士在內的許多人都擔憂，共有產權房在出售時，因為價格浮動的不確定性，是否有人從中謀取暴利，造成某一方利益失衡，上下10%的浮動在一定程度上緩解了這個矛盾。眾所周知，企業逐利天經地義，如何獲取最大利益是企業立足的根本，一些共有產權房的開發商將“逐利”的眼光放在了共有產權房的定價上，而這實際上增加了購買者的負擔。《條例》將利潤率限制在了3%，這無疑限制了那些想從利潤環節“撈一筆”的投機者。

控制利益平衡，是為了最大限度的保證公平。讓中低收入家庭擁有自己的房產是共有產權房最根本的效能，而在公平中實現各方利益的平衡，作為試點城市，成都還有很長的路要走。記者從省住建廳獲悉，關于共有產權房試點的具體細則，還在制定當中。對房屋比例的分配、對剩余產權的購買等細節問題，相關部門還在討論中。

細節雖然未明確，但是從《四川省城鎮住房保障條例（草案）》釋放的信息中，我們已經可以看到四川正在為共有產權房的試點做出積極地探索和努力。省住建廳相關負責人表示，試點將是一個長期的過程，四川除了選擇成都作為試點，還將把樂山、德陽、遂寧、宜賓一并納入試點范圍。在試點過程中，也許還會出現各種大家意想不到的問題，但這一切努力都在指向著一個最終目的：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。（責編：李妍婕）

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共有產權的產權架構在各國存在很大的差異性，主要取決于各個國家的政治制度、社會基礎以及經濟組織制度等。

美國保障性共有產權制度是由下而上、市場自主發展起來的，在各個州、各個地方城市的做法千變萬化，從全國層面看并沒有特別突出、特別重要的模式，多樣化程度很高。

瑞典作為福利性國家，其國家規模遠小于美國，其保障性共有產權住房制度以社會化合作住房為主。在瑞典還形成了多層次的縱向合作制：基層地方的數個合作制住房社本身就是該地方合作組織的成員；每個地方合作組織又是上一層次行政級別組織的成員；各個層級依次作為上個層級組織的成員，形成了全國性的體系。

新加坡作為城市國家，由于國家規模小，管理成本相對較低，因而采用了國家層面的共有產權制度，并且主要是政府與居民共同保有住房的模式（類似美國的限制合同住房）。endprint