房價對CPI影響的理論探討

周振貴，賈昱，張寧，石翊

（蘭州商學院統計學院，甘肅蘭州730030）

房價對CPI影響的理論探討

周振貴，賈昱，張寧，石翊

（蘭州商學院統計學院，甘肅蘭州730030）

本文通過分析房價對CPI影響的正向與負向效應，認為在貨幣供應量保持不變的條件下，房價與CPI的變動呈反向變化關系.

房價；CPI；貨幣供應量；流動性

1 前言及綜述

2005 年至今，我國的房地產市場價格經歷了一個快速上漲的階段.期間，雖然國家出臺了包括提高首付比例、提高二套房貸利率、限購、在部分城市開征房產稅在內的多項措施，但僅對房地產市場價格的過快上漲產生了較小的抑制作用.今年以來，我國一線城市的房地產市場價格又有抬頭跡象，北上廣深等地房產價格再創新高.

與此同時，2005年以來我國的通貨膨脹速度較快，其中2007、2008、2011年通脹率分別高達4.8%、5.9%、5.4%，大幅超過了溫和通脹2%-3%的水平.今年以來，新一屆政府為保持經濟發展的穩定性和可持續性，堅持穩健的貨幣政策，并提出了“用好增量、盤活存量”的方針，使得今年前6月全國CPI漲幅為2.5%左右，回到了合理水平.

對于房價與CPI的關系，國內外學者做了一定研究.蔡玉龍（2013）發現房價與CPI存在長期穩定的協整關系，通過協整回歸分析，得出了房價與CPI存在正向相關關系的結論.同時，通過格蘭杰因果檢驗，認為房價上漲是CPI上漲的格蘭杰原因，房價上漲將帶動CPI上漲.國內其他一些學者也得出了類似結論.

2 房價對CPI影響效應分析

我國現行CPI指數構成及權重比例如表1所示.

由表1可以看出，居住支出項主要包括房租、建筑及裝修材料、物業及維護費用、水電費等四部分，房屋價格并不被包括在內.也即是說，房價對CPI的影響并不是通過直接影響CPI籃子中的居住支出項來達到.然而，房價變動對CPI會產生某些的間接影響，包括正向效應與負向效應.

表1

正向效應是指房價的上漲將推動CPI上升，房價下跌也會導致CPI的下降.其主要表現在幾個方面：

2.1 財富效應

財富效應是指資產價格的上漲將引起人們實際收入的增加，收入的增加會導致人們消費支出水平提高，由于消費是總需求的重要組成部分，因此總需求增加，進而拉動物價上漲.房產價格的上升會使人們變得更加富裕，人們實際收入將增加.根據凱恩斯的消費決定理論，消費是收入的函數，收入增加必然導致消費增加，總供給不變的情況下的消費增加將推動CPI上漲.

2.2 房租價格水平上升

房租價格水平主要受租房市場上供求狀況的影響，并不直接與房價相關.但若房價上升，則會降低有能力置業的家庭比例，部分原來有購買能力的家庭由于房價上升變得無力購置房屋，這將迫使這部分家庭轉向租借房屋，從而推高租金價格水平.房租價格是居住支出的重要組成部分，租金提高將推高CPI.

2.3 相關產業需求增加

房地產行業已經成為我國國民經濟的支柱產業，新屋開工數量會明顯影響到諸如建材、建筑、家電、水電煤氣等行業的需求，這些行業產品的價格均反映在CPI中.房價上漲刺激開發商更多地行進房產開發，房產開發增加會增加上述行業的產品需求數量，從而拉動CPI上漲.

然而，房價變動對CPI會產生更為重要的負向效應，那就是：在貨幣供應量不變的條件下，房價與CPI呈反向變動關系.

貨幣供應量是指一國在某一時點上為社會經濟運轉服務的貨幣存量.由于一國在一定時期內貨幣的流動速度V較為穩定，因此在商品與服務數量保持不變的情況下，貨幣供應量與物價水平同向變動，其公式為：

①式適用于整個國民經濟體系，M代表全社會流通中的貨幣量，P代表社會的物價總水平，Y代表社會總產品數量.

為簡明起見，在房價對通貨膨脹影響的研究中，把全社會流通中的貨幣量M粗分為房地產行業所需流通貨幣量Mk與CPI籃子所需流通貨幣量M，即M＝Mh+Mc.把①式用于房地產市場體系，可得：

同理，把①式用于CPI籃子體系，可得：

其中Ph代表房地產行業市場平均價格水平，Yh代表房屋數量，Pc代表CPI中一籃子商品與勞務的平均價格，Yc代表一籃子商品與勞務數量，在本文中均假設Yh與Yc不變.

根據公式②，若房地產市場平均價格水平Ph上升，則房地產行業所需流通貨幣量Mh將按同比例上升，根據等式M＝Mh+Mc，Mh的增加，必將導致CPI籃子所需流通貨幣量Mc的等量減少.依據公式③，Mc減少將導致CPI中一籃子商品與勞務的平均價格Pc下降.

綜上所述，在貨幣供應總量不變的前提條件下，由于負向效應的影響，房價上漲將導致CPI下降.其背后的邏輯是，房價上漲吸收了流動性，導致房地產行業以外的流動性減少，流動性的減少會導致物價下跌，通貨緊縮.反之亦然，房價下跌將導致物價上漲，通貨膨脹.

3 結論與建議

由于房價上漲吸收了流動性，而CPI籃子中流動性不足，只有在CPI籃子中的貨幣流動速度以流動性減少的相同比例增加時才能保持CPI的穩定，而在現實中貨幣的流動速度是基本穩定的，并不受到物價水平的影響.同時，CPI籃子中流動性的減少，即使正向效應所產生需求增加，由于流動性的制約，也不可能推動CPI中一籃子商品與勞務的平均價格上漲.因此本文認為，房價變動對CPI變動負向效應遠大于正向效應，從而房價與CPI呈反向變化關系.

而一些學者通過實證分析得出的房價與CPI同向變化的關系，與本文結論有矛盾，是因為其分析的前提條件是我國的貨幣供應量始終維持較高增速，當貨幣供應量以超過房價上漲所需貨幣的速度增長時，多余的流動性便流向CPI籃子中，從而推動CPI的上漲.蔡玉龍（2013）通過格蘭杰檢驗認為房價是通貨膨脹的格蘭杰原因，是因為格蘭杰檢驗旨在表明房價上漲僅在統計意義上導致CPI上漲，而并不能在經濟意義上證明房價上漲是CPI上漲的真實原因.

這就不難理解為何政府對于房價的態度一直以來只是“遏制其過快上漲”而不是“使其下跌”.由于前面所探討的原因，房價的下跌會將原來固定在維持房價所需的流動性釋放出來，隨著流動性的大幅釋放，將推高CPI籃子中的價格水平，這會帶來嚴重的通貨膨脹，其對經濟產生負面影響或許比房價上漲本身帶來的危害還要大.實施穩健的貨幣政策，抑制投機性購房需求，穩定房地產市場價格，對我國經濟的平穩、快速、可持續發展具有重要意義.

〔1〕蔡玉龍.中國房地產價格與通貨膨脹關系實證檢驗研究.現代商貿工業,2013（7）.

〔2〕李曉紅.我國房價波動與通貨膨脹關系的實證分析.財經視點,2012（2）.

〔3〕紀敏,孫彬.中國房地產價格與通貨膨脹關系研究.金融與經濟,2012（3）.

〔4〕黎雄，周耀星.我國房地產價格與通貨膨脹的關系研究.經濟視角，2011（6）.

〔5〕曼昆.經濟學原理.北京：北京大學出版社，2009.

〔6〕達摩達爾·N·古扎拉蒂,唐·波特.計量經濟學基礎.北京：中國人民大學出版社，2012.

F830.9

A

1673-260X（2014）05-0032-02